Når du ikke kan lægge mindst 20% på et pant, skal du typisk betale for privat pantforsikring (PMI). PMI beskytter långiveren mod den ekstra risiko det tager ved udlån til en person, der ikke ville have lidt at tabe ved at gå væk fra hans eller hendes hjem og pant, som mange håbløst undervands låntagere gjorde efter boligboblen sprængte. Selvom PMI er en ekstra månedlig udgift, som låntagere ikke kan lide at betale, er det bedre end det traditionelle alternativ: at ikke være i stand til at få et pant i det hele taget, indtil du har nok til at lægge 20% på et hjem.

I dag tilbyder nogle långivere dog lav-down-mortgage-pant programmer, som gør at du undgår PMI - og vi taler ikke kun om VA-lån, som kun er tilgængelige for homebuyers med kvalificerende militære tjeneste (eller under visse omstændigheder deres ægtefæller). Banker, kreditforeninger og markedslån långivere over hele landet tilbyder alternativer til at betale realkreditforsikring. Nogle långivere tilbyder piggyback lån, hvilket betyder at du får to realkreditlån; andre opkræver højere renter eller kræver, at du tager ud af et rentetilpasningslån, hvis renter sandsynligvis vil stige i de kommende år. Her er nogle af mulighederne i dagens marked, og hvordan deres omkostninger sammenligner med at betale PMI.

Hvis du køber et hjem at optage som din primære bolig, kan du låne op til $ 650.000 fra NASA Federal Credit Union (FCU) for at købe et hjem uden at betale PMI. Det gør dette tilbud meget for boligejerne på udkig efter et jumbolån. Med andre ikke-nedbetalte, ikke-PMI-programmer kan du kun låne op til $ 417.000, den overensstemmende lånegrænse i de fleste dele af landet (med undtagelse af omkostningsområder).

Dette lån er tilgængeligt i Washington, DC og 17 stater: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, North Carolina, New Hampshire, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas (selv om det ikke kan bruges til at refinansiere et hjem i Lone Star State), Virginia, Vermont, Washington og West Virginia. Det er et piggyback-lån og er tilgængeligt med både fast rente og rentetilpasningslån. Du skal være medlem af kreditforeningen, men alle kan deltage i NASA FCU ved at blive medlem af National Space Society, som er gratis. (For mere, se

Træt af banker. Prøv en kreditforening

.) Republic Bank Louisville, Ky. -baserede Republic Bank tilbyder et ikke-nedbetalingspant uden PMI og ingen point. Lånet er en syvårig ARM med en startrente på 4.950%. Denne sats er betydeligt højere end den, der gælder for markedsudlåner SoFi (kort for Social Finance). Det er også meget højere end Wells Fargo's annoncerede sats på en 7/1 ARM, som kun er 3.5%, men kræver en 25% forskudsbetaling. Det dyrere låneprogram kan være et godt valg for dig, hvis du ikke kvalificerer dig til mindre dyre muligheder.

Din månedlige betaling med dette republikts banklån ville være $ 495 for hver $ 100.000 lånte i de første syv år; Derefter tilpasses renten en gang om året baseret på primærkursen, som for øjeblikket er 3,5% plus en margen på 0. 50% (derfor kaldes den 7/1 ARM). Du kan låne op til $ 417.000 med dette lån, som kun er til køb (ikke refinansier). Hjemmet skal være din primære bolig.

SoFi

SoFi lader homebuyers lægge så lidt som 10% på lån op til $ 3 millioner og undgå PMI. Der er heller ingen oprindelsesgebyrer. Du kan bruge et SoFi-pant til at købe en primærbolig eller andet hjem (men ikke en investeringsejendom) i Washington, DC, og 25 stater: Alabama, Californien, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, North Carolina, North Dakota, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginia, Washington, Wisconsin og Wyoming. (For mere, se

SoFi: Hvad du bør vide om denne alternative långiver

.) SoFi opkræver låntagere en lidt højere rente i stedet for ikke at skulle betale PMI. Michael Tannenbaum, vicepræsident for pant i SoFi, siger at på et 30-årigt fastforrentet pant med 20% nede vil SoFi's bedste sats pr. 1. april 2016 være 3. 875%; hvis du lægger ned 10%, stiger satsen til 4. 125%. På samme måde, hvis du valgte en 7/1 ARM med 20% nede, ville din sats være 3. 125%, mens det ville være 3. 625%, hvis du satte 10% ned. San Francisco Federal Credit Union

Med San Francisco Federal Credit Union's PoppyLoan, homebuyers, der arbejder i San Francisco County eller San Mateo County, og som køber et hjem på op til $ 2 millioner i nogen af ​​de ni Bay Area County kan ned 0% uden at betale PMI. Dette lån er en 5/5 ARM afskrivet over 30 år. Det betyder, at den oprindelige rentesats er fastsat i fem år, og derefter justerer kursen kun en gang hvert femte år. Renten stiger ikke med mere end 2% hvert femte år, og det vil ikke stige med mere end 6% i alt i løbet af lånets løbetid.

