Ejendomsinvesteringer (REITs) er et centralt hensyn ved opførelse af egenkapital- eller renteporteføljen. De giver større diversificering, potentielt højere totalafkast og / eller lavere samlet risiko. Kort sagt, deres evne til at generere udbytteindtægter sammen med kapitalforhøjelse gør dem til en fremragende modvægt til aktier, obligationer og kontanter. REIT'er ejer og / eller forvalter indkomstproducerende erhvervsejendomme, hvad enten det er ejendommene selv eller realkreditobligationerne på disse ejendomme. Du kan investere i virksomhederne individuelt eller gennem en børsnoteret fond eller fond. Der findes mange typer REIT'er. Her ser vi på nogle af de vigtigste og deres historiske afkast. Ved udgangen af ​​denne artikel skal du have en bedre ide, hvornår og hvad du skal købe.

Historiske afkast af REITs

Ejendomsinvesteringer er historisk en af ​​de bedst mulige aktivklasser til rådighed. FTSE NAREIT Equity REIT Index er, hvad de fleste investorer bruger til at måle udførelsen af ​​det amerikanske ejendomsmarked. Mellem 1990 og 2010 var indeksets gennemsnitlige årlige afkast 9,9%, andet kun til mid-cap aktier, hvilket i gennemsnit lå 10,3% om året i samme periode. Til sammenligning forvoldte renter af fast rente 7% årligt afkast og råvarer kun 4,5% om året. Fast ejendom var den værste udøver af otte aktivklasser på bare to år ud af 20. Fastsat var den værste performer seks gange i samme 20-årige periode.

Mere for nylig var det treårige gennemsnit for REITs mellem marts 2013 og marts 2016 på niveau med gennemsnittet i 20-årsperioden og klokket ind på 9. 85% i forhold til den tid. Historisk set har investorer, der søger afkast, gjort bedre investeringer i fast ejendom end fast indkomst, den traditionelle aktivklasse til dette formål. En omhyggeligt konstrueret portefølje bør overveje begge. (Lær mere om, hvordan man vurderer en ejendomsinvesteringsfond.)

Detail REITs

Ca. 24% af REIT investeringerne er i indkøbscentre og fritstående detailhandel. Dette repræsenterer den største enkelt investering efter type i Amerika. Uanset hvilket indkøbscenter du hyppigt er, ejes det sandsynligvis af et REIT. Når man overvejer en investering i detailhandel, skal man først undersøge detailbranchen selv. Er det finansielt sundt i øjeblikket, og hvad er fremtidens udsigter?

Det er vigtigt at huske, at detailhandel REITs tjener penge fra den leje, de opkræver lejere. Hvis detailhandlerne oplever kontantstrømsproblemer på grund af dårligt salg, er det muligt, at de kan forsinke eller endda standardisere de månedlige betalinger, og i sidste ende blive tvunget til konkurs. På det tidspunkt skal der findes en ny lejer, hvilket aldrig er let.Derfor er det afgørende, at du investerer i REIT'er med de stærkeste ankerlejere mulige. Disse omfatter købmandsvarer og boligforbedringsbutikker.

Når du har lavet din brancheevaluering, skal du fokusere på REIT'erne selv. Som enhver investering er det vigtigt, at de har gode overskud, stærke balancer og så lidt gæld som muligt, især den kortsigtede art. I en dårlig økonomi vil REITs med betydelige likviditetspositioner blive præsenteret med muligheder for at købe god fast ejendom til nødsituerede priser. De bedst mulige virksomheder vil drage fordel af dette.

Når det er sagt, er der længerevarende bekymringer for detailhandel REIT-rummet, idet shopping i stigende grad skifter online i modsætning til indkøbscentermodellen. Ejere af plads har fortsat fornyet for at udfylde deres plads med kontorer og andre ikke-detailorienterede lejere, men undersektoren er under pres. (For mere indsigt i erhvervsejendomme, se 7 trin til en Hot Commercial Real Estate Deal.)

Residential REITs

Dette er REITs, der ejer og driver lejeboliger med flere familieboliger samt producerede boliger. Når man ser på at investere i denne type REIT, bør man overveje flere faktorer, før man hopper ind. For eksempel er de bedste boligmarkeder en tendens til at være hvor boligoverkommelsen er lav i forhold til resten af ​​landet. På steder som New York og Los Angeles tvinger de høje omkostninger ved enkeltboliger flere mennesker til at leje, hvilket øger den pris, som udlejere kan opkræve hver måned. Som følge heraf har de største boligområder REIT'er tendens til at fokusere på store bycentre.

Inden for hvert enkelt marked bør investorer søge efter befolkning og jobvækst. Generelt, når der er en netto tilstrømning af mennesker til en by, er det fordi job er let tilgængelige, og økonomien vokser. En faldende ledig plads kombineret med stigende leje er et tegn på, at efterspørgslen forbedres. Så længe lejlighedsudbuddet på et bestemt marked forbliver lavt, og efterspørgslen fortsætter med at stige, boer boligrejserne gøre det godt. Som med alle virksomheder gør de med de stærkeste balancer og den mest tilgængelige kapital normalt det bedste.

