Uanset om du er interesseret i at købe et hjem, der skal bruges som primærbolig eller en investeringsejendom, er det muligt, at ejendommen for øjeblikket er optaget af lejere. Hvis det er tilfældet, er der et par ting, du bør overveje, inden du beslutter at gå igennem med købet. Læs videre for en hurtig introduktion til lejerrettigheder, udlejerforpligtelser og hvordan man begrænser risici ved køb af et hus med lejere på plads. (Se også Fordele og ulemper ved at eje udlejningsejendom .)

Lejerrettigheder

Til at begynde med er det vigtigt at forstå, at et ejendomssalg ikke ændrer vilkårene for lejere. Ligesom lempelser (og andre pagter), der "løber med jorden" - hvilket betyder at de er bundet til landet, og ej ejeren - lejemål forbliver "knyttet" til huset, selv når ejerskabet skifter hænder. Takeaway: Lejekontrakten, der er på plads, før du køber ejendommen, forbliver i kraft, selv efter at du har lukket den, så du ikke kan lovligt hæve lejen, ændre klausulerne eller aftalerne eller sparke en lejer ud inden udløbet af en lejekontrakt, bare fordi du er den nye ejer.

Hvis du helt sikkert vil have lejere at flytte ud, har du et par muligheder. Den ene er at indgive et tilbud på huset, der er betinget af, at boligen er ledig (det vil sige ingen lejere), når du lukker. Dette sætter byrden på sælgeren til enten at bryde lejemålet eller tilbyde lejere et incitament til at forlade tidligt. Hvis sælgeren ikke kan (eller er uvillig) til at gøre dette, kan du gå væk og begynde at lede efter et andet hus. Den anden mulighed er at købe ejendommen og derefter bryde lejemålet (e), genforhandle vilkårene eller "købe" lejerne selv. Men i dette scenario skal du huske på, at en lejer ikke er forpligtet til at acceptere nye vilkår, hvis han eller hun har en gyldig leasingkontrakt - og du kan åbne dig selv for en retssag, hvis du bryder lejemålet eller forsøger at tvinge en udsættelse.

Ejendomsforpligtelser

Som den nye ejer arver du udlejeren forpligtelser. En stor del af at være udlejer er at opretholde en sikker og beboelig ejendom for dine lejere. Generelt skal du (i det mindste):

• Hold alle fællesarealer, såsom gange og trapper, i en sikker og ren stand.
• Sørg for, at strukturelle elementer er sikre og intakte (gulve, vægge, trapper, elevatorer, tag).
• Sørg for, at el-, VVS-, varme- / klimaanlæg (VVS), ventilation og sanitetssystemer er vedligeholdt.
• Sørg for, at lejere har adgang til rindende vand, varmt vand og varme i rimelige mængder på rimelige tidspunkter.
• Sørg for affaldsbeholdere og sørg for bortskaffelse af affald.
• Håndter kendte miljøgiftstoffer, herunder blymaling og asbest.
• Udrydde gnavere og andre skadedyrsangreb.

Dine lokale love kan kræve yderligere krav til beboelse - gennemgå dem for at sikre, at du overholder dem. Det er også vigtigt, at du læser lejekontrakten for at finde ud af andre specifikke forpligtelser, du måtte have - som at klippe plænen eller betale for forsyningsselskaber. (For mere se: Tips til den potentielle udlejer .)

Ændring eller afslutning af en lejekontrakt

Generelt, hvis lejeren har en månedlig leasingkontrakt, skal du (som den nye udlejer) kan opsige lejeprisen eller øge lejen før starten af ​​en ny måned, forudsat at du giver den passende meddelelse (typisk 30 dage, men det varierer fra stat og antal måneder, lejeren har besat ejendommen). Hvis en tidsbegrænset lejekontrakt er på plads (f.eks. Seks måneder eller 12 måneder) har lejeren dog retligt (i de fleste tilfælde) at besætte boligen, så længe lejekontrakten er aktiv, uanset hvem der ejer hjemmet .

Der er et par tilfælde, hvor lejemålet kan opsiges tidligt. Den ene er, hvis der er sprog i lejekontrakten med angivelse af, at ejeren (sælger) har ret til at opsige lejemålet, hvis han eller hun sælger eller overfører ejendommen; i så fald kan lejemålet afsluttes lovligt, når du køber hjemmet. Den anden undtagelse er, hvis du køber ejendommen som følge af en afskærmning, i hvilket tilfælde du kan følge din stats regler med hensyn til varsel til at fraflytte. I Washington-staten skal du for eksempel give lejere 60 dages varsel om at forlade en afskærmet ejendom, før du kan påbegynde en udsættelseshandling. I nogle tilfælde vil lejere acceptere at flytte ud tidligt med et "kontant for nøgler" tilbud fra den nye ejer, trustee eller bank.

Endelig, hvis du planlægger at bruge hjemmet som din primære bopæl (og ikke som en udlejningsejendom), kan du muligvis bruge en ejerflytningsudvisning (OMI) for at få en lejer til at flytte ud. Reglerne heraf varierer efter stat, men generelt skal du flytte ind i hjemmet inden for 90 dage efter udsættelsen og bo i det som din primære bolig i mindst tre år.

Bundlinjen

Et vigtigt første skridt er at gennemse lejedokumenter, inden du lukker, så du ved hvad du kommer ind, og så kan du sikre dig, at lejemålet er velskrevet og struktureret til at følge lokale lejebestemmelser . Hvis noget ser ud, kræves det, at sælgeren fastsætter sproget som en betingelse for din lukning. Det er også vigtigt at få ikke kun optegnelserne for forudbetalt husleje og sikkerhedsindskud, men også pengene (det skal overføres til dig i afsluttende erklæring). Du skal sandsynligvis opbevare sikkerhedsstillelsen på en tillidskonto (afhængigt af din tilstand), og den afsluttende agent skal forvalte den aktuelle lejebetaling mellem dig og sælgeren.

Sørg også for, at sælgeren giver dokumentation vedrørende ejendommens tilstand, før lejeren flyttede ind - hvis der er skade, har du svært ved at bevise, at lejeren er ansvarlig uden en check-in-rapport. Hvis det er muligt, skal du mødes med lejere inden lukningen, så du kan kontrollere den aktuelle tilstand af hjemmet og diskutere lejevilkårene.

Endelig skal du sørge for at du er forsvarlig forsikret. En standard villaejerskabspolitik vil typisk ikke gøre jobbet. Informer dit forsikringsselskab om, at boligen bliver lejet, så du bliver dækket i tilfælde af lejerskader, uagtsomhed og andre tab. (Se også vores vejledning: Den komplette vejledning til at blive en udlejer .)