Et omvendt realkreditlån er et komplekst, noget kontroversielt finansieringskøretøj. Måske er derfor Home Equity Conversion Mortgages (HECM), den mest populære sort, reguleret af både den føderale afdeling for bolig og byudvikling (HUD), hvis formål er "at skabe stærke, bæredygtige, inklusiv samfund og kvalitetsvenlige boliger til alle , "Og Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). CFPB, som regulator for forbrugerfinansielle produkter og tjenesteydelser, accepterer og undersøger forbrugerklager om reverse mortgages og gennemfører undersøgelser af, hvor godt reverse realkreditlån tjener forbrugere. Federal Housing Administration (FHA), som sikrer HECM'er, er en del af HUD. Statslige myndigheder indfører bestemmelser om tilbagevendende realkreditinstitutter og låntagere.

Lad os se på de vigtigste regler, der vil påvirke dig, hvis du ønsker at få en HECM. (Læs først Hvordan fungerer et omvendt realkreditlån? til en børste på det grundlæggende.)

Lånbeløb

Føderal lov begrænser det beløb, et hus kan låne gennem en HECM til $ 625, 500 eller hjemmeens vurderede værdi, alt efter hvad der er mindre. Lånets størrelse er også baseret på låntagerens eller hans / hendes "berettigede ikke-låntagende" ægtefælle, den, der er yngre, og på lånets rentesats. Det samlede beløb, du kan låne umiddelbart efter lukning, hedder hovedgrænsen. Hovedgrænsen stiger hver måned efter factoring i realkreditrente og månedlig realkreditpræmie.

Du kan selvfølgelig ikke låne forbi din grænse, men du kan blive i dit hjem, indtil en af ​​begivenhederne opstår, der gør det omvendte realkreditlån til betaling. En 75-årig boligejer med en forventet rentesats på 7,75% og et hjem på $ 165.000 (selv om den lokale realkreditgrænse er $ 151,725), ville have en første hovedstol påvirket af den $ 151, 725 figur og ville har således en indledende hovedgrænse på $ 84, 055, 65, ifølge HUD. Renten er "forventet", da de fleste omvendte realkreditlån har justerbare satser, hvilket gør det svært at vide på forhånd, hvad den reelle rente vil svare til over tid.

Låneren reducerer derefter det oprindelige hovedbeløb med eventuelle låneafgifter, som låntageren betaler med omvendt realkreditudbytte, såsom oprindelsesgebyr og up-front realkreditforsikringspræmie. Hvis lånet bliver brugt til umiddelbar reparation af hjemmet eller kræver en forventet levetid (dvs. midler øremærket til at betale din ejendomsskat og boligejerforsikring, hvis dine aktiver ikke er nok til at gøre det), er den oprindelige hovedgrænse reduceret med disse beløb også. Boligejere kan ikke låne mere end 60% af grænsen i det første år af lånet.

Udbetalingsplaner

Låntagere kan vælge, hvordan man modtager lånebetalinger fra den primære hovedgrænse.Den eneste mulighed med en fast rente er et enkelt udbetalingsbeløb, en stor engangsbetaling. Dette kursus kan være risikabelt, hvis låntageren ikke har det godt at styre penge, især da det også kan gøre ham eller hende til et mål for svindel (se Pas på disse Reverse Mortgage Scams ).

Der er fem betalingsplaner med en justerbar rente:

• Tjenesteplaner giver lige månedlige betalinger, så længe mindst en låntager bor i ejendommen som primærbolig. Den månedlige betalingsberegning forudsætter, at låntageren vil være 100, men hvis låntageren lever længere, vil han eller hun fortsætte med at modtage de samme månedlige betalinger.
• Betalingsplaner giver også lige månedlige betalinger, men de har en forudbestemt stopdato. Låntagere må overskride hovedgrænsen med en løbetidsplan, hvis lånets faktiske rentesats bliver højere end den forventede rente, der blev beregnet ved afslutning.
• En kreditkreds vokser over tid, og lader husejere få adgang til omvendte realkreditmidler efter behov, hvilket også betyder, at de kun betaler renter på de beløb, de rent faktisk ender med at låne.
• Ændret fast ejendom kombinerer mindre faste månedlige betalinger for livet med en mindre kreditlinje.
• Ændret sigt kombinerer mindre månedlige sigtbetalinger med en mindre kreditlinje (mindre sammenlignet med at få enten en betalingsbetaling eller en kreditkreds alene).

Du kan ændre din betalingsplan i løbet af lånets løbetid, så længe du holder dig inden for hovedgrænsen. Bemærk, at hvis kun ét medlem af et par er låntager, kan en efterlevende ægtefælle ikke modtage betalinger efter låntagerens død. Dette kan være en grund til at vælge engangsbeløbet (se Reverse Mortgage: Kunne din enke (er) miste huset? ).

Lånegebyrer

Enhver långiver, der ønsker at tilbyde HECM-realkreditlån, skal modtage FHA-godkendelse - og skal overholde føderale bestemmelser vedrørende låneafgifter.

Det maksimale oprindelsesgebyr, som er, hvordan långivere tjener penge fra realkreditlån, er baseret på en glidende skala for boliger på op til $ 400.000. Gebyret kan være $ 2, 500 eller 2% af de første $ 200.000 af din ejendommens vurderede værdi (afhængig af hvilken størrelse der er størst) og 1% af de næste $ 200.000. Gebyret kan ikke overstige $ 6,000, selv for boliger, der er mere end $ 400.000. Så hvis dit hjem vurderede værdi er $ 300.000, skal du betale ikke mere end $ 5, 000 i oprindelse gebyrer. Hvis dit hjem vurderede værdi er $ 100.000, skal du ikke betale mere end $ 2, 500.

Regeringen begrænser ikke, hvad långiverne kan opkræve i afregningsomkostninger, også kaldet lukkekostnader, som omfatter betalinger til bedømmelse, titelforsikring og hjem inspektion. Nogle långivere vil tilbyde at betale disse omkostninger for dig, men så opkræve du en højere rente. I den situation skal du spørge långiveren om at give dig to citater, en baseret på du betaler lukkekostnader og en baseret på långiveren, der betaler dem.

Regeringen begrænser ikke tredjepartsafgifter som optagelse af gebyrer og realkreditskatter, men du kan kontakte din lokale ejendomsskattebedømmer for at sikre, at långiverens gebyrer er korrