Finansielle planlæggere fortsætter med at oplyse alarmen. Hvis du er som de fleste, har du ikke sparet nok til pensionering. Faktisk kan du godt være farligt bagved. En af de store grunde kan være dit pant. Med andre ord koster dit hjem dig for meget, og det berøver din pensionering.

Men vent. Før du siger: "Ja, jeg ved, mit hjem er for dyrt", det kan ikke være problemet. I stedet kan det være, hvordan du strukturerede dit pant.

Hvordan realkreditlån påvirker besparelser

Når folk køber et hjem, skal de fleste finde et realkreditlån. Mange vil slet ikke shoppe - dårlig idé - men for dem der gør det, er det svært at forstå, hvad de ser på.

Långivere giver dig et godt tro estimat fyldt med tal i et endeløst hav af kolonner, der i bedste forstand forvirrer. Det er nemt at grave til den ene kolonne, du forstår: den månedlige betaling. Når man ser på disse konkurrerende skøn, er det naturligt at vælge det vindende realkreditlån baseret på den laveste månedlige betaling. Hvad realkredit fagfolk vil fortælle dig er, at dette er en dårlig måde at vurdere et lån på.

Jo lavere dit månedlige betalingsbeløb, jo mere betaler du for at bruge långiverens penge. En grund: Det er sandsynligt, at for at opnå den lavere månedlige betaling, låner du pengene over en længere periode - og dermed betaler mere interesse. Du kan også betale for point til at købe din rente for at spare penge over tid.

Forstå forskellen

Hvad har dette at gøre med din pensionering? Fordi du sandsynligvis betaler mange penge i interesse for dit realkreditinstitut, der kunne gå til din pensionering. Sådan fungerer mathen ud.

Lad os sige, at du købte et hjem med et $ 250.000 lån, og din udbetaling var 10% på et 30-årigt fast pant med en rente på 4%. Efter 30 år har du betalt $ 429, 674 i alt betalinger. Hvis du gjorde et 20-årigt fastforrentet realkreditlån med samme beløb, ville du have betalt lidt over $ 300 mere om måneden, men din samlede omkostninger over 20 år ville være $ 363, 588. Det er $ 66, 086, du holder for pensionering . Hvis du gjorde et 15-årigt lån, ville du have omkring $ 96, 814 ekstra i lommen.

Hvor mange penge, der kunne værdiansættes i værdi over tid, er underlagt mange variabler. Men hvis den $ 66, 086 fik 5% hvert år i 10 år, ville du have mere end $ 107.000 ekstra for pensionering.

Og glem ikke at du opbygger egenkapital i dit hjem hurtigere med et kortere lån. Forudsat at dit hjem stiger i værdi, vil du få egenkapitalen tilbage, når du sælger dit hus.

Bundlinjen

Selvfølgelig er eksemplet ovenfor forenklet - og med en 10% nedbetaling skal du også betale for privat pantforsikring (PMI).Men mens komponenterne i dit pant, pensionsstrategi og fremtidige markedsforhold er variable, der ikke kan generaliseres, er budskabet klart: Hvis du har evnen til at dække en højere pantbetaling, vil den lægge flere penge i lommen senere . Det er penge du kan investere i din IRA, 401 (k) eller anden skattefordelte pensionskonto, 529 plan eller ikke-skattefordelede mæglerkonto.

En lavere pant betaling sparer ikke dig penge. I modsætning til andre køb betyder ikke mindre at du har en bedre aftale. I de fleste tilfælde betyder det, at hvis du betaler mindre om måneden, betyder dit, at dit pant har en længere sigt, og du betaler mere til sidst på grund af alle de interesser, du skal gaffel over.

Der er normalt ingen straf for at betale dit pant tidligt (se Fordelene ved realkreditudbetaling ), og hvis du fordobler dine betalinger, er det mindre interessant, at du betaler over tid. Derudover når du når 20% egenkapital i dit hjem, behøver du ikke længere betale PMI - ca. $ 60 pr. Måned, som du sparer i vores eksempler ovenfor (se Sådan frigives privatpensionsforsikring ). Andre kilder siger, at PMI kunne overstige $ 90 / måned for lån af denne størrelse.