Få økonomiske begivenheder giver så stor opmærksomhed som Federal Reserve's politiske møder. Alle vil vide, om og når Fed rent faktisk vil hæve renten - efter et hidtil uset nulbundet regime - og hvad den potentielle nedfald kan være. Boligmarkedet er særligt interessant, dels fordi boligsalget er så afhængigt af renteniveauet og dels fordi det var sammenbruddet på boligmarkedet, der fremkaldte den sidste store recession.

Direkte eller indirekte påvirker en renteforhøjelse enhver, der har et boliglån. Dette er mest oplagt for dem, der har rentetilpasningslån (ARM), da deres månedlige rentebetalinger øges med det samme.

Den føderale fondskurs har været på eller tæt på 0 siden 2008, idet den omregner til rekordhøje realkreditrenter i USA. Mellem midten af ​​2014 og midten af ​​2015 udgjorde det gennemsnitlige 30-årige faste lån for under 4%. Hjem købere har aldrig set kredit dette billige i så lang tid, og mange nuværende boligejere kunne refinansiere til attraktive nye satser.

Stigende renter ville kompromittere det lave rentemarked, hvilket påvirker købere og sælgere, selv om de på forskellige måder. Som en generel regel har købere råd til at købe i en dyrere række boliger, når renten er lav, fordi deres månedlige rentebetalinger reduceres. Efterhånden som priserne stiger, bliver købere skubbet ud af dyre markeder, i det mindste i første omgang; hvis for mange købere er prissat ud af et marked, spørge priserne sandsynligvis falder.

Hvordan rentesatser opstår

Moderne centralbanker, herunder Federal Reserve, påvirker renten ved at ændre mængden af ​​penge, der cirkulerer i økonomien. Dette sker normalt gennem køb eller salg af US Treasurys, som danner basisrenten på kapitalmarkederne.

Antag, at Fed ønsker at hæve renten i økonomien. Ved hjælp af Treasury Department sælger Federal Reserve Treasurys på markedet. Investorer (for det meste banker, regeringer og andre store institutioner) køber disse Treasurys kontant, og kontanterne sidder bare på Feds balance.

Kontanter på Fed-balancen cirkulerer ikke længere i økonomien og derved effektivt reducerer pengemængden. Flere Treasurys er på markedet konkurrerende for sælgere, og der er mindre penge gå rundt for at bide prisen på disse Treasurys. Begge faktorer undertrykker statsobligationspriserne, hvilket øger deres afkast. (Husk at Treasurys og andre obligationer har højere afkast til lavere priser, fordi forskellen mellem købsprisen og indløsningsprisen er større.)

Statsobligationer er den sikreste måde at tjene penge på, så alle andre produkter - herunder realkreditlån - skal tilføjes ekstra afkast for at lokke investorer og långivere væk fra Treasurys.Når afkastet på Treasurys stiger, så også andre satser i økonomien.

Stigende rentesatser og lånekostnader

Renteforhøjelser gør låntagning af penge dyrere, og boligkøbere bruger realkreditlån til stort set alle boligkøb. Realkreditlån har tendens til at have et multidecade-outlook, så långivere vil sandsynligvis begynde at hæve satser, før Fed'en gør det; når alt kommer til alt, långivere ved, at en renteforhøjelse kommer til sidst.

Selv halvdelen af ​​et procentpoint gør en stor forskel over tid. Antag, at en køber tager et lån på $ 250.000 over 30 år på 3,92% (omtrent den gennemsnitlige markedsrente i september 2015); hans månedlige betaling skal komme ud til omkring $ 1, 182, og de samlede omkostninger ved hans pant forventes at være omkring $ 425, 000.

Skift renten til 4,4% og det månedlige betalingsbeløb flyttes til $ 1, 255. Det kan ikke virke som meget, men de samlede omkostninger ved pantet overstiger nu $ 451, 000 - en stigning på $ 26.000.

Stigende rente og hjemmepriser

Det er tydeligt at se, at en Fed-renteforhøjelse vil gøre finansieringen dyrere, men det er mindre klart, hvad virkningen vil være på boligpriserne.

Der er ikke en streng historisk sammenhæng mellem boligpriser og renteforhøjelser. Der findes en langt bedre sammenhæng mellem boligpriserne og væksten i bruttonationalproduktet (BNP) Efterspørgslen efter nye boliger har tendens til at vokse, når økonomien er humming.

En stigende rentesats kan bryde begge veje. Mange prognosticatorer er bekymrede over, at en stigende rentesats vil ryste en ustabil økonomi, som skal presse efterspørgslen efter hjemkøb. Kombiner dette med hårdere finansieringsvilkår, og det er nemt at gætte, at boligpriserne skal falde.

Men siden i midten af ​​1980'erne har en stigende rente normalt falde sammen med en sundere økonomi. Det betyder flere købere på markedet, flere boliger bliver bygget og højere priser.

Trængende homebuyers bør ikke overtale med hensyn til Fed-politikken. Selvom satser går op beskeden - de fleste forventer en kvartalsforhøjelse i slutningen af ​​2015 eller begyndelsen af ​​2016 - låneomkostningerne vil være tæt på historiske nedture. Selvfølgelig er der mange andre vigtige overvejelser, som f.eks. En købers indkomst, eller om hjemmet ligger i et godt kvarter. I sidste ende bør en lille renteforhøjelse kun have en beskeden indflydelse på købsbeslutninger.

Konklusion

Det gennemsnitlige 30-årige fastforrentede realkreditlån i august 2015 var 3,91%, ifølge Freddie Mac. Dette er over rekordlows i slutningen af ​​2012 på 3. 35%, men stadig langt under historiske niveauer. Overvej at gennemsnitsrenten var 4,6% i 2010, 5,87% i 2005, 8,05% i 2000 og 13,74% i 1980.

Hvis en homebuyer ser på et dyrt, blomstrende ejendomsmarked , såsom San Diego, Denver, Dallas eller San Francisco, kan der være en impuls at låse i en lavere sats før Fed-målet retter sig mod en højere rente.

Stigende satser gør en større forskel på lang sigt (25 og 30 år ud), men de har kun en beskeden månedlig indvirkning. Hvis en håbende køber sandsynligvis ikke vil blive hjemme i lang tid, tager renten meget mindre betydning.

Stigende renter mindsker sandsynligheden for en anden boligboblesprængning, som den i 2007. Det er sikrere i det lange løb, at boligejere har et stabilt stigende rentemiljø. Det er svært at forudsige den økonomiske virkning af en Fed-vandretur, men historien viser, at aktivbobler dannes, når priserne er lave, og ikke omvendt.