På mange måder er ejendomsmarkedet i New York City ulig andre i USA. En af de største forskelle mellem NYC og Any-Other-Town, USA, er at lejligheder til salg i NYC enten er condos eller co-ops. På de fleste steder er condos reglen, men ikke i Big Apple. Selvom co-ops overstiger condos i NYC - siger de fleste estimater, at ca. 75% er co-ops - flere condos er på det aktive marked på et hvilket som helst tidspunkt. (I slutningen af ​​august var der 526 2-værelses co-op lejligheder på markedet i Manhattan og 764 ejerlejligheder.)

Lad os starte med en hurtig definition af forskellen mellem et co-op og et condominium: Når du køber et ejerlejlighed, tilhører din lejlighed og en procentdel af de fælles områder. Når du køber et coop, køber du faktisk ikke din lejlighed; I stedet køber du aktier i et selskab, der er din bygning. Størrelsen af ​​din andel afhænger af størrelsen på din lejlighed; ved at købe aktierne kan du optage en enhed i co-opbygningen. Ved afslutningen til en lejlighed får du en gerning; Ved afslutningen for et co-op får du en ejendomsret. (For en mere detaljeret sammenligning se Basics and Differences of Co-ops, Condos & Condops .)

Nogle potentielle købere, som et par vi talte til, satte op til at købe en condo, men ændre deres tanker, når deres søgning er i gang. Oprindeligt troede parret, at de gerne vil undgå hele co-op-board-gennemgangen og begrænsningerne ved renovering og subletting af en to-værelses lejlighed, men i sidste ende vandt økonomien ud: "Det kom ned til lejligheden og prisen. Hidtil har bestyrelsen været fint, og bygningen har været stor - så ingen klager. ”

Ifølge en New York Times-artikel er condos og co-ops stadig forskellige varer, men "på subtile, men håndgribelige måder, tager hver især karakteren af ​​den anden, da de konkurrerer om velkendte købere i en stadig mere udfordrende markedsplads. "

Her er en sammenligning af funktionerne i condos og co-ops for at hjælpe dig med din købsbeslutning.

Hvilken type bygning og hvor?

Generelt har de ældre etablerede boligområder en overvejende del af co-ops. De nyere kvarterer, engang betragtet outliers, men nu betragtes som "hip", er hvor du finder condos.

Som Gary Malin, præsident for New York-ejendomsmæglerfirmaet Citi Habitats, forklarer: "Hvis du kan lide historiske ejendomme, vil du sandsynligvis ende i et samarbejde, da næsten alle førkrigsbygninger er organiseret på denne måde. Også fordi co-op-bygninger har tendens til at være ældre end ejerlejlighedernes udvikling, er de ofte placeret på mere centrale steder. For eksempel er næsten alle boligbygninger, der ligger Park Avenue på Upper East Side (en førsteklasses beliggenhed ved enhver foranstaltning) co-ops."

Hvis du bor i et glashus på himlen, er det mere din stil, vil du sandsynligvis se på mange condos, ifølge Malin. Condo bygninger blev ikke almindelige i New York City indtil 1970'erne, så de er ofte mere moderne end co-ops. "Da de tilgængelige boliger til nye lejlighedsbygninger er begrænset på Manhattan," siger han, "er de nyeste boliger sandsynligvis fundet i opadgående og" frynse "kvarterer på fjerntliggende øst og vestlige sider. I Queens og Brooklyn har vi set mange nye konstruktionslejligheder bygget i tidligere industriområder langs havnefronten i Long Island City og Williamsburg samt i Downtown Brooklyn. "

For det meste har både condos og co-ops en dørmand og en superintendent på personale; nogle vil tilføje en concierge som vil gøre alt hvad de to andre ikke gør. Faciliteterne kan være lavnøgle (måske bare et opbevaringsrum i kælderen) eller så ekstremt som disse i et lejlighedshus ved havnefronten i Brooklyn: et dagcenter og spa til kæledyr (kaldet The Wag Club), hvor personalet ser på, tog og pleje din hund For tobenede beboere er der en anlagt terrasse, et billardrum, et klaverværelse, et screeningsrum, et legeplads til børnene, et motionsrum, en golfsimulator og udendørs putting green.

Hvor meget kan du bruge?

En af de mest pålidelige indikatorer for co-op- og lejlighedsmarkedet i NYC er The Quarterly Elliman Report. Ifølge andet kvartal 2015 rapport om co-op og condo salg, var priserne for begge typer af ejendomme bevæger sig opad. To-værelses co-ops viste en medianpris på $ 1. 575 mio. condos, lige under $ 2 millioner. For 3 soveværelser var differencen endnu større - lige under $ 3 millioner til et co-op, $ 4. 65 millioner for en ejerlejlighed.

Ifølge Warner M. Lewis fra The Harkov Lewis Team på Halstead Property, "Alle nye udviklinger er condos, og deres prissætning formørger det, som nogen kunne have forestillet sig for mange år siden … Udenlandske og indenlandske købere ønsker et sikkert sted at lægge deres penge på . New York ejendomsmæglere har fået en stor velsignelse, da "kapitalbevarelse" har været nøglen for nogle investorer - de har plantet penge i investeringslejligheder, hvilket ejerlejligheder tillader og samarbejder (for det meste) ikke. "

Nedbetalinger på de to typer ejendomme adskiller sig også væsentligt. Det er muligt at lægge kun 10% af købsprisen på et ejerlejlighed; For et co-op skal du sætte ned 20% til 50%.

Hvad med lukkekostnader?

