Fannie Mae (officielt Federal Mortgage Association, eller FNMA) er en statsstøttet virksomhed (GSE) - det vil sige et børsnoteret selskab, der opererer under kongressens charter - der tjener til at stimulere boligejere og udvide likviditeten af ​​realkreditlån ved at skabe et sekundært marked. Fannie Mae blev etableret i 1938 under den store depression som en del af New Deal, og den kanaliserer sine bestræbelser på at øge boligejendommenes tilgængelighed og overkommelighed for lav-, moderat- og mellemindkomst amerikanere.

Fannie Mae er som sekundær realkreditmarkedsdeltager ikke lån eller yder lån til låntagere. I stedet holder det penge i pant långivere (fx kreditforeninger, lokale og nationale banker, banker og andre pengeinstitutter) gennem køb og garanti af realkreditlån foretaget af disse virksomheder. Faktisk er det en af ​​to af de største købere af realkreditlån på det sekundære marked: Den anden er dens søskende, Federal Mortgage Mortgage Corporation eller Freddie Mac, som også er en regeringskonsolideret virksomhed oprettet af Kongressen.

Ved at investere i realkreditmarkedet skaber Fannie Mae mere likviditet for långivere, såsom banker, banker og kreditforeninger, hvilket igen giver dem mulighed for at tegne eller finansiere flere realkreditlån. Virksomheden anslår, at det har finansieret markedet med $ 5 billioner siden 2009 og finansierer ca. seks millioner boligkøb, 14 millioner refinansieringer og tre millioner udlejningslejligheder. Det er den største grundlægger eller låntager af 30-årige fastforrentede realkreditlån i USA.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae har været offentligt handlet siden 1968. Indtil 2010 handlede den på New York Stock Exchange. Det blev afnoteret efter pant, bolig og finanskrise efter at beholdningen faldt under de minimumskrav til kapitalen, som NYSE havde pålagt. Det handler nu over-the-counter.

I sidste halvdel af 2008 blev Fannie Mae og Freddie Mac overtaget af regeringen via en konservatorium af Federal Housing Finance Committee. Begge blev bailed ud til en melodi på $ 187. 4 mia., Som reddede dem fra sammenbrud. I 2014 havde Fannie Mae tilbagebetalt regeringen mere end summen den modtog. (For relateret læsning, se: Analyse af Fannie Mae og Freddie Mac Fallout .)

I august 2012 ændrede betingelserne for Fannie Maes udbytteforpligtelser sig således, at US Treasury hæver overskud på slutningen af ​​hvert kvartal, og giver kapital, hvis der er et underskud.Så selv om Fannie Mae tjener penge, udbetales fortjenesten hvert kvartal til regeringen.

Fannie Mae Retningslinjer

For at en realkreditinstitut skal være berettiget til at blive støttet af Fannie Mae, skal den acceptere ikke at udøve uetisk subprime udlån praksis. Subprime lån, der har højere renter end prime rate lån, tilbydes låntagere med dårlig kredit, der anses for en højere risiko af långiveren.

Boliglånene Fannie Mae køb og garantier skal opfylde strenge kriterier. For eksempel er grænsen for et konventionelt lån til et enkelt familiehus i 2017 $ 424.000 for de fleste områder og $ 636, 150 for højprisområder, herunder Hawaii og Alaska. Federal Housing Finance Agency (FHFA) fastsætter disse grænser (for at se dem for alle områder, klik her.)

Efter at have købt realkreditlån på det sekundære marked, samler Fannie Mae dem for at danne pantsikrede værdipapirer (MBS). MBS er værdipapirer med aktiver, der er sikret ved et realkreditlån eller puljelån. Fannie Maes realkreditobligationer købes derefter af institutioner som forsikringsselskaber, pensionsfonde og investeringsbanker. Det garanterer betalinger af hovedstol og renter på sin MBS.

Fannie Mae har også sin egen portefølje, der almindeligvis betegnes som en beholdt portefølje, som investerer i egne og andre institutioners realkreditobligationer. Fannie Mae udsteder gæld, kaldet agenturgæld, til finansiering af sin beholdte portefølje. (For relateret læsning se: Fannie Mae, Freddie Mac og kreditkrisen fra 2008 .)

