Der er mange forskellige pantoptioner til rådighed for boligejere. Et traditionelt 30-årigt fastforrentet realkreditlån er ikke længere en forbrugers eneste finansieringsmulighed. Der er månedlige justeringer af variabelt forrentede realkreditlån, fastforrentede realkreditlån (ARM), 3-2-1 buy-downs og betalingsmuligheder ARM'er, for blot at nævne nogle få. (For at finde ud af mere om realkreditlån, se Shopping for et realkreditlån , Forstå boliglånsstrukturen og Investering i fast ejendom .)

- 9 ->

Vejledning: Sådan køber du dit første hjem

Som det er tilfældet med de fleste økonomiske beslutninger, er der typisk en bytte mellem risiko og belønning i valget af et pant. I denne artikel tager vi dig gennem processen for at lave din egen risikobaserede pantbeslutning.

Kend dit boliglån

Et rentetilpasningslån kan for eksempel tilbyde lave indledende månedlige betalinger baseret på løbende rentesatser, men de månedlige betalinger har potentialet for betydelige stigninger i fremtiden, hvis renten stiger. Et betalingsopsætningslån kan tilbyde meget lave indledende månedlige betalinger, når udsatte renter tilføjes til hovedstolpen i realkreditlånet, men der eksisterer udløsere, der kan medføre, at de månedlige betalinger pludselig stiger. Et boligejer vil sandsynligvis stå over for alvorlige økonomiske problemer, hvis boligpriserne falder, mens realkreditudlånets primære balance stiger. Nøglen til at træffe en solid økonomisk beslutning om valget af realkreditlån er at både identificere og måle risiciene i forbindelse med det realkreditlån og derefter stille spørgsmålene "Er de risici, der er værd at belønningen?" og "Kan risikoen forbundet med et dårligt resultat tolereres?"

To primære foranstaltninger vedrørende realkreditrisiko

Der er to primære risici forbundet med valget af et realkreditlån, der skal identificeres og måles: risikoen for betalingschok og et realkreditinstitutters effekt på egenkapitalen.

Betalingschok

Betalingschok er betegnelsen, der bruges til at beskrive muligheden for betydelige månedlige betalingsforhøjelser. Betalingschok er generelt forbundet med rentetilpasningslån. Det er resultatet af udløbet af en midlertidig startrente eller fastrenteperiode, en stigende fuldt indekseret rente, afslutningen af ​​en rentetilgængelig betalingsperiode eller omarbejdning af en betalingsopsvingarms minimumsbetaling.

Alle forrentede realkreditlån har en vis risiko for betalingschok. Mange har de ovennævnte egenskaber, som tilføjer denne risiko. For eksempel tilbyder 3-2-1 eller 2-1 buy-downs en tidsplan for indledende midlertidige startrater; da disse startfrist udløber, stiger de månedlige betalinger. Fixed-periodes armaturer har en fast rente for en periode, normalt tre, fem eller syv år. Da fastrenteperioden udløber, vil de månedlige betalinger sandsynligvis stige.

Rentebeløb kun kan tilbyde lavere indledende betalinger, fordi den månedlige betaling kun består af renter; når den rentebeløbige periode udløber, vil den månedlige betaling stige.Nogle realkreditlån, som f.eks. Såkaldte betalingsopsætning ARM, tilbyder meget lave indledende månedlige betalinger, men har også udløsere, som kan medføre, at betalingen øges væsentligt. (For at fortsætte med at læse om ARM'er, se American Dream or Mortgage Nightmare?, ARMed And Dangerous og Forpagtninger: Fast Rate Versus Adjustable-Rate .)

Home Equity

Boligkapital er et mål for hjemstedets nettoværdi. Oprettelsen af ​​egenkapitalen bygger rigdom og åbner yderligere økonomiske fordele og finansieringsmuligheder. Men ødelæggelsen af ​​egenkapitalen kan også alvorligt begrænse fremtidige finansieringsmuligheder.

