Husk den store recession af '08? Du ved, den, hvor boligmarkedet boblede, og millioner befandt sig ved at holde og til og med endog opgive fast ejendom, hvis værdi havde dræbt under vandet, et par tusinde ligaer under pantet? Ja, det er ikke noget, du sandsynligvis ville glemme, hvis du fandt dig selv druknet i det hele rod. Godt nu er syv år gået, og ledigheden er faldet til 5,1% fra toppunktet på 10,2% i oktober 2009. Med flere job og stabil indkomst, kunne det være en god dag at investere i New York City fast ejendom? Eller er det hensynsløst at købe nu og håber, at der ikke er en boble senere, og at stedet stiger i værdi i stedet for at gå i stykker?

Eller kan det i stedet være klogere at fortælle reservedele i en madras eller måske købe mindesmønter, der ære 9/11's første respondere?

For de sidste to tilgange, sandsynligvis ikke. (Madrasser er ikke FDIC-forsikrede, og husk, ikke alle erindringsproblemer øges i værdi.) Der er den gamle sag, at fast ejendom gør en smart investering, da de ikke laver noget mere land. Og alligevel er der en ny påmindelse om, at historien gentager sig selv: "[Ejere] … finder sig under vandet, fanget i forræderiske og komplicerede lån …. "(Hvis du tænker på at købe i Big Apple, kan du også gerne læse Hvor dyrt er New York, virkelig? og At vælge at leje eller købe i New York City.) < Se kun på tallene Men tjek disse tal: Siden august 2014 har Harlem ført byen med markedsvækst med en stigning på 20%

i

n lidt over et år, drevet af stigningen af ​​nybyggede boliger i området. Harlems Studio Non Doorman, Studio Doorman og One Bedroom Doorman enhed gennemsnit henholdsvis oplevede stigninger på 4 0%, 5 0% og 4 5%. Lyder ikke så slemt? Det er på en måned.

Median salgsprisen ligger meget tæt på $ 1. 025 millioner høje i 2008. betyder det at en anden buste er sandsynligt? Nej, siger eksperter i Crains New York-forretning, fordi den sidste boble blev skabt af løs kredit, og nutidens realkreditlån har meget strengere standarder. I fjerde kvartal 2015 var Manhattan i en byggeværkstamme med opgørelsen af ​​boliger i nærheden af ​​rekordmåden i sidste kvartal af 2013. Sammenlignet med den sidste konstruktionstoppe i 2008's hårde landing, da udviklerne blev ved med at dreje ud af større udbud end efterspørgslen, er en række faktorer samlet for at ændre økonomien ved at eje og sælge et hjem på Manhattan og de andre bydele. I nogle dele af byen rapporterer ejendomsmæglere en langsommere salg. Markedsusikkerhed er helt sikkert en faktor, som i begyndelsen af ​​2016 afspejler køberens nervøsitet.Et tillid af tillid vil sandsynligvis frigøre nogle efterspurgt efterspørgsel, især hvis det kombineres med endda lidt lavere priser, som eksperter siger er et typisk blip. Kortvarige blips forstyrrer ikke langsigtede tendenser. de fortæller os.

Se nu på nogle flere numre

Der er 850.000 lejligheder i denne overfyldte by. I løbet af første kvartal 2015 var kun 5, 200 eller lidt over halvdelen af ​​en procent til salg. Det er 26% under det historiske gennemsnit og kun 25% over det lave på 4, 164 i 2013. Hvorfor er nummeret så lille? Manhattan er en lejers by; huslejer udgør mere end 75% af lejlighederne i de fem bydele. Resten er næsten alle coops og condos. (Tidligere i år anslog Warburg Realty, at der var færre end 2000 enfamiliehuse tilbage i hele Manhattan, der ikke var opdelt for at lave huslejer.)

Lyder som et godt marked for sælgere. Bortset fra dette: Salg ville give ejerne kontanter til at opgradere til bedre graver, ja, men præcist fordi når ejendomsmarkedet er stramt, er sælgerne nervøse for, at de ikke vil være i stand til at finde et andet hjem. Selvom de gør det, vil disse bedre lejligheder også koste mere. Resultat: Videresalgsopgørelse af eksisterende boliger er stillestående. Og på vej fremad, vil det sandsynligvis holde opadgående pres på priserne. (Selv om en stigning i realkreditrenter udløst af den nylige Federal Reserve-bevægelse muligvis sænker prisstigningen noget, minder eksperter om, at der er en opdelt efterspørgsel klar til at hoppe i når / hvis priserne blødgør.)

Når arbejdsløsheden er lav og lønninger blive mere konkurrencedygtige, virksomheder skal betale for at bevare faglærte arbejdere "der kan holde byens økonomiske motor hummer", siger Crains. Men bevarelse og rekruttering af medarbejdere bliver vanskeligere, når boligen er uoverkommelig. Som præsident for partnerskabet for New York City påpeger Kathryn Wylde: "Rekruttering af talent til støtte for vores førende institutioner, og vores universiteter bliver stadig vanskeligere, fordi de ikke har råd til at leve eller finde passende boliger på Manhattan." New York borgmester Bill de Blasio gjorde behovet for billig bolig et centralt punkt i sin sidste kampagne og fortsætter med at lokke og mobbe udviklere til at inkludere det i nye byggeprojekter.

Hvad med alt den nye konstruktion?

Normalt er den bedste måde at holde priserne på skyrocketing, at tilføje forsyning. Men på Manhattan har bygning af nye lejligheder kun tjent til yderligere eskalering af omkostningerne. Den lejlighedsvise penthouse kommer ofte med et prismærke på 100 millioner dollars eller mere, så New Yorks boligejendom syntes at være et sikkert sted for den globale rige at parkere deres penge - læs: investerings penge fra Kina og andre steder i udlandet - som har påvirket markedet for alle andre i processen. Det samme er sket i London. Der er din trickle-down teori i aktion - perversely. Individuelle enheder er blevet investeringer, virtuelle lagringsenheder for penge i stedet for boliger, hvorfor mange endda står tomme, aldrig optaget.

The Bottom Line

Hvis det er den bedste tid at købe, kan det være, når som helst. I går kunne det have været endnu bedre, og i morgen kan det koste endnu mere. Men forbered dig på at bruge pengene. (Mæglere overvejer børsnoterede priser på op til $ 2 millioner

lavere marked

prispunkt for Manhattan.) Mest af alt, tag en anden linje fra

99 Homes : "Får ikke følelsesmæssige om ejendom. "Ikke alle af os har råd til en penthouse udsigt.