Hvis du vil have en månedlig betaling på dit realkreditlån, der er lavere end hvad du kan få på et fastforrentet lån, kan du blive lokket af et rentebeløb. Ved ikke at foretage hovedstolpenge i flere år i begyndelsen af ​​din låneperiode, har du bedre månedligt pengestrømme. Men hvad sker der, når renten-periode er op? Hvem tilbyder disse lån? Og hvornår giver det mening at få en? Her er en kort vejledning til denne type realkreditlån.

Betalingsbetalingerne

På det mest basale er et rentebeløbigt realkreditlån et, hvor du kun foretager rentebetalinger for de første flere år - typisk 5 eller 10 - og når denne periode slutter , du betaler både hovedstol og renter. Hvis du ønsker at foretage hovedstolpenge i løbet af renten-perioden, kan du, men det er ikke et krav på lånet.

Du vil normalt se rentetilpasede lån struktureret som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1-regulerbare lån (ARM). Långivere siger, at valgene 7/1 og 10/1 er mest populære hos låntagere. Generelt er renteperioden lig med fastrenteperioden for lån med rentetilpasning. Det betyder, at hvis du har en 10/1 ARM, for eksempel, vil du kun betale renter for de første 10 år.

På rentetilpasningstidspunktet vil renten justeres en gang om året efter den indledende periode, hvor "1" kommer fra) baseret på en benchmarkrente som LIBOR plus en margen bestemt af långiveren. Referenceniveauet ændres efterhånden som markedet ændres, men margenen er forudbestemt på det tidspunkt, hvor du tager lånet ud.

Renteændringer er begrænset af rentekapital. Dette gælder for alle ARM'er, ikke kun interesse-kun ARM'er. Den oprindelige rentesats på 3/1 ARM og 5/1 ARMS er sædvanligvis to, siger Casey Fleming, en låneofficer med C2 Financial Corp i San Diego og forfatter af The Loan Guide: Sådan får du det bedste mulige realkreditlån. Det betyder, at hvis din startrente er 3%, så når den rentebeløbige periode slutter i år fire eller år seks, vil din nye rente ikke være højere end 5%. På 7/1 ARM'er og 10/1 ARM'er er den indledende rate cap normalt fem.

Derefter er renteforhøjelser normalt begrænset til 2% om året, uanset hvad ARM's introduktionsperiode var. Lifetime caps er næsten altid 5% over lånets startrente, siger Fleming. Så hvis din startfrekvens er 3%, kan den stige til 5% i år otte, 7% i år ni og maks. Ud på 8% i år 10.

Når den eneste renteperiode slutter, skal du begynde at tilbagebetale hovedstol over resten af ​​låneperioden (fuldt ud afskrivet, i långiverstale). Dagens rentetilskud har ikke ballonbetalinger; de er typisk ikke engang tilladt i henhold til loven, siger Fleming.Så hvis den fulde løbetid på en 7/1 ARM er 30 år, og den rentebeløbige periode er syv år, i otte år, beregnes din månedlige betaling på grundlag af to ting: for det første den nye rente og for det andet tilbagebetaling af hovedstol i de resterende 23 år.

En mindre almindelig rentebeløbslån

Lån med fastforrentede rentesatser er ikke så almindelig, men du finder dem gennem Bank of America, hvis du har brug for et jumbolån (et lån for et beløb på over $ 417 , 000) eller gennem Navy Federal Credit Union for begge konforme lån (lån typisk begrænset til $ 417.000 i de fleste dele af landet) og jumbo lån. For at blive medlem af Navy FCU skal du være tilknyttet USA's væbnede styrker, forsvarsministeriet, kystvagt eller nationalgarden eller være tilknyttet et Navy FCU-medlem. (Se Jumbo vs Konventionelle realkreditlån: Hvordan de adskiller .)

Med et 30-årigt rentesubventionsrente-lån kan du kun betale renter i 10 år, derefter betale renter plus hovedstol for de resterende 20 år. Hvis du antager, at du ikke lægger noget i forhold til hovedstolen i løbet af de første 10 år, vil din månedlige betaling springe betydeligt i år 11, ikke kun fordi du ville begynde at tilbagebetale hovedstolen, men fordi du ville betale hovedstolen i løbet af bare 20 år i stedet for 30 år. Da du ikke betaler hovedstolen i løbet af renteperioden, når kursen nulstilles, er din nye rentebetaling baseret på hele lånebeløbet. En $ 100, 000 lån med en 3,5% rentesats ville koste kun $ 291. 67 pr. Måned i de første 10 år, men $ 579. 96 per måned i de resterende 20 år - næsten dobbelt.

Over 30 år ville $ 100, 000 lånet koste dig $ 174, 190. 80 (beregnet som $ 291. 67 x 120 betalinger + $ 579. 96 x 240 betalinger). Hvis du havde taget et 30-årigt fastrentelån til samme 3,5% rentesats (nævnt i "Hvordan Betalingsarbejdet" ovenfor), vil din samlede omkostninger over 30 år være $ 161, 656. 09. Det er $ 12, 534. 71 mere i renter på rentefrit lån, og at yderligere renteomkostninger er, hvorfor du ikke ønsker at beholde et rentebeløbigt lån for hele sin løbetid. Din faktiske renteudgift vil dog være mindre, hvis du tager pantrentesatsfradrag.

