I denne tid med moderate rentesatser overvejer nogle mennesker at investere i udlejningsejendomme. Hvis den største del af den månedlige ejendomspris - pantbetalingen - kan fryses i 30 år, mens huslejerne gradvist øges, eskalerer videresalgsværdien af ​​ejendommen og hele tiden du nyder indkomst- og skattefordelene, så kan du have en win-win på dine hænder. Der er nogle store "ifs" i ​​denne erklæring, men de har for det meste at gøre med investeringsejendommen selv (vil det være den perle du troede det var? Vil du undgå lejeren fra helvede?) I stedet for de finansielle og skattemæssige problemer. Renten for et 30-årigt fast pant er i øjeblikket omkring 4 01% i henhold til bankrente. com fra februar 2017, og skattelovgivningen er virkelig tiltet til boligejendom og investering.

(For mere information om køb af et hjem, se: En guide til køb af et hus i USA )

Tænk over skattefordelene

• Interesse, skatter, forsikringer og andre udgifter er fradragsberettigede i forhold til ejendommens indkomst, mens tab normalt kan fratrækkes din anden indkomst. (For at lære mere, læs Skatteafdrag for udlejningsejere .)
• Afskrivninger er et andet skattefradrag. Det er stort set en godtgørelse for slitage, normalt over 27 5 år eller 3. 636% af købsprisen for bygningerne (ikke jorden) om året.
• Lejeboliger kan sælges, og provenuet rulles ind i andre lejeboliger uden at betale kapitalgevinster.

Overvej forskellige typer ejendomme

Hvis du beslutter dig for at investere i en udlejningsejendom, kan du gøre det på mange forskellige måder:

• en leje enhed i din eksisterende hjemme eller på din eksisterende ejendom
• en lejlighed i et eksisterende multifamilie ejerlejlighed eller kooperativ
• et hus eller lejlighed i et samfund, som du måske vil pensionere til
• et hus eller en lejlighed i det område, hvor dine børn deltager college som et alternativ til studentboliger
• et feriehus ved en sø, strand eller skiløjpe, hvor du kan bruge den i to uger af året uden at gå på kompromis med skattefordelene (se mere om Skatteafbrydelser for anden -Huseejere .)

Glem ikke, at du vil være en udlejer

Hver af disse har sin egen pakke af fordele og faldgruber, og nogle mennesker kan ikke lide ideen om at være udlejer. Forvaltning af ejendomme og lejere kræver lidt tid og energi, og det hjælper, hvis du selv kan lave mindre reparationer. Hvis du skulle købe et tofamiliehus i et bedre kvarter, f.eks. Bo i en enhed og leje den anden, kan du finde dine egne omkostninger til husly (boligudgifter kombineret med lejeindtægter og afskrivninger på lejeenheden) nærmer sig gratis eller overskride det inden for få år.

Gør din ejendomssøgning

Undersøgelse af udlejningsejendomme skal være mindst lige så streng som om du skulle købe et sted at bo i. Du skal kende markedsspecifikationerne, zoneinddeling love og tendenser til både husleje og hjem salg af typen og den placering, du overvejer, herunder skoler, transport, rekreative ressourcer, shopping osv. samt hvad der er populært i den demografiske, som du vil have som lejere. Glem ikke at overveje foreclosures, da alle afskærmende banker normalt ønsker, er balancen skyldig på realkreditlånet.

Kig efter noget tidløst som havnefronten, eller nærhed til et college campus eller et ældre hus i et stabilt samfund eller en der er i begyndelsen af ​​et comeback. Pas på "golfbanesyndrom", hvor investeringsejendomme på en ny golfbane bliver dateret om et par år, mens nyere, mere avancerede golfbaner / boliger udvikles i samme generelle område, deprimerer priserne på de ældre huse .

