Udfordringen med at købe et hjem for første gang kan virke så skræmmende, at det er fristende at enten bare gå med førstepladsen i dit prisklasse eller fortsætte med at leje. For at hjælpe dig med at afdække processen og få mest muligt ud af købet, undersøger vi, hvad du skal overveje, før du køber, hvad du kan forvente af selve købsprocessen og nogle nyttige tips til at gøre livet lettere efter dig køb dit første hjem.

Hvem er en første gangs hjemmebyder?

U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD), en første gang homebuyer er en person, der opfylder en af ​​følgende betingelser:

• En person, der ikke har ejet en hovedbolig i tre år. En ægtefælle betragtes også som en førstehjælper, hvis han eller hun opfylder ovenstående kriterier. Hvis du har ejet et hjem, men din ægtefælle ikke har, så kan du købe et sted sammen som førstegangs boligkøbere.
• Enlig forælder, der kun har ejet et hjem med en tidligere ægtefælle, mens hun blev gift.
• En fordrevet homemager, der kun har ejet en ægtefælle.
• En person, der kun har ejet en hovedbolig, er ikke permanent fastgjort til et fast fundament i overensstemmelse med gældende regler.
• En person, der kun har ejet en ejendom, der ikke var i overensstemmelse med stats-, lokal- eller modelbygningskoder - og som ikke kan bringes i overensstemmelse for mindre end omkostningerne ved opførelse af en permanent struktur.

Overvejelser før du køber

Det første, du skal bestemme, er, hvad dine langsigtede mål er, og hvordan hjem ejerskab passer ind med disse planer. Nogle mennesker søger simpelthen at omdanne alle de "spildte" lejebetalinger til realkreditbetalinger, der rent faktisk giver dem noget håndgribeligt. Andre ser hjem ejerskab som et tegn på deres uafhængighed og nyder ideen om at være deres egen udlejer. Indsnævring af dine big-picture boligejendomsmål vil vise dig i den rigtige retning. Her er fem spørgsmål til at spørge dig selv:

1. Hvilken type hjem passer bedst til dine behov?

Du har flere muligheder, når du køber en bolig: et traditionelt enfamiliehus, en duplex, et byhus, en ejerlejlighed, et co-op (boligkooperativ) eller en flerfamiliebygning med to til fire enheder. Hver indstilling har sine fordele og ulemper, afhængigt af dine boligejendomsmål, så du skal beslutte, hvilken type ejendom der vil hjælpe dig med at nå disse mål. Du kan også spare på købsprisen i en hvilken som helst kategori ved at vælge en fixer-øvre, selv om mængden af ​​tid, sved egenkapital og penge involveret til at omdanne en fixer-øvre til dit drømmehjem, kan være meget mere, end du forhandlede for.

1. Hvilke specifikke funktioner vil dit ideelle hjem have?

Selvom det er godt at beholde en vis fleksibilitet på denne liste, gør du måske det største køb af dit liv, og du fortjener at have det køb, der passer både til dine behov og ønsker, så tæt som muligt.Din liste skal indeholde grundlæggende ønsker, som kvarter og størrelse, helt ned til mindre detaljer som badeværelse layout og et køkken, der kommer med troværdige apparater.

1. Hvor meget pant kvalificerer du dig til?

Før du begynder at handle, er det vigtigt at få en ide om, hvor meget en långiver faktisk vil være villig til at give dig til at købe dit første hjem. Du tror måske, du har råd til et hjem på $ 300.000, men långivere tror måske, at du kun er god til $ 200.000 afhængigt af faktorer som hvor meget anden gæld du har, din månedlige indkomst og hvor længe du har været på dit nuværende job . Derudover vil mange ejendomsmæglere ikke bruge tid sammen med kunder, der ikke har præciseret, hvor meget de har råd til at bruge.

Det vil behage dig for at sikre, at din personlige økonomi er i orden. For at kvalificere dig til boliglån skal du generelt have god kredit, en historie om at betale dine regninger til tiden og et maksimalt gældsforhold på 43%. Långivere i disse dage foretrækker generelt at begrænse boligudgifter (hovedstol, renter, skatter og boligejerforsikring) til ca. 30% af låntagerens månedlige bruttoindkomst, selvom denne tal kan variere meget afhængigt af det lokale ejendomsmarked.

Sørg for at blive forhåndsgodkendt til et lån, før du afgiver et tilbud på et hjem: I mange tilfælde vil sælgere ikke engang underholde et tilbud, der ikke ledsages af et pant forudgående godkendelse. Du gør det grundlæggende ved at søge om et pant og færdiggøre det nødvendige papirarbejde. Det er gavnligt at shoppe for en långiver og sammenligne renter og gebyrer ved hjælp af et værktøj som en realkreditberegner eller Google.