Låntilgængelighed

Siden mange låntagere har problemer med rentebeløbige lån i løbet af boblerne, er bankerne tøvende med at tilbyde produktet i dag, siger Yael Ishakis, vicepræsident for First Meridian Mortgage i Brooklyn, NY og forfatter af The Complete Guide til køb af et hjem.

Fleming siger, at de fleste er jumbo-lån med variabel rente med en fast periode på 5, 7 eller 10 år. Et jumbolån er en form for afvigende lån. I modsætning til konformerende lån er ikke-samlende lån ikke berettiget til at blive solgt til Fannie Mae og Freddie Mac, de to kæmpe institutioner, der er de største købere af konforme realkreditlån og en grund til, at konforme lån er så vidt tilgængelige.

Når Fannie og Freddie køber lån fra realkreditinstitutter, giver de flere penge til rådighed for långivere til at udstede yderligere lån.Ikke-konformive lån som rentetilpasede lån har et begrænset sekundært realkreditmarked; det er sværere at finde en investor, der ønsker at købe dem. Flere långivere opretholder disse lån og servicerer dem internt, hvilket betyder, at de har færre penge til at yde ekstra lån. Rentefrit lån er derfor ikke så vidt tilgængelige. Selvom et rentebeløbigt lån ikke er et jumbolån, betragtes det stadig som ikke-overensstemmende. (Læs mere i Fannie Mae: Hvad det virker og hvordan det fungerer. .)

Fordi rentetilpassede lån ikke er så vidt tilgængelige som f.eks. 30-årige fastforrentede lån, bedste måde at finde en god interesse-kun långiver er gennem en velrenommeret mægler med et godt netværk, fordi det vil tage nogle seriøse indkøb for at finde og sammenligne tilbud, "Fleming siger.

Foruden Bank of America, Navy FCU og de virksomheder, som vores ekspertkilder arbejder for - C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage og Angel Oak Home Loans - andre långivere, vi fandt, at tilbyde rentebeløbige lån omfatter EverBank, Union Banks Private Bank, markedsgiver långivende SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet og United Wholesale Mortgage. Dette er ikke en udtømmende liste, men det giver et udgangspunkt, hvis du handler for et rentefrit lån.

Sammenligning af omkostningerne

"Stigningen for rentenavn varierer fra långiveren og om dagen, men du regner med, at du vil betale mindst 0,25% premium i renten", siger Fleming.

På samme måde siger Whitney Fite, præsident for Angel Oak Home Loans i Atlanta, at renten på et rentebærende realkreditlån er 0. 125% til 0. 375% højere end renten for et afskrivningsforrentet lån eller ARM, afhængigt af oplysningerne.

Her er, hvordan dine månedlige betalinger vil se ud med et rentetilskud på 100 000 dollars sammenlignet med et fastrentelån eller en fuldt afskrevet ARM, hver med en typisk sats for denne type lån:

• 7 år, Renter kun ARM, 3. 125%: $ 260. 42
• 30-årigt fastforrentet konventionelt lån (ikke rentefrit), 3. 625%: $ 456. 05
• 7-årig, amortisering af ARM (30-årig amortisering), 2. 875%: $ 414. 89

På disse satser vil på kort sigt en rentemæssig ARM koste dig $ 195. 63 mindre pr. Måned pr. $ 100.000 lånt i de første syv år sammenlignet med et 30-årigt fastforrentet lån og $ 154. 47 mindre pr. Måned sammenlignet med en fuldt afskrevet 7/1 ARM.

Det er umuligt at beregne den faktiske levetidsomkostning for et rentetilpasningslån, når du tager det ud, fordi du ikke på forhånd kan vide, hvad renten vil nulstille til hvert år. Der er ikke rigtig en måde at balparkere prisen på, enten siger Fleming, selvom du kan bestemme livstidsrenten og gulvet fra din kontrakt, så du kunne beregne minimums- og maksimum levetid, og ved at din faktiske omkostninger ville falde et sted imellem. "Det ville dog være et stort udvalg," siger Fleming.

Den nederste linje

Rentebeløb kan kun være udfordrende at forstå, og dine betalinger vil stige betydeligt, når renten-perioden afsluttes.Hvis dit rentebeløbige lån er en ARM, vil dine betalinger stige endnu mere, hvis renten stiger, hvilket er en sikker indsats i nutidens lavprismiljø. Disse lån er bedst for sofistikerede låntagere, der fuldt ud forstår, hvordan de arbejder, og hvilke risici de tager. (For yderligere læsning, se 5 risikobetonede typer, der skal undgås. Du kan også være interesseret i

Forpagtninger: Fastpris versus justerbar rente og Basis for realkreditlån .