Køb et hus går normalt som sådan: find ud af hvad du har råd til, find en långiver, ansæt en ejendomsmægler, lav en liste over dine must-haves, se egenskaber, se flere ejendomme , lav et tilbud, sikre dit pant i nærheden af ​​dit nye hjem. Selv om det er tidskrævende og til tider frustrerende, betragtes visningsejendomme som førstehand ved de fleste købere at være en grundlæggende del af hjemmet købsprocessen, og mange ville aldrig drømme om at købe et hjem uden først at inspicere kvarteret, hjemme og værftet.

Der er imidlertid købere, der er villige til at købe boliger uden at se dem først. Af forskellige grunde er disse købere og investorer villige til at springe over denne del af processen, idet de i stedet lægger vægt på beskrivelser af flere noteringsservice (MLS), internetfotos og virtuelle ture. Med antallet af forstyrrede boliger på markedet køber nogle fast ejendom investorer hjemmet usynligt i et forsøg på at score gode tilbud. Købere kan også snappe op boliger, mens de har chancen på markeder, der har en begrænset udbud af ejendomme. På grund af konkurrence - fra købere til håbende førstegangsinvestorer og institutionelle virksomheder, der opkøber hele ejendomskvarterer - er der en stigning i hyppigheden af ​​usynlige køb af fast ejendom på visse markeder over hele landet. Mens du kan få held og spinde et godt overskud, når det er tid til at sælge, er der betydelige risici, der skal anerkendes, før du engagerer dig i denne form for investering i fast ejendom.

Egenskaber

Bekymrede egenskaber er generelt beskadiget eller i dårlig stand og er under afskærmning eller annonceret til salg af en bank eller långiver. De fleste banker forsøger at aflaste disse ejendomme så hurtigt som muligt, fordi de er dyre at holde: mellem ejendomsskatter, vedligeholdelses og advokatsalærer kan det koste banker $ 1, 000 pr. Dag for at opretholde hver ejendom i lagerbeholdningen. Fordi et hurtigt salg giver økonomisk mening for banken, tilbydes disse ejendomme ofte med en betydelig rabat, og det er ikke usædvanligt, at nogle boliger sælger for pennies på dollaren. Dette skaber en glimrende mulighed for både købere og investorer at få ejendomme til under markedspriserne.

Markeder med begrænset udbud kan tvinge købere og investorer til at købe huse uden syn. I stedet for at finde gode tilbud kan købere dog forvente at betale markedsværdi eller højere bare for at sikre en ejendom i et ønskeligt område. På stramme markeder som Boston og New York er det almindeligt for sælgere at modtage flere, konkurrencedygtige bud, hvilket kan betyde en betydelig stigning i prisen. Mange af disse tilbud kommer fra købere, der aldrig har trappet foden på ejendommen, men hvem ved, at de vil købe på det pågældende marked.

Forkonstruktion egenskaber giver også muligheder for købere og investorer. En ejendomsforbindelse er på markedet, selvom den endnu ikke er bygget. Denne type ejendom kan være til gavn for både sælgere og købere: Sælgere (oftest bygherrerne) får penge, som de behøver for at fortsætte byggeri, samtidig med at det viser sig, at projektet er rentabelt for långivere og andre potentielle købere, og købere kan købe til en lavere pris prækonstruktionskurs med evnen til at sælge bagefter til markedsværdi (eller over, afhængigt af projektet).

Konkurrence

Investorer, der søger gode tilbud eller førende ejendomme, kan være imod hård konkurrence fra flippers, grossister og institutionelle købere. Flippers er ejendomsinvestorer, der i lighed med aktiemarkedsinvestorer søger at købe lavt og sælge højt. Typisk flippers køb egenskaber til en rabat, reparationer og renoveringer, og sælger inden for en kort periode for en fortjeneste. En ejendoms efter reparationsværdi (ARV), et skøn over dets rimelige markedsværdi efter reparationer og renoveringer, bruges til at bestemme, om en ejendom har overskudspotentiale. Flippers beregner potentielt overskud ved at tage ARV og trække købspris, reparations- og renoveringsomkostninger og bærende omkostninger (udgifter afholdt til fastholdelse på ejendommen, herunder realkreditbetalinger, ejendomsskatter, forsikringer og forsyningsvirksomheder). Fordi flippers er afhængige af disse beregninger for at afgøre, om de kan tjene penge, vil nogle ikke købe syn usynlige. Andre fokuserer dog på afskærmede ejendomme, der kan købes med en stejl rabat, men som sælges på auktion uden mulighed for at se, før de underskriver papirerne.