Når du har afregnet en långiver og anvendt, vil långiveren verificere alle de finansielle oplysninger, der er angivet (check kredit score, verificere beskæftigelsesoplysninger, beregne gæld-til-indkomstforhold osv.). Långiveren kan forhåndsgodkende låntageren for en vis mængde. Vær opmærksom på, at selv om du har været forhåndsgodkendt for et pant, kan dit lån falde i sidste øjeblik, hvis du gør noget for at ændre din kredit score, som at finansiere et bilkøb.

4. Hvor meget hjem kan du faktisk råd til?

På den anden side vil en bank nogle gange give dig et lån til mere hus end du virkelig vil betale for. Bare fordi en bank siger det vil låne dig $ 300, 000 betyder ikke, at du rent faktisk skal låne så meget. Mange første gangs boligkøbere gør denne fejl og ender med at blive "fattige i huset" - hvilket betyder, at efter at de betaler deres månedlige pantbetaling, har de ingen midler tilbage til andre omkostninger, såsom tøj, forsyninger, ferier, underholdning eller endda mad.

Ligesom ved køb af en ny bil vil du se på husets samlede omkostninger, ikke kun de månedlige realkreditlån. Selvfølgelig er den månedlige betaling også vigtig, sammen med hvor meget forskudsbetaling du har råd til, hvor højt ejendomsskatten er i dit valgte kvarter, hvor meget boligejerforsikring vil koste, hvor meget du forventer at bruge til at opretholde eller forbedre huset , og hvor meget dine lukkekostnader vil være.Hvis du er interesseret i at købe en lejlighed, skal du huske, at du skal betale vedligeholdelsesomkostninger månedligt, fordi du vil være en del af et boligejerforening, som samler et par hundrede dollars om måneden fra ejerne af hver enhed i bygningen i form af ejerleje gebyrer. Co-op-ejere betaler også månedlige vedligeholdelsesafgifter, selv om disse er delvist fradragsberettigede.

5. Har du alvorlige besparelser?

Selvom du kvalificerer dig til et stort pant, vil der være betydelige omkostninger i forvejen (f.eks. Nedbetaling i hjemmet, typisk 20% af den samlede købspris) og lukkekostnader også. Så du skal have penge sat væk. Når det kommer til at investere med et øje i at købe et hjem - et kortsigtet mål - er en af ​​de største udfordringer at spare besparelser i et tilgængeligt, relativt sikkert køretøj, der stadig giver afkast. Hvis du har et år til tre år for at realisere dit mål, end et certifikat for indbetaling kan være en levedygtig mulighed. Det kommer ikke til at gøre dig rig, men du vil heller ikke tabe penge. Den samme ide kan anvendes til at købe en kortfristet obligations- eller renteportefølje, der vil give dig en vis vækst, men også beskytte dig mod aktiemarkedernes tumultiske karakter.

Hvis boligkøbet sker i seks måneder til et år, så vil du gerne beholde pengene flydende. En high-yield opsparingskonto kunne være den bedste løsning. Det er vigtigt at sikre, at det er FDIC-forsikret, så hvis banken går under, har du stadig adgang til dine penge op til $ 250.000.

6. Hvem hjælper dig med at finde et hjem og guide dig gennem købet?

En ejendomsmægler vil hjælpe dig med at finde boliger, der opfylder dine behov, og er i dit prisklasse, så mød dig med at se disse boliger. Når du har valgt et hjem for at købe, kan disse fagfolk hjælpe dig med at forhandle hele indkøbsprocessen, herunder at lave et tilbud, få et lån og færdiggøre papirarbejde. En god ejendomsmægler ekspertise kan beskytte dig mod eventuelle faldgruber, du måske støder på under processen. De fleste agenter modtager en provision, der betales af sælgerens provenu.

Købsprocessen

Nu hvor du har besluttet at tage springet, lad os undersøge, hvad du kan forvente af selve købsprocessen. Dette er en kaotisk tid med tilbud og modtilbud, der flyver rasende, men hvis du er forberedt på besværet (og papirarbejdet), kan du komme igennem processen med din sanselighed mere eller mindre intakt. Her er den grundlæggende fremgang, du kan forvente:

1. Find et hjem.

Sørg for at drage fordel af alle de tilgængelige muligheder for at finde boliger på markedet, herunder at bruge din ejendomsmægler, søge efter lister online og køre rundt i de kvarterer, der interesserer dig for at søge efter salgstegn. Også sætte nogle følere derude med dine venner, familie og forretningskontakter. Du ved aldrig, hvor en god reference eller bly på et hjem kan komme fra.