Forståelse af et realkreditlåns sandsynlige effekt på egenkapitalen over en planlagt tidshorisont er vigtig for fremtidige finansielle overvejelser. En primær risikoforanstaltning, der anvendes af långivere, er størrelsen på realkreditlånet i forhold til ejendommens værdi. Dette er kendt som ratio-to-value-forholdet. Hvis hjem egenkapital er ødelagt, stiger lån-til-værdi-forholdet. Dette kan gøre det sværere at refinansiere ud af et eksisterende lån, kræve, at ny finansiering udføres med højere rente, kræve betaling af privat pantforsikring eller nødvendiggøre brugen af ​​en anden type pant. I værste fald, hvis værdien af ​​et hjem falder under den resterende hovedstol i et pant, elimineres alle finansieringsmuligheder effektivt. (For at fortsætte med at læse om dette emne, se Forpagtninger: Hvor meget kan du bedømme? , Betaling af dit boliglån og Gravning af personlig gæld .) > I traditionel udlån anvendes en del af hver måneds realkreditudbetaling til hovedstolens saldo i henhold til en afskrivningsplan. Men mange nye realkreditlån, der er blevet populære i de seneste år, tilbyder sådanne funktioner som rentebetalinger, eller endda betalinger, der er mindre end rentebetalingerne. Når der kun foretages en rentebetaling, forbliver den resterende hovedbalance på realkreditlånet konstant. Når en betaling, der er mindre end den rentebetalinger, er foretaget, opstår der udskudt rente. Udskudt rente tilføjes derefter til hovedstolens saldo. Dette kaldes negativ afskrivning. Den primære saldo på realkreditlånet stiger faktisk! Når den primære saldo på et realkreditlån forbliver konstant eller øger, kan boliginvesteringen forblive konstant eller kunne blive ødelagt, afhængigt af prisen på boligprisstigning. Fordi boligkapitalen spiller en vigtig rolle i fremtidige finansieringshensyn, bør kursen på egenkapitaloprettelse være en væsentlig del af enhver panteløsning. Dette gælder især for rentegodtgørende og negativ afskrivningslån, fordi de fleste låntagere vælger disse lån med den hensigt at refinansiere ud af dem inden for en vis tidshorisont.

Gør estimater

Korrekt måling af risici ved betalingskok og egenkapital i hjemmet kræver i sig selv at estimere fremtidige renter og stigning i boligprisen. Disse estimater skal baseres på et sandsynligt eller sandsynligt resultat.De bør ikke udelukkende baseres på bedste eller værste scenarier. Disse beregninger kan foretages for realkreditbetalinger og egenkapital.

Beregning af egenkapitalen

Boligkapitalen er en funktion af to ting: den kurs, hvor markedsprisen på et hjem værdsætter eller afskrives og den resterende primære saldo på et pant. (Boligkapital svarer til boligens værdi minus pantens hovedbalance). Den hastighed, hvormed boliger sætter pris på eller afskriver, varierer fra stat til stat, by til by, og endda fra kvarter til kvarter i samme by. Der er ingen enkelt, ufejlbarlig måde at lave et skøn over fremtidig boligprisvurdering. Men den seneste præstationer og en tendens til apprecieringsfrekvenser til at vende tilbage til deres langsigtede gennemsnit giver en vis vejledning. For eksempel, hvis et hjem værdsat 10% i det foregående år, men det langsigtede gennemsnit er 5%, kan 7% være et godt skøn for det næste år (6% kan være et godt skøn for året efter det og 5% er et godt skøn for de resterende år).

Den enkleste måde at beregne fremtidige hjemmeværdier på baseret på estimater af prisopskrivning er at bruge et regneark, hvor værdien af ​​hjemmet i hver måned svarer til husets værdi i den foregående måned x (1 + (estimeret årlig apprecieringsfrekvens / 12)). Bemærk: Denne metode anvender månedlig sammensætning af en årlig rente, hvilket betyder, at den årlige vurdering vil blive lidt større end en simpel årlig beregning. (For at finde ud af mere om sammensætning, se

Overvinde sammensætningens mørke side og Forstå tidsværdien af ​​penge .) Beregning af fremtidige månedlige betalinger

