Fast ejendom kan være en hækling mod markedsvolatilitet, når aktierne tager fat, og der er mange frynsegoder forbundet med at eje en investeringsejendom. At blive en udlejer er en smart måde at generere en stabil passiv indkomststrøm på, men det tager en vis mængde penge at komme i gang. Når du ikke har en enorm bankroll, kan du tage et lån på den eneste måde at forsegle aftalen. (Se mere om selvstudiet: Exploring Real Estate Investments.)

Investeringsejendomsfinansiering kan tage flere former, og der er specifikke kriterier, som låntagere skal kunne opfylde. At vælge den forkerte slags lån kan påvirke succesen med din investering, så det er vigtigt at forstå, hvordan de forskellige alternativer virker, inden de nærmer sig en långiver.

Alternativ 1: Konventionelle banklån

Hvis du allerede ejer et hjem, der er din primære bolig, er du formentlig bekendt med konventionel finansiering. Et konventionelt realkreditlån overholder retningslinjerne fastsat af Fannie Mae eller Freddie Mac og i modsætning til et FHA, VA eller USDA-lån, understøttes den ikke af den føderale regering. Med konventionel finansiering er den typiske forventning om en forskudsbetaling 20% ​​af boligens købspris, men med en investeringsejendom kan långiveren kræve en forskudsbetaling tættere på 30%. Det kan være muligt at bruge gavnlige midler til en forskudsbetaling, men gaver skal dokumenteres korrekt.

Med et traditionelt lån bestemmer din personlige kredit score og kredit historie din evne til at blive godkendt, og hvilken type rente gælder for realkreditlånet. Långivere også vurdere indkomst og aktiver og låntagere skal være i stand til at have råd til deres eksisterende pant hvis de har en og de månedlige lån betalinger på en investeringsejendom. Fremtidig lejedeindkomst er ikke indregnet i gældsberegningen, og de fleste långivere forventer, at låntagere har mindst seks måneders kontanter afsat til dækning af begge realkreditforpligtelser. (For mere råd om finansiering, læs: Køb din første investeringsejendom? Top 10 Tips .)

Valg nr. 2: Fix-and-Flip Loans

Selvom det er udlejer har sine frynsegoder, kommer det også med visse hovedpine. For nogle investorer er flipping det mere attraktive alternativ, fordi det giver dem mulighed for at modtage deres overskud i et fast beløb, når huset sælges frem for at vente på en lejekontrol hver måned. I dette scenario ville et fix-and-flip-lån være mere hensigtsmæssigt.

Et fix-and-flip-lån er en type kortfristet lån, der gør det muligt for låntageren at gennemføre deres renoveringer, så hjemmet kan bringes tilbage på markedet så hurtigt som muligt. Fix-and-flip lån er hovedsageligt hårde penge lån, hvilket betyder, at lånet er sikret af ejendommen.Hårde penge långivere specialiserer sig i disse typer af lån, men visse faste crowdfunding platforme tilbyder dem også.

Opadrettelsen af ​​at bruge et hårdt penge lån til at finansiere et hus flip er, at det kan være lettere at kvalificere i forhold til et konventionelt lån. Mens långivere stadig overvejer ting som kredit og indkomst, er det primære fokus på ejendommens rentabilitet. Hjemmet er beregnet efter reparationsværdi (ARV) bruges til at måle om du vil kunne tilbagebetale lånet. Det er også muligt at få lånefinansiering i løbet af dage i stedet for at vente uger eller måneder til en konventionel pantelukning. (For mere om hvordan du holder en flip på sporet, se: 5 fejl, der gør huset vende en flop .)

Den største ulempe ved at bruge et fix-and-flip-lån er, at det vandt ' t komme billigt. Renterne for denne form for lån kan gå så højt som 18% afhængigt af långiveren, og din tidsramme for at betale den tilbage kan være kort. Det er ikke ualmindeligt, at de hårde penge lån har vilkår, der varer mindre end et år. Oprettelsesgebyrer og lukkekostnader kan også være højere sammenlignet med konventionel finansiering, som kan spille væk ved afkast.

Alternativ 3: Tapping Home Equity

At trække på din egenkapital, enten gennem et boliglån, HELOC eller cash-out-refinansiering, er en tredje måde at sikre en investeringsejendom til langsigtet udlejning eller finansiere en flip. I de fleste tilfælde er det muligt at låne op til 80% af husets egenkapitalværdi til brug ved køb af et andet hjem.

Brug af egenkapital til finansiering af en ejendomsinvestering har sine fordele og ulemper, afhængigt af hvilken type lån du vælger. Med en HELOC kan du f.eks. Låne mod egenkapitalen som du ville med et kreditkort, og de månedlige betalinger er ofte rentebetalinger. Satsen er normalt variabel; dog hvilket betyder, at det kan stige, hvis primærrenten ændres.

En udbetaling af refinansiering ville komme med en fast rente, men det kan forlænge levetiden på dit eksisterende realkreditlån. En længere låneperiode kan betyde, at du betaler mere for renterne for den primære bolig. Det ville skulle vejes mod forventede afkast, som en investeringsejendom ville bringe i. (For mere om, om en refinansiering giver mening, se: 6 Spørgsmål til at spørge, før du refinansierer .)

Bottom Line

Investering i en udlejningsejendom eller tackling af et house-flipping-projekt er risikable ventures, men de giver potentialet for en stor udbetaling. At finde penge til at udnytte en investeringsmulighed behøver ikke at være en hindring, hvis du ved, hvor du skal kigge. Når du sammenligner forskellige låneoptioner, skal du huske på de korte og langsigtede omkostninger, og hvordan det kan påvirke investeringens bundlinje.