Healthcare REITs

Healthcare REITs vil være en interessant subsektor til at se på som amerikanere bliver ældre, og sundhedsomkostningerne fortsætter med at klatre. Sundhedsvæsen REITs investerer i fast ejendom på hospitaler, lægecentre, plejefaciliteter og aldershjem. Succesen for denne ejendom er direkte bundet til sundhedsvæsenet. Et flertal af operatørerne af disse faciliteter er afhængige af belægningsgebyr, Medicare og Medicaid refusioner samt privat løn. Så længe finansieringen af ​​sundhedsydelser er et spørgsmålstegn, er det også sundhedsvæsenets REITs.

Ting du skal søge efter i en sundhedspleje REIT omfatter en diversificeret gruppe af kunder samt investeringer i en række forskellige ejendomstyper. Fokus er god i en grad, men det spredes din risiko. Generelt er en stigning i efterspørgslen efter sundhedsydelser (som skal ske med en aldrende befolkning) god for sundhedsvæsenet.Derfor ud over kundernes og ejendomsspecifik diversificering søge virksomheder, hvis sundhedspleje oplevelse er betydelig, hvis balancer er stærke, og hvis adgang til billig kapital er høj.

Office REITs

Office REITs investerer i kontorbygninger. De modtager lejeindtægter fra lejere, der normalt har underskrevet langsigtede lejemål. Fire spørgsmål kommer til at tænke på for alle interesserede i at investere i et kontor REIT

1. Hvad er økonomien og hvor høj er ledigheden?
2. Hvad er ledige satser som?
3. Hvordan går det område, hvor REIT investerer økonomisk?
4. Hvor meget kapital har det til køb?

Prøv at finde REIT'er, der investerer i økonomiske højborg. Det er bedre at eje en flok gennemsnitsbygninger i Washington, D.C., end det er at eje førsteklasses kontorlokaler i Detroit. (For mere om erhvervsejendomme, se Find Fortune i Kommercielle Ejendomme . )

Realkredit REITs

Ca. 10% af REIT-investeringerne er i realkreditlån i modsætning til ejendommen selv. De mest kendte, men ikke nødvendigvis de største investeringer er Fannie Mae og Freddie Mac, statsstøttede virksomheder, der køber realkreditlån på det sekundære marked.

Men fordi denne type REIT investerer i realkreditlån i stedet for egenkapital, betyder det ikke, at det kommer uden risiko. En stigning i renten ville betyde et fald i REIT bogværdier, lavere aktiekurser. Hertil kommer, at realkreditinstitutter får en betydelig del af deres kapital gennem sikrede og usikrede gældsforpligtelser. Skulle renten stige, vil fremtidig finansiering være dyrere og reducere værdien af ​​en portefølje af lån. I et lavrente miljø med udsigt til stigende renter handler de fleste reits realkreditobligationer til en rabat på indre værdi pr. Aktie. Tricket er at finde den rigtige. (Lær mere om virkningerne af renten i effekten af ​​rentesatser på ejendomsinvesteringer) . )

Nøglerne til vurdering af enhver REIT

Jeg har talt om specifikke typer REITs som såvel som hvad man skal kigge efter, når man investerer i dem. Der er dog et par ting at huske på, når man vurderer et REIT. De omfatter følgende:

1. REIT er egentlige investeringer i totalafkast. De giver høje udbytteudbytter sammen med moderat langsigtet kapitalvækst. Kig efter virksomheder, der har gjort et godt stykke arbejde historisk ved at tilbyde begge.
2. I modsætning til traditionel fast ejendom handles mange REITs på børser. Du får diversificering fast ejendom giver uden at blive låst på lang sigt. Likviditetsforhold.
3. Afskrivninger har en tendens til at overstige en investerings fald i ejendomsværdien. I stedet for at bruge udbetalingsforholdet (hvilket udbytte investorer bruger) til at vurdere et REIT, skal man i stedet se på sine midler fra operationer (FFO). Dette er defineret som nettoindkomst minus salget af enhver ejendom i et givet år og afskrivninger. Du skal blot tage udbytte per aktie og opdele af FFO pr. Aktie.Jo højere udbytte jo bedre.
4. Stærk styring gør en forskel. Kig efter virksomheder, der har eksisteret i et stykke tid eller i det mindste har et ledelsesteam med masser af erfaring.
5. Kvalitetstællinger. Invester kun i REITs med gode ejendomme og lejere.
6. Overvej at købe en investeringsfond eller ETF, der investerer i REITs, og forlad forskning og køb til proffsen.

Bottom Line

Den føderale regering gjorde det muligt for investorer at købe til store kommercielle ejendomsprojekter så langt tilbage som 1960. Men i løbet af det sidste årti har enkelte investorer kun omfavnet REITs. Årsagerne hertil er lave renter, der tvang investorer til at se ud over obligationer for indtægtsproducerende investeringer, fremkomsten af ​​børsnoterede og fonde med fokus på fast ejendom og, indtil fast ejendomssmeltningen 2007-08, en umættelig appetit på en del af amerikanerne til at eje fast ejendom og andre materielle aktiver. REITs, ligesom alle andre investeringer i 2008, led meget. Men på trods af dette er de fortsat et glimrende supplement til enhver diversificeret portefølje.

For relateret læsning, kig på Grundlæggende om REIT-beskatning og få en rundrejseinvestering med internationale REITs.