Har du brug for en måde at betale for en større udgift som at sende dit barn til college eller renovere dit køkken? Eller vil du gerne fjerne de enestående kreditkortbalancer? Svaret kan være bogstaveligt talt i din egen baghave. Hvis du har tilstrækkelig egenkapital i dit hjem, kan du låne imod det til en lav rente; Som en bonus er rentebetalingerne generelt fradragsberettigede.

Der er to grundlæggende måder at bruge din bolig på som sikkerhed: et home equity lån og en hjemlig egenkapital kredit (HELOC). Her er de punkter, du bør overveje, når du vælger mellem dem. (For en hurtig primer se Home-Equity Loan vs. HELOC: Forskellen ).

Hvad er pengene til?

Første spørgsmål: Hvad er formålet med lånet? Et hus-egenkapitallån, der i nogle tilfælde hedder et boligkapitalafdragslån, er et godt valg, hvis du ved præcis, hvor meget du skal låne og hvad du skal bruge pengene til. Du er garanteret et bestemt beløb, som du modtager fuldt ud ved afslutningen. "Home-equity lån er generelt foretrukket til større og dyrere mål som ombygning, betaling for videregående uddannelse eller endog gældskonsolidering, da midlerne er modtaget i et engangsbeløb," siger Richard Airey, en låneansvarlig med Finance of America Mortgage in Portland, Maine. Selvfølgelig kan der, når du ansøger, være en vis fristelse til at låne mere end du straks har brug for, da du kun får udbetalingen en gang, og du ved ikke, om du vil kvalificere dig til et andet lån i fremtiden.

Omvendt er et HELOC et godt valg, hvis du ikke er sikker på, hvor meget du skal låne eller hvornår. Generelt giver det dig løbende adgang til kontanter i en bestemt periode (nogle gange op til 10 år). Du kan låne mod din linje, tilbagebetale det helt eller delvist, og derefter låne de penge igen senere, så længe du stadig er i HELOCs introduktionsperiode. Men en kreditlinje er tilbagekaldelig. Hvis din økonomiske situation forværres eller dit hjems markedsværdi falder, kan din långiver beslutte at sænke din kreditlinje eller lukke det helt. Så mens ideen bag en HELOC er, at du kan trække på midlerne, som du har brug for dem, er din evne til at få adgang til disse penge ikke noget sikkert. "HELOCs bruges bedst til kortere sigtemål, siger 12 til 20 måneder, da rentesatsen kan variere og generelt er bundet til prime sats," siger Airey.

Faktorer af interesse

I mange år var en stor overvejelse om, hvorvidt man skulle få et hus-egenkapitallån eller en HELOC, renten. Satserne på HELOC'er var typisk mindst et fuldt procentpoint lavere end renten på home equity-lån, så det var fristende at vælge HELOC, selvom satsen er variabel, mens et hus-egenkapitallåns rente er fastsat (mere på det nedenfor).

I dag har HELOC'er imidlertid en ubetydelig fordel i forhold til boliglån. Ifølge Bankrate's ugentlige undersøgelse af større långivere for 9. september 2015 havde en $ 30.000 boliglån med en gennemsnitlig rentesats på 5,2% og samme størrelse HELOC havde en gennemsnitlig rente på 4,75%, en forskel på mindre end en halv procent. (Lær om en vigtig faktor, der påvirker renten i Hvordan Federal Open Market Committee møder kører priser og aktier .)

Men du skal overveje ikke kun den nuværende forskel i renten, men også hvor renterne er på vej. Hvis du tror, ​​at de vil forblive ens eller formindske, kan du vælge HELOCs lavere sats. Hvis du mener, at satser er på vej op, kan et hjem-egenkapitallån være vejen at gå. Faktisk forventer analytikere renten at stige i den nærmeste fremtid, så låsning i dagens lave boligkapitallånsrenter kunne give meget mening. (Se Forståelse af boliglånsrentesatser for mere.)

Tilbageleveringstid

Det er også vigtigt at overveje, hvordan hvert lån er struktureret. Et home equity lån fungerer som et traditionelt fastforrentet realkreditlån. Du låne et fast beløb til en fast rente og gøre lige store betalinger for hele låneperioden, som kan vare i alt fra fem til 30 år. Uanset hvilken periode, har du stabile, forudsigelige månedlige betalinger for lånets løbetid.