Når du er alvorligt shopping for et hjem, skal du ikke gå ind i et åbent hus uden at have en agent (eller i det mindste være parat til at smide et navn på en person, du formodentlig arbejder med).Du kan se, hvordan det måske ikke virker i din bedste interesse at begynde at håndtere en sælgerens agent, før du kontakter en af ​​dine egne.

Hvis du er på et budget, skal du kigge efter boliger, hvis fulde potentiale endnu ikke er realiseret. Selvom du ikke har råd til at erstatte det hæslige tapet på badeværelset nu, kan det være værd at leve med grimheden i et stykke tid i bytte for at komme ind i et hus, du har råd til. Hvis hjemmet ellers opfylder dine behov med hensyn til de store ting, der er vanskelige at ændre, f.eks. Placering og størrelse, må du ikke lade fysiske ufuldkommenheder vende dig væk. Førstegangs boligkøbere skal søge efter et hus, de kan tilføre værdi til, da dette sikrer en bump i egenkapitalen for at hjælpe dem op med ejendomsstigen.

2. Overvej dine finansieringsmuligheder og sikker finansiering.

Førstegangs boligkøbere har en bred vifte af muligheder for at hjælpe dem med at komme ind i et hjem - både de tilgængelige for enhver køber, herunder Federal Housing Authority (FHA) -backed realkreditlån, og dem, der er specielt rettet mod neophytes. Mange første gangs køberprogrammer tilbyder minimumsudbetalinger så lavt som 3% til 5% (mod standard 20%), og nogle få kræver ingen nedbetaling overhovedet.

Første timere skal især:

Brug HUDs ressource liste. FHA og dets låneprogram er en del af HUD.

Kig på din IRA. I forbindelse med IRA-uddelingen er en førstegangskøbskøber enhver, der ikke har ejet en nuværende interesse i en primærbeboelse mobilhomes og husvogne, husbåde og materiel hos en lejere i en kooperativ bolig selskab) for de to foregående år. Fordi hver person har en $ 10.000 levetid, der kan trækkes tilbage fra hans eller hendes IRA, kan et par trække maksimalt $ 20.000 ($ 10.000 fra hver konto) sammen for at betale for deres første hjem. Bare vær sikker på at bruge pengene inden for 120 dage, eller det bliver underlagt 10% straf.

Illinois, Ohio og Washington tilbyder rabatbistand til førstegangs boligkøbere, der kvalificerer sig. Typisk er støtteberettigelsen i disse programmer baseret på indkomst og kan også have begrænsninger for, hvor dyr en ejendom kan købes. Dem, der kvalificerer, kan være i stand til at modtage økonomisk assistance med nedbetalinger og lukning omkostninger samt udgifter til rehab eller forbedre en ejendom.

Kend om indianske muligheder. Indfødte amerikanske førstegangsbydere kan anmode om et afsnit 184-lån. Dette lån kræver et lån på op til 5,5%, og kun en 25% nedbetaling på lån over $ 50.000 (for lån under dette beløb er det 1. 24%). I modsætning til et traditionelt låns rentesats baseret på låntagerens kredit score, er dette låns rente baseret på den gældende markedsrente. § 184 lån kan kun anvendes til enfamiliehuse (1-4 enheder) og til en primær bopæl.

Bliv ikke bundet af loyalitet over for dit nuværende finansieringsinstitut, når du søger en forhåndsgodkendelse eller søger et realkreditlån: Køb rundt, selvom du kun er berettiget til en type lån. Gebyrer kan være overraskende varierede, ligesom renten på realkreditlån, som selvfølgelig har stor indflydelse på den samlede pris, du betaler for dit hjem.

Nogle myndigheder anbefaler også, at du har en back-up långiver. Kvalificering af et lån er ikke en garanti. Dit lån vil til sidst blive finansieret: Underwriting guidelines shift, långiver risikoanalyse ændringer og investor markeder kan ændre. Der kan være tilfælde af kunder, der underskriver lån og escrow-dokumenter, og derefter meddeles 24 til 48 timer før lukningen, at långiveren frøs finansiering på deres låneprogram. At have en anden långiver, der allerede har kvalificeret dig til et pant, giver dig en alternativ måde at holde processen på eller tæt på, planlægge.

3. Giv et tilbud.

Din ejendomsmægler vil hjælpe dig med at bestemme, hvor mange penge du ønsker at tilbyde til huset sammen med eventuelle forhold, du vil bede om. Din agent vil derefter præsentere tilbuddet til sælgerens agent; sælgeren vil enten acceptere dit tilbud eller udstede et modtilbud. Du kan så acceptere, eller fortsætte med at gå frem og tilbage, indtil du enten når en aftale eller beslutter at kalde den afslutter.

