Hvis du er en investor i fast ejendom, især i et stort metroområde, har du måske overvejet at åbne dine huslejer til § 8 lejere. Dette føderale program hjælper dem med meget lave indkomster, der subsidierer en del af deres månedlige husleje. Som udlejer er der fordele og ulemper ved at acceptere boligkuponer, så inden du træffer beslutningen om at komme ind på dette nichemarked og levere tiltrængte boliger, er det klogt at grundigt undersøge, hvad man kan forvente.

Hvad er afsnit 8?

Bolig- og fællesskabsudviklingsloven fra 1974 etablerede boligvalgskuponprogrammet, hvilket var et ændringsforslag til boliglovens § 8 i 1937. Dette program hjælper lavindkomstlejer ved at levere kuponer, der betaler ca. 70% af deres månedlige leje og forsyningsselskaber. Overordnet af Department of Housing and Urban Development (HUD), afsnit 8 administreres af offentlige boligbureauer (PHA'er) fundet i alle 50 stater. PHA'er bestemmer § 8 berettigelse til deres område baseret på indkomst og familie størrelse. Generelt skal en families indkomst være under 50% medianindkomsten for deres område for at kvalificere sig til § 8, men dette kan variere efter by og stat.

Da efterspørgslen efter rubrik 8 kuponer er så høj på mange områder, kan ventelisten være meget lang, med nogle familier, der venter mange år for at få hjælp. Lokale PHA'er lukker deres venteliste, når det bliver for stort - for eksempel i Los Angeles er ventelisten lukket siden 2004.

Når en familie modtager deres rubrik 8, er det op til dem at finde en passende lejlighed eller hjemme der accepterer § 8 lejere. Lokale PHA'er har normalt lister over sådanne egenskaber, mens websteder som GoSection8 gør det nemt at søge efter leje med postnummer. Boligkortet dækker generelt 70% af standardlejen for dette område, med familien ansvarlig for at betale de resterende 30%.

Fordele

1. Leje betales til tiden : En af de største frynsegoder ved leje til afdeling 8 lejere har 70% af din leje betalt rettidigt hver måned. Hvis du tidligere har kæmpet for at samle leje fra lejere, der ikke var helt så imødekommende, vil du sætte pris på denne fordel. Regeringen vil indbetale din del af lejepengerne lige ind i din bankkonto på samme dag hver måned.
2. Ingen mangel på lejere : Med ventelister fyldt til kapacitet i mange byer er det usandsynligt, at du aldrig har problemer med at leje din sektion 8 ejendom. Dette er især gavnligt i byer, hvor huslejer har tendens til at sidde ledige i lange perioder på grund af større interesse for køb af huse eller ejerlejligheder. Kan du råd til at dække flere måneders værdipapirudbetalinger uden lejere?

Udfordringer

1. Omfattende ejendomsinspektioner : Før du kan acceptere lejere, skal din ejendom gennemgå en omfattende inspektion hos HUD-personale.Hvis din ejendom anses for utilstrækkelig, har du 30 dage til at foretage nødvendige rettelser, før du genindsættes. Efter den første inspektion vil din ejendom gennemgå gentagne inspektioner, generelt på årsbasis.
2. Lejeprisen er begrænset af den lokale PHA : Den lokale PHA bestemmer fair markedsleje for din enhed, hvilket er det maksimale du kan opkræve. Plus kan lejen ikke være mere end 40% af en potentiel lejerens indkomst. Dette fører ofte til, at § 8 ​​udlejere opkræver deres lejer mindre end de kunne leve en ikke-afdeling 8 lejer.
3. Vanskelige udsættelser : Mens du har ret til at fravige § 8 lejere, der ikke betaler deres andel af lejen, beskadige ejendommen eller skabe vanskeligheder for andre lejere, skal du følge HUD-proceduren, som normalt er mere restriktive end den lokale udsættelsesproces.
4. Potentielle kriminalitetsproblemer : Nogle undersøgelser har vist et forhold mellem § 8 boliger og højere forbrydelser. Hvorvidt dette er sandt, kan antagelsen føre til en lavere værdiansættelse af din ejendom.

Bottom Line

Uanset om du er ny til ejendomsinvesteringsverdenen eller en gammel hånd, vil du sandsynligvis overveje at åbne din ejendom for sektion 8 lejere. Før du træffer beslutningen, er det klogt at arme dig selv med viden om både det gode og det dårlige om at leje til denne særlige niche. Kun du sammen med din ejendomsadministrator kan afgøre, om proffene opvejer ulemperne i din særlige situation. Hvis du beslutter dig for at åbne din ejendom for § 8 lejere, giver du sikkert, sundt bolig til familier i nød.