Fannie Mae-lån

For at få et lån, der støttes af Fannie Mae, bliver nødt til at gå gennem en godkendt långiver. Sammen med unddragelsen af ​​subprime lån, som nævnt ovenfor, skal långivere opfylde betingelserne for støtte og tegning, der sikrer finansieringens kreditkvalitet.

Lån købt og garanteret af Fannie Mae hedder konformerende lån. Overordnet set har konforme lån lavere renter end ikke-overensstemmende eller jumbo-lån, som typisk ikke støttes af Fannie Mae, fordi de overskrider grænserne for lånestørrelsen.

Sådan ansøger du om et Fannie Mae-Backed Mortgage

Når du har fundet en långiver, der er berettiget til at udstede et Fannie Mae-backed-lån, vil du blive guidet til at udfylde et Uniform Residential Loan Application. Du skal indsamle og give finansiel information og dokumentation. Dette inkluderer en rekord for beskæftigelse og din bruttoindkomst og erklæringer for at få dem tilbage, f.eks. En W-2 Formular eller Formular 1099. Du skal også give i alt dine månedlige gældsforpligtelser, som f.eks. Saldi på kreditkort, bil betalinger, underholdsbidrag og børnebidrag.

For at blive godkendt til et Fannie Mae-backed-lån foretrækkes det at have en front-end-gældsindkomstgrad (DTI) på højst 28%. En front-end DTI bestemmer, hvor meget af din bruttoindkomst der går til boligomkostninger. Hvis din DTI er for høj, kan du, hvis du kan, lave en større forskudsbetaling, hvilket vil reducere dine månedlige omkostninger. Fannie Mae kræver en minimumsudbetaling på 5% til et fastforrentet realkreditlån, selvom 20% typisk er ideel.

Homebuyers skal også opfylde minimumskrav til kredit for at være berettiget til Fannie Mae-backed realkreditlån. For et enfamiliehus, der er en primær bolig, er en FICO-score på mindst 620 for fastforrentede lån og 640 for regulerbare realkreditlån (ARM) påkrævet. Selvfølgelig jo bedre - eller højere - din FICO-score, jo mere berettiget er du for de lavest tilgængelige rentesatser.

Lånemodifikationer

Fannie Mae begyndte at fokusere på lånemodifikationer efter hypoteksløsheden. Lånændringer ændrer betingelserne for et eksisterende pant for at hjælpe låntagere med at undgå misligholdelse, ender i afskærmning og i sidste ende mister deres hjem. Ændringer kan indeholde en lavere rente og forlænge lånets løbetid, hvilket ville nedsætte månedlige betalinger. Fannie Mae har gennemført mere end 1,5 millioner lån modifikationer siden 2009. (For relateret læsning se: Vinderne af Fannie / Freddie Bailout .)

Fannie Mae HomePath

Når foreclosures opstår på Boliglån, hvor Fannie Mae er ejer / investor, eller når ejendomme er erhvervet gennem handlinger i stedet for afskærmning eller fortabelse, forsøger Fannie Mae at sælge ejendommene i tide for at minimere potentielle konsekvenser for samfundet. HomePath. com er Fannie Mae hjemmeside, hvor homebuyers og investorer kan søge efter og tilbyde disse ejendomme, og HomePath Mortgage tilbyder køberfinansieringsprodukter til ejendommene. I nogle tilfælde kan speciel finansiering være tilgængelig via HomePath Mortgage og HomePath Renovation Mortgage. Disse omfatter udvidede sælgerbidrag til ejerbesiddede ejendomme og lavere indbetalingsmuligheder for købere med flere finansierede ejendomme.

HomePath. com tilbyder udelukkende ejendomme, der ejes af Fannie Mae, og omfatter enfamiliehuse, byhuse og ejerlejligheder. Fannie Mae bruger lokale ejendomsmæglere til at forberede, vedligeholde og liste ejendomme til salg. De fleste lister har fotografier, ejendomsbeskrivelser og andre detaljer, herunder skole- og kvarteroplysninger. Antallet, type og salgspriser varierer meget fra markedet, ligesom ejendomsforholdene er forskellige. Mens nogle boliger er indbygget klar, kræver andre reparationer eller endda omfattende renoveringer. Hver ejendom sælges i "som er" tilstand.