Ligesom flipper, fast ejendom grossister forsøger at drage fordel af ejendomme på kort tid. I modsætning til flippers køber grossisterne imidlertid ikke køb og rehab egenskaber. I stedet sætter de generelt ejendomme under kontrakt med uforudsete forhold (så de er i stand til at opsige kontrakten hvis det er nødvendigt) og derefter tildele eller sælge ejendommene til andre investorer til et overskud. En grossist kan betragtes som en "mellemmand", der afrunder ejendomme for etablerede investorer. Efter at have lagt ejendommen i kontrakt, markerer en grossist ejendommen for at finde en villig køber, og i mange tilfælde har grossisten en køber opstillet, selv før han lægger en fast ejendom i kontrakt. Spændet mellem, hvad grossisten betaler for ejendommen og den pris, han eller hun sælger den til, er grossistens fortjeneste. Fordi engrossalg ikke indebærer tidskrævende reparationer og renoveringer, søger mange grossister efter mindre, hyppigere overskud end flippers.

Institutionelle investorer købe store varebeholdninger, nogle gange hele blokke af forstyrrede ejendomme. Institutionelle investorer, der støttes af dybe lommer, kan købe dusinvis eller hundredvis af boliger, nedkøbe varebeholdninger og dermed drive priserne på et marked (og øge sandsynligheden for at sælge med fortjeneste).Institutionelle investorer kan have så massiv købekraft, at de kan gøre det ret svært, om ikke umuligt, for mindre investorer og individuelle homebuyers at finde gode tilbud inden for et målmarked.

Ud over flippers, grossister og institutionelle investorer - vil en mindre gruppe af købere købe boliger til syne usynlige ud af nødvendighed. Dette involverer oftest en person, der af forretningsmæssige eller personlige årsager flytter til et nyt område, men ikke har tid til at købe et nyt hus. Disse køber arbejder typisk med ejendomsmæglere, der sender dem detaljerede beskrivelser, fotos og videoer (eller virtuelle ture) af ejendomme, der opfylder købernes kriterier. Fordi agenten i det væsentlige bliver køberens øjne og ører, er det afgørende, at købere angiver deres nøjagtige behov, ikke kun med hensyn til hvilke funktioner hjemmet skal have, men også krav til skoler, pendler, offentlig transport og nærliggende faciliteter.

Risici

Hjemmebrugere og investorer kan købe boligvisninger usynlige, men øvelsen er ikke uden risiko. En af de største risici er, at der vil være noget galt med ejendommen, der ikke vises i billeder. Møbler og kameravinkler kan nemt skjule mange fejl, herunder vandskader, angreb, skimmel og strukturelle skader. Mens mange ejendomme er i forfald, fordi ejerne ikke havde tid, ekspertise eller penge til korrekt at opretholde hjemmet, er nogle ejendomme forsætligt beskadiget af tidligere ejere. Dette er ofte et misforstået forsøg på at "komme tilbage på banken" ved at gøre det vanskeligere at sælge ejendommen. Andre gange ripper folk ud, hvad de kan - apparater, armaturer, kobberledninger, endda landskabspleje - for pengene.