HELOCs lånekontrakt har derimod to dele: en tegningsperiode og en tilbagebetalingsperiode. Tegningsperioden, hvor du kan trække penge, kan vare 10 år, og tilbagebetalingsperioden kan vare yderligere 20 år, hvilket gør HELOC til et 30-årigt lån. Når trækperioden slutter, kan du ikke låne flere penge.

I HELOCs trækperiode skal du betale, men de har tendens til at være små, hvilket ofte betyder at betale kun renterne. I løbet af tilbagebetalingsperioden bliver betalingerne væsentligt højere, fordi du nu betaler tilbage hovedstol. U. S. Bank lader sine HELOC-låntagere f.eks. Vælge at betale kun renter eller 1% eller 2% af den resterende saldo i trækperioden. I løbet af den 20-årige tilbagebetalingsperiode skal du tilbagebetale alle de penge, du har lånt, plus renter med variabel rente.

At hoppe i betalinger ved begyndelsen af ​​den nye periode har resulteret i betalingschok for mange en uforberedt HELOC låntager. Hvis summene er store nok, kan det endda føre til, at de i finansielle straader er standard. Og hvis de er standard på betalingerne, kunne de miste deres hjem - sikkerheden for lånet, husk.

Den lange visning

Hvis du er den type person, der tager et stort billede af dine økonomiske beslutninger, kan et home equity lån være mere fornuftigt. Fordi du låner et fast beløb til en fast rente, betyder det at vide, hvor meget du skal betale for lånet i det lange løb, det øjeblik du tager det ud (selvom du kan reducere dette beløb hvis du betaler lånet tidligt eller refinansierer til en lavere sats). Lån $ 30.000 ved 5,5% i 20 år, og du kan nemt beregne, at den samlede låneomkostninger, inklusive renter, vil være $ 49, 528.

Med et HELOC ved du, at det maksimale du potentielt kan låne er mængden af ​​din kreditgrænse, men du ved ikke, hvor meget du rent faktisk vil låne. Du ved ikke, hvilken rente du vil betale, heller ikke. Det betyder, at det er svært at beregne en HELOCs langsigtede omkostning.

Det kan selvfølgelig også være nemt at passe et HELOC ind i dit store billede, hvis du bare vil have en kreditkreds handy, og du har ikke planer om at bruge den meget. Men hvis du planlægger at trække på HELOC kraftigt og vil vide, hvad din nettoværdi kan se ud om i 20 år, er det meget sværere at forudse.

Best of Both Worlds

Kan ikke vælge mellem de to køretøjer? Du må ikke bekymre dig: Der er måder at få noget af et hjem-egenkapitallåns stabilitet med nogle af HELOCs fleksibilitet. Nogle långivere giver låntagerne mulighed for at konvertere en HELOC-saldo til et fastforrentet lån. U. S. Bank lader f.eks. Låse fast rente på vilkår som f.eks. 15 eller 20 år på hele eller en del af din variabel saldo. Du kan have op til tre fastrente saldi ad gangen. Bank of America og Wells Fargo tilbyder også fastrenteoptioner på deres HELOCs (ved at bruge dem til at erstatte home-equity-lån, som de har holdt op med at tilbyde helt).

Pentagon Federal Credit Union, en af ​​landets største kreditforeninger (som enhver kan deltage i med et mindre gebyr) tilbyder en anden interessant mulighed: en 5/5 HELOC, hvor renten kun ændres en gang hvert femte år.

The Bottom Line

Husk, at bare fordi du kan låne imod dit hjem egenkapital, betyder det ikke, at du skal. Men hvis du har brug for det, er der mange faktorer at overveje, når du bestemmer dig for den bedste måde at låne på: hvordan du bruger pengene, hvad der kan ske med renterne, dine langsigtede finansielle planer og din tolerance for risiko og svingende satser.

Nogle mennesker er ikke fortrolige med HELOCs variabel rente og foretrækker boliglånet for stabilitet og forudsigelighed ved at vide præcis, hvor meget deres betalinger vil være, og hvor meget de skylder i alt. Home-equity lån er meget nemmere at arbejde i et budget, som Airey påpeger. Hertil kommer, at "faste boliglånslån resulterer i mindre frivoløse udgifter." Med en HELOC kan "de lave rentebetalinger og den nemme adgang være fristende for dem, der ikke er finansielt disciplinerede. Det kan blive nemt at bruge på unødvendige ting, ligesom et kreditkort, "siger Airey (se Hvordan HELOCs kan skade dig ). Hvis du har denne disciplin, og som ideen om en mere åben kilde af midler, er linjen af kredit kan være muligheden for dig.