Husk på, at en lejer, der betaler top dollar, har ret til at forvente et øjeblikkeligt svar på ethvert problem, stort eller lille. Lejere, der ved, at de betaler lidt under markedet, vil ofte være lidt mindre krævende. Hvis udsigten til at styre dine egne huslejer er skræmmende, kan din ejendomsmægler sandsynligvis henvise til en ejendomsadministrator eller viceværtmand; en online søgning vil også finde specielle ejendomsadministratorer. Bare vær opmærksom på at ansætte en ejendomsadministrator vil spise i dit afkast.

Forsøg ikke at køre tallene

Smartphone apps og online pantelkalkulatorer som Investopedias kalkulator kan hjælpe dig med dette. Brug af regnemaskiner er nyttigt, fordi de giver dig mulighed for at måle den sande pris for dine månedlige boligomkostninger. For eksempel tillader de alle at indtaste omkostninger, forskud, skatter, forsikringer og selvfølgelig renten for at nå frem til din forventede månedlige betaling.

Så når du har samlet dine numre ved hjælp af et værktøj som realkreditobjektoren ovenfor, kan du tilslutte dem til et regneark som nedenstående for at finde ud af, om en bestemt ejendom giver mening for dig.

For dine beregninger, find ud af, at en udlejningsejendom ikke vil få så lav en realkreditrente som en primær hjemme vilje. I dette eksempel lejes et 4-værelses hus, der koster $ 300.000, for $ 2, 000 pr. Måned. Den 20% nedbetaling er $ 60.000, og den 30-årige faste rente på $ 240.000 balancen er 4%. Skatter, forsikringer og et vedligeholdelsesbudget medfører månedlige omkostninger til $ 1, 764, hvilket giver et nominelt overskud på $ 2, 838 pr. År eller 4,73% af nedbetalingen pr. År. Det er meget bedre end en opsparingskonto og bedre end de fleste blue chip-aktier betaler i udbytte, men måske ikke så meget som du kunne tjene på aktiemarkedet i et godt år. Men når du regner med afskrivninger, bliver den nominelle gevinst på $ 2, 838 et tab på $ 6, 252, som kan anvendes mod anden indkomst.

Afhængigt af din skatkonsol kan det beløbe sig til flere hundrede dollars af skattebesparelser for at øge det positive pengestrømme, for ikke at nævne muligheden, men ikke en sikkerhed, for at øge værdien over tid.

Fast ejendom til investeringens regneark

Markedsomkostninger	$ 50,000
Bygninger og forbedringer	$ 250,000
Samlede omkostninger	$ 300,000
Nedbetaling	20. 00%	$ 60,000
Årlig	Månedlig
Lejeindtægt	$ 2, 000
Udgifter
Realkreditudbetaling	$ 346
Realkreditinteresse	4 . 00%	$ 800
Forsikring	0. 27%	$ 810	$ 68
Ejendomsskatter	1. 20%	$ 3, 600	$ 300
I alt Mortgage, Insurance & Real Estate Skat	$ 1, 514
Vedligeholdelse, reparationer mv.	1. $ $ 21, 162	$ 1, 764	Netto pengestrøm fra udlejning
$ 2, 838	$ 237	$ 250
Nominel afkast ved udbetaling	4. 73%	Afskrivning
3. 64%	$ 990> $ 758
Nominelt tab efter afskrivninger	$ 6, 252	$ 521	Bottom Line
Investering i fast ejendom til indkomst er ikke for alle, men hvis du har en lang investeringshorisont, en tolerance for de iboende risici og er praktisk med en hammer, kan fordelene være virkelig betydelige.	Leje-til-eget hjem: Hvordan processen virker Sommetider er der en alternativ måde at købe et hjem på: en leje til egen aftale, også kaldet leasing eller leasing-til-egen. Leje nu og betale senere kan arbejde - for et udvalg få. Leje-til-eget hjem: Hvordan processen virker Sommetider er der en alternativ måde at købe et hjem på: en leje til egen aftale, også kaldet leasing eller leasing-til-egen. Leje nu og betale senere kan arbejde - for et udvalg få. De bedste steder i udlandet at købe et andet hjem En måde at fokusere på din søgning? Overveje, hvad der ville være et ideelt rejsemål for en weekendferie, en årlig ferie eller et eventuelt pensionskammer.