Uanset motivation kan ødelæggelse efter afskærmning medføre relativt billige løsninger som huller i gipsvæggen eller omfattende og dyre reparationer. I en særlig grim incident fra 2011 havde et hjem i et eksklusivt gated community i Californien brug for omkring $ 250.000 i reparationer, efter at de tidligere ejere mistede hjemmet til afskærmning. Kemikalier og cement var blevet hældt ned i ejendommens afløb og vand blev efterladt for at kunne have været måneder - hvilket førte til omfattende støbe i hele hjemmet og et gulv, der gik ind under vægten af ​​vandblødede genstande. Derudover var ejendommens apparater, frysere, håndvaske og toiletter fjernet.

En anden grund til at købe øje usynlig kan være risikabelt er, at billeder og virtuelle ture ikke tillader dig at se uønskede træk i hjemmet, såsom nærliggende højspændingsledninger, trafik, nabolagets støjniveauer og usædvanlige lugte (fra ting som sådan som skimmel eller de 100 katte, der plejede at bo i huset). En gennemgang er den eneste måde at være sikker på, at du kan lide huset, gården, naboerne og området.

Flippers, grossister og institutionelle investorer har den øgede risiko for ikke at kunne sælge ejendommen i tide på grund af behovet for omfattende reparationer. For investorer, jo længere hus holdes, jo flere penge går tabt i form af omkostninger.Princippet om fast ejendom investerer ofte at købe og sælge hurtigt, og når dette ikke sker - af en eller anden grund - investor kan ende med at tabe sig, især når uventede og dyre reparationer er nødvendige.

Måder at beskytte dig selv

En uforudsete klausul er en af ​​de bedste beskyttelser, når du køber et usynligt hjem. En beredskab definerer en betingelse eller handling, der skal opfyldes for at en fast ejendomskontrakt bliver bindende. En af de vigtigste forhold ved køb af et hjem uden at se det først er en inspektionsforanstaltning, som giver køberne ret til at få hjemmet inspiceret inden for en bestemt tidsperiode, f.eks. 5-7 dage. Dette beskytter køberen, der kan annullere kontrakten eller forhandle reparationer baseret på resultaterne fra en professionel hjeminspektør. En inspektør undersøger hjemmets indre og udvendige og vurderer tilstanden af ​​el-, færdig-, VVS-, struktur- og ventilationselementerne.

Køber kan:

• Godkend inspektionsrapporten og gå videre med aftalen
• Afvis rapporten og tilbage fra aftalen
• Anmod om yderligere tid til yderligere inspektioner < Anmod om reparationer eller indrømmelser
• Købere kan også bede om en gennemgående beredskab. Denne type beredskab giver dig mulighed for at gøre en endelig (eller første) gennemgang af ejendommen, inden du underskriver papirerne ved lukning. Husk, som sælgeren ikke behøver at acceptere nogen uforudsete forhold, og de forventer ofte en højere købspris for at kompensere for de ekstra risici for sælgeren (dvs. risikoen for, at køberen vil komme tilbage fra kontrakten) .

Købere og investorer kan begge tilføje et beskyttelseslag til at købe usynlig ved hjælp af en erfaren ejendomsmægler. Det er vigtigt, at agenten er på din side af aftalen (arbejder på dine vegne som køberens agent) og ikke arbejder på sælgerens vegne. Agenten skal have et fiduciært ansvar for dig for at sikre, at du får den bedste deal. Mange købere og investorer opdager flere agenter, inden de finder en, der forstår deres behov, og hvem de føler, de kan stole på.

The Bottom Line

Nogle mennesker køber hjemvis usynligt ud af nødvendighed, mens andre gør det for en fortjenestepotentiale i en ejendomsinvestering. Under alle omstændigheder køber et hus uden først at se det indebære risici: ejendommen kan have defekter eller skader, der kan resultere i omfattende og dyre reparationer. Huset kan også være på et uønsket sted (f.eks. Ved siden af ​​en travl vej) eller have andre skadelige træk. Uanset om du køber syn usynligt ud af nødvendighed eller som en investering, kan du begrænse dine risici ved at arbejde tæt sammen med en betroet og erfaren ejendomsmægler og ved at inkludere visse uforudsete klausuler i tilbuddet om køb af fast ejendom.