Beregning af fremtidige månedlige betalinger af nogle realkreditlån kan være ret vanskelige, fordi det indebærer estimater af fremtidige rentesatser, der skal anvendes på realkreditinstituttets indlejrede rentestruktur, såsom indledende, periodiske og levetidsrenter, samt negative afskrivningsgrænser og midlertidig købs- nedture. Mange værktøjer findes på nettet for at hjælpe. Nøglen, som nævnt ovenfor, er at anvende rimelige og sandsynlige estimater af fremtidige renter. Historien har vist, at mens ingen metode til prognoser for fremtidige renter er helt korrekt, er det bedste estimat af fremtidige renter en konsensus om markedsudtalelsen. Markedsudtalelsen afspejles bedst i form af rentekurven. Når man bruger en webbaseret kalkulator til at beregne fremtidige realkreditværdier, foreslås det derfor, at fremdriften af ​​fremtidige rentesatser bestemmes af udbyttekurvens form. For eksempel, hvis indekset, som en ARM er bundet i øjeblikket, står på 6%, og det tre måneders regningsopgørelse er 5%, mens den toårige statsobligationsrente er 6%, kan vi antage, at indekset til som realkreditlånet er bundet vil stige med 1% (spændet mellem de tre måneders regning og toårige statsobligationer) i de næste to år.

Måleværdier og identificere risici

At foretage en rimelig prognose for fremtidige renter og ved hjælp af en god web-baseret realkalkulator muliggør identifikation, måling og timing af betalingschokrisiko.Ved brug af en webbaseret regnemaskine foreslås det, at de beregnede realkreditværdier kopieres til et regneark. Når de indledende værdier er beregnet ved hjælp af en mest sandsynlig prognose for fremtidige renter som beskrevet ovenfor og kopieret til et regneark, kan der udarbejdes yderligere beregninger baseret på forskellige fremtidige renteprognoser og kopieret til det samme regneark. Værdierne for det mest sandsynlige resultat kan derefter sammenlignes med og måles mod værdier baseret på forskellige prognoser for fremtidige renter.

Home equity beregninger kan foretages på samme måde. De resterende hovedbalanceværdier beregnet ved hjælp af den web-baserede realkalkulator kan trækkes fra de fremtidige boligværdighedsestimater foretaget som beskrevet ovenfor under afsnittet Beregning af hjemmeaktier. Forskellige skøn over fremtidig boligprisvurdering kan laves og måles mod det mest sandsynlige resultat.

Gør en risikobaseret beslutning

Med et regneark, der viser og sammenligner en tidsplan for et mest sandsynligt månedligt betalingsscenario mod varierende månedlige betalingsscenarier og en lignende analyse af egenkapitalscenarier, kan en effektiv risikobaseret pantbeslutning blive lavet.

Følgende vigtige spørgsmål kan stilles og besvares på en uddannet, risikobaseret måde.

Månedlig betalingsscenario

"At forstå, at det mest sandsynlige månedlige betalingsscenarie er et skøn, men at have mulighed for at måle forskellige månedlige betalingsscenarier imod det, er risikoen for at vælge pant" x "værd at belønningen og kan Risikoen for at et dårligt resultat bliver tolereret, skal det ske? " Med andre ord: "Jeg kan godt lide den indledende lave månedlige betaling, men har det nu værd at risikere, at den kan øges væsentligt i fremtiden, og hvis den øges, vil jeg kunne opfylde betalingen uden at understrege min økonomiske situation? "

Home Equity Scenario
" At forstå, at det mest sandsynlige egenkapital scenario er et skøn, men at have mulighed for at måle forskellige hjem egenkapital scenarier imod det, er risikoen for at vælge pant x "værd at belønningen, og Kan risikoen for et dårligt resultat blive tolereret, hvis det skulle ske? " Med andre ord, "Jeg kan godt lide pant" x "på grund af de indledende lave månedlige betalinger, og mit bedste skøn kræver store boligprisvurdering, så jeg er ligeglad med at betale ned hovedstolpen i mit pant, men hvis mine skøn over boligprisstigning viser sig at være forkert, hvordan vil mit hjem egenkapital situation ligne ud, hvordan vil det påvirke mine fremtidige finansieringsmuligheder, og er det en risiko, jeg har råd til at tage? "

(For en en- stop shop på subprime-pantelån og subprime-smeltning, se
Subprime Mortgages Feature

.)