Før du sender dit tilbud, skal du tage et nyt kig på dit budget. Denne tidsfaktor i anslåede lukningsomkostninger (som kan være alt fra 2% til 5% af købsprisen), pendlingsomkostninger og eventuelle øjeblikkelige reparationer og obligatoriske apparater, du måtte have brug for, før du kan flytte ind. Og tænk fremad: Det er nemt at blive rammet af højere eller uventede forsyningsomkostninger i dit nye større hjem. Du kan anmode om energiregningen fra de seneste 12 måneder for at få en ide om den gennemsnitlige månedlige pris.

Hvis du kommer til en aftale, skal du foretage en god trosaflevering, og processen overgår derefter til escrow. Escrow er en kort periode (hvor ofte ca. 30 dage), hvor sælgeren tager huset ud af markedet med den kontraktlige forventning om at du vil købe huset - forudsat at du ikke finder nogen alvorlige problemer med det, når du inspicerer det.

4. Få en hjem inspektion.

Selvom det hjem, du planlægger at købe, ser ud til at være fejlfri, er der ingen erstatning for at have en uddannet faglig inspektion af ejendommen for kvaliteten, sikkerheden og den generelle tilstand af dit potentielle nye hjem. Du vil ikke sidde fast med en pengepit eller med hovedpine i at udføre mange uventede reparationer. Hvis hjemmeundersøgelsen afslører alvorlige mangler, som sælgeren ikke afslørede, vil du generelt kunne ophæve dit tilbud og få din indbetaling tilbage. Forhandlinger om at få sælgeren til at foretage reparationer eller rabat salgsprisen er andre muligheder.

5. Luk eller fortsæt.

Hvis du er i stand til at udarbejde en aftale med sælgeren eller endnu bedre, hvis inspektionen ikke afslørede nogen væsentlige problemer, bør du være klar til at lukke. Lukning involverer i princippet undertegnelse af et ton papirarbejde på meget kort tid, mens man beder om, at intet falder igennem i sidste øjeblik.

Ting du skal beskæftige dig med og betale for i de sidste faser af dit køb kan omfatte at have hjemmet vurderet (realkreditvirksomheder kræver dette for at beskytte deres interesse i huset), lave en titel søgning for at sikre, at ingen bortset fra at sælgeren har krav på ejendommen, indhenter privat pant forsikring eller et piggyback lån, hvis din forskud er mindre end 20% og fuldfører pant papirarbejde.Andre lukkekostnader kan omfatte låneopgørelsesgebyrer, titelforsikring, undersøgelser, skatter og kreditrapporter.

Tillykke Ny Boligejer … Nu Hvad?

Du har underskrevet papirerne, betalt movers og det nye sted begynder at føle sig som hjemme. Spil over, ikke? Ikke helt. Boligejendomsudgifter strækker sig ud over nedbetalinger og månedlige realkreditlån. Lad os nu undersøge nogle endelige tips til at gøre livet som nyt hus mere sjovt og sikkert.

1. Fortsæt med at gemme.

Med husejendom kommer store uventede udgifter, som at erstatte taget eller få en ny vandvarmer. Start en nødfond til dit hjem, så du ikke bliver fanget fri, når disse omkostninger uundgåeligt opstår.

1. Udfør regelmæssig vedligeholdelse.

Med den store mængde penge, du lægger ind i dit hjem, vil du være sikker på at passe godt på det. Regelmæssig vedligeholdelse kan reducere dine reparationsomkostninger ved at lade problemer løses, når de er små og håndterbare.

1. Ignorer boligmarkedet.

Det er ligegyldigt, hvad dit hjem er værd at på et givet tidspunkt, undtagen det tidspunkt, hvor du sælger det. At være i stand til at vælge, når du sælger dit hjem, i stedet for at blive tvunget til at sælge det på grund af jobflytning eller økonomisk nød, vil være den største afgørende faktor for, om du vil se et solidt overskud fra din investering.

1. Lad være med at dræbe på dit hjem for at finansiere din pensionering.

Selv om du ejer et hjem, skal du stadig gemme maksimumsbeløbet i dine pensionssparekonti hvert år. Selv om det kan virke svært at tro på alle, der har observeret formuer, som nogle mennesker lavede under boligboblen, vil du ikke nødvendigvis gøre en drab, når du sælger dit hus. Hvis du ønsker at se på dit hjem som en kilde til rigdom ved pensionering, skal du overveje, at når du har betalt dit pant, kan de penge, du bruger på månedlige betalinger, bruges til at finansiere nogle af dine leve- og lægeudgifter ved pensionering .