I stedet for at sætte 0% ned, betaler du et startgebyr på 1% af lånebeløbet eller $ 1 000 for hver $ 100.000 lånt

Hvis du låne $ 700.000 (en rimelig sum i en by, hvor medianboligprisen er over $ 1, 1 million), kan du få en rente på 3. 75%, hvis din kredit score er 740 eller højere. Dine lukkekostnader ville være tæt på $ 19, 000, inklusive $ 7, 000 lån-til-værdi oprindelse gebyr. Din første månedlige betaling vil være $ 3, 241. 81. Satsen er tæt på et halvt punkt højere end den nationale gennemsnitspris for 5/1 ARM'er, men det er ikke en dårlig bytte at gøre i bytte for at få din sats justere kun en gang fem år i stedet for en gang om året. For så vidt angår ARM'er, er denne en relativt lav risiko, fordi renten ikke vil stige ofte.Men i betragtning af Bay Area's høje boligpriser, selv en 2% stigning på en $ 700, 000 pant betyder et spring på næsten $ 850 per måned. Dette lån kræver en pundkonto (også kaldet en escrow-konto), hvilket betyder at du betaler din ejendomsskat og forsikring til långiveren hver måned med din pant betaling, og det vil overføre pengene til din forsikringsagent og lokale skatteopkøber når dine regninger forfalder. Du skal købe et hjem (ikke refinansiering), som du vil leve i som din primære bolig. American United

American Uniteds Homebuyer Flex-program lader New Jersey-låntagere lægge så lidt som 3% ned på et 30-årigt fastforrentet pant, samtidig med at man undgår PMI og betaler ingen point. Du skal bruge en kredit score på mindst 680, og det mest du kan låne er $ 417.000. I modsætning til ikke at lægge noget ned betaler du en rentesats, der er lidt højere end bankens nuværende 30-årige faste rente 3. 625%. Hjemmet skal være din primære bolig, og du skal komme op med 3% nedbetaling selv - det kan ikke være en gave.

Andre PMI-fri indstillinger

Hvis ingen af ​​ovenstående valgmuligheder virker for dig, her er fire flere til at undersøge:

Travis Credit Union

- Nordkalkanske homebuyers kan undgå at foretage en forskud eller betale PMI ved at få et piggybacklån, hvor 95% af lånebeløbet er det første pant og de resterende 5% er et andet pant.

• Befolkningen i Utah, Idaho, Arizona, New Mexico og Nevada kan lægge så lidt som $ 1 000 på lån op til $ 275 000 med en 5/1 ARM, 7/1 ARM eller 30-årig fastforrentet realkreditlån. Eastman Credit Union
• - Lån op til 100% af boligens værdi for at købe et hjem med et fast eller rentetilpasningslån i Tennessee og betaler ikke PMI. Columbia Credit Union
• - Homebuyers i Washington State kan få en fast sats 80/20 piggyback pant med en løbetid på op til 30 år og ingen PMI. For at deltage skal du bo eller arbejde i Washington-staten eller have et familiemedlem, der gør det. Dette er ikke en udtømmende liste, så hvis du ikke ser et lån her, der virker for dig, skal du fortsætte med at søge, især hos lokale banker og kreditforeninger. (For mere, se
• Retur af 3% -Udbetalt boliglån .)

PMI-omkostninger Prisen for PMI afhænger af, hvor meget du lægger ned, din kredit score og din lånetype. Det kan variere fra 0,18% til 2,25% af lånebalancen om året afhængigt af realkreditforsikringsselskabet og dit lån og låntagers egenskaber. Jo mere du lægger ned og jo højere din kredit score, jo lavere er din sats; lån, hvis betalinger ikke kan ændres i mindst de første fem år (som omfatter 30-årige fastforrentede realkreditlån, 5/1 ARM'er og 7/1 ARM'er) har også billigere PMI. Dybest set er jo mindre risikabelt dit lån er fra långiverens perspektiv, jo mindre PMI koster. Sammenligning af omkostningerne

Følgende diagram viser, hvad du kan betale med nogle af de forskellige lånemuligheder.