Slutomkostninger på en ejerlejlighed er højere end på et co-op. For detaljer anmodede vi New York ejendomsadvokat Adam Stone om at sammenligne de to. Her er hvad han kom med: For en $ 1 million condo med en $ 800, 000 pant, ville lukkekostnader være: titelforsikring for køber, $ 4, 500; titel forsikring for långiver, $ 1, 000; titelsøgninger, $ 700, optagelsesgebyrer, $ 700, New York State "herregårdskat", $ 10.000, NYS-panteoptagelseskat, $ 15, 370. Den samlede sum: $ 32, 270 (uden långiverens gebyrer, som varierer efter långiver). For et co-op er det bare $ 10.000 mansion skat.Den væsentlige forskel skyldes det faktum, at lejligheden er fast ejendom, mens co-opaktierne er personlige ejendele. "Det kan bare være semantik til nogle, men ikke ved beregning af lukkekostnader. ”

Og for alle, der undrer sig over, hvad "herregårdsskatten" er, fortæller Stone: "New York State har en overførselsafgift på 0,4% af salgsprisen, som opkræves af sælgeren af ​​enhver boliger. Det har også en 1% køberens overførselsskat, også kaldet "herregårdskatten", fordi den kun gælder boligområder prissat til 1 million dollars eller mere. "

Hvad vil dine månedlige afgifter være?

I condos kaldes den månedlige regning "fælles gebyrer"; i co-ops er det "vedligeholdelse. "Begge gebyrer betaler for vedligeholdelse af bygningen - fællesarealer og landskabspleje, betaling af personale og ofte nogle af forsyningsselskaberne. Co-op ejere skriver en check om måneden, ejer ejerne to (en for vedligeholdelse og en for ejendomsskat), men ofte ejer ejerens samlede værdi lavere end co-op ejerens vedligeholdelsesregning.

Vedligeholdelse og almindelige afgifter er ikke sat i sten; Enhver større udgift - et nyt tag, en ny lobby, flere medarbejdere - kan udløse en vurdering, hvilket er noget, som bestyrelsesmedlemmerne beslutter og sjældent kan vendes.

Hvor meget er du villig til at fortælle bestyrelsen?

De fleste co-op-boards har en streng og ofte lang ansøgningsproces; Condo boards er generelt mindre krævende. Lewis opsummerer det: "I et co-op skal du ikke kun have penge til at købe lejligheden (eller finansiering til at gøre det). Du skal også godkendes af bestyrelsen efter at have indsendt en ansøgning, som normalt er meget detaljeret og tidskrævende. Derefter, med lidt eller ingen grund, kan en køber afvises efter deres interview eller endda før bare på grund af noget i deres pakke. Jeg har haft tilbud og set tilbud, hvor der er nul rim eller grund til afslag. "

Tror han overdriver? Se et kig på disse kolonner i BrickUnderground, et nyhedswebsted i New York, der er de største årsager til, at New Yorkers bliver slået ned af et co-op board og curveball co-op board interviews spørgsmål.

"Med en lejlighed kan en bygning anmode om en pakke på køberen," siger Lewis, "men der er ikke noget interview, og bygningen har kun ret til første afvisning (dvs. enten skal de godkende det eller lejligheden er nødt til at købe det selv), hvilket betyder, at når du har en underskrevet kontrakt, medmindre noget sker med køberen (eller finansieringen) handlen er så god som færdig. "

Hvad er reglerne?

Samarbejdspartnere laver mange regler. De kan mandat, når du kan øve din trombone, uanset om du kan sætte feriedekorationer på din dør og om dit kæledyr kan komme ind i dig. De fleste regler er beregnet til at fremme harmoni, ro og civile samarbejdsvilkår.

Men reglerne der afskrækker nogle indenlandske købere og næsten alle internationale købere er co-op-begrænsninger for subletting - det er sjældent, at co-ops giver aktionærer mulighed for at leje deres lejligheder ud i længere tid, hvis overhovedet .En anden samordningsregel, der gør køb af internationale virksomheder umulig, er, at de sandsynligvis ikke accepterer nogen, hvis midler er uden for USA. Condos gør det muligt for internationale investorer at købe og udleje deres rum, normalt med nogle advarsler, men ingen der er besværlige.

"Co-ops handler om at etablere en stabil, in-for-the-long-run gruppe af beboere. Condos ser ikke ud til at være så bekymrede over, at selvom mange ifølge New York Times "pålægger mere og mere talrige gebyrer, stramningsregler og afskrækker de kortsigtede huslejer, der kan give en bygning et hektisk miljø i et hotel . "

Bottom Line

Malin opsummerer det bedst:" Generelt er co-ops et smart valg for dem, der værdsætter stabilitet og ønsker at "plante rødder" i en bygning. Bare spørg dig selv, 'er det i det lange træk? 'Co-ops er meget mindre forbigående end co-ops, så det er et godt sted at bo, hvis du vil lære dine naboer at kende. Bare vær forberedt på at blive analyseret, poked og prodded, men forstå, at denne proces er, hvad der holder en co-op en stabil og bemærkelsesværdigt sikker investering. "

Alternativt siger han," hvis du hellere vil marchere til din egen trommeslager - og du værdsætter fleksibilitet - så kan et condominium være det kloge valg for dig. Men forstå, at denne frihed kommer til en pris. Condos er næsten altid dyrere end tilsvarende co-ops. Derudover er der et problem for dig at se nye ansigter i elevatoren regelmæssigt - se andre steder. Lejere kan være fælles i condo bygninger. Ejere udnytter ofte en lejligheds mere liberale politikker. "

For relateret læsning, se

Manhattan Luxury Condos As Investments og Har den rigtige Condo Insurance?