Præmie månedlige realkreditlån, $ 200.000 Lån, forskellige låneprogrammer, med og uden PMI

Låner

Lånetype

Nedbetaling
Startrente	Månedlig Principal + Rentebetaling < Månedlig PMI med 760+ kredit score	Samlet månedlig betaling	Republic Bank	7/1 ARM	0%	4.950%
$ 990	n / a	$ 990	SoFi	7/1 ARM	10%	3. 625%
$ 912	n / a	$ 912	Sofi	30-yr. fast	10%	4. 125%
$ 969	n / a	$ 969	San Francisco FCU	5/5 ARM	0%	3. 750%
$ 926	n / a	$ 926	Konventionel	30-yr. fast	3%	3. 500%
$ 898	$ 175	$ 1, 073	Konventionelt	30-årig. fast	10%	3. 500%
$ 898	$ 82	$ 980	Diagrammet viser, at du kan komme fremad, i hvert fald på kort sigt, med et låneprogram, der gør det muligt at undgå PMI, men der er nogle vigtige forbehold . Hvis du overvejer et rentetilpasningslån for at undgå PMI, kan du stoppe med at komme ud, når kursen nulstilles. For eksempel på satsen for San Francisco Federal Credit Union kunne satsen stige til 5,75% i år seks, hvilket giver dig en månedlig betaling på $ 1, 167 på et $ 200.000 lån; til 7. 75% i år 11, hvilket gør din månedlige betaling $ 1, 433; og klatre så højt som 9. 75% i år 16, hvilket gør dine månedlige betalinger $ 1, 718 - næsten dobbelt hvad de var i de første fem år.	Den største ulempe ved lån, der giver dig mulighed for at undgå PMI, er, at mens du kan annullere privatforsikring, når du har akkumuleret mindst 20% egenkapital i dit hjem ved at betale din hovedstol eller gennem markedskræfterne for at øge dit hjems værdi, en gang du har nået midtpunktet af dit lånefrist med lav nedbetaling, du har dit lån med højere rente eller piggyback i 30 år eller indtil du refinansierer. Refinansiering senere kan eller måske ikke være muligt eller giver mening, afhængigt af hvad der sker med dit hjem værdi, din kreditværdighed og renter. (Se	Sådan fjerner du privatforsikring	for detaljer.)

Skatteovervejelser

Dit mål skal være at få det billigste boliglån, der opfylder dine behov, for ikke at maksimere dine skattebesparelser. Et billigere pant vil spare dig for flere penge end et dyrere pant, der giver dig et større skattefradrag. Alligevel bør du være opmærksom på de skattemæssige konsekvenser af dine muligheder. Du kan kræve skattefradrag for din realkreditrente, så længe dit realkreditlån er for $ 1 million eller mindre, og så længe dine specificerede fradrag på Schedule A i alt mere end dit standardfradrag. Det er ofte tilfældet for husejere, da du kan specificere statsskatter, ejendomsskatter, velgørende donationer og realkreditrenter. PMI-præmierne er også fradragsberettigede, men fradraget begynder at udfase, når din justerede bruttoindkomst når $ 100.000 ($ 50.000, hvis du er gift med arkivering separat), og du kan slet ikke fradrage PMI, hvis din AGI overstiger $ 109.000 ($ 54, 500 hvis du er gift med arkivering separat). Selv om det ikke er sandsynligt, at hjemrabatrenteafdraget vil gå væk i overskuelig fremtid, er PMI-fradraget fastsat til udløb den 31. december 2016, selv om det kan forlænges som det har været tidligere.

Den nederste linje

Selvom det måske er fristende at tage et 0% nedlån i dag, især når betalingerne svarer til eller endog lavere end hvad du ville betale ved at lave en lille forskudsbetaling og betale PMI, det er vigtigt at tænke på, hvordan man får det 0% lån, der påvirker din økonomi i det lange løb.At købe et hjem at bo i er aldrig en rent økonomisk beslutning - det er også følelsesmæssigt - men tag lidt tid til at overveje de finansielle konsekvenser, før du underskriver det ream af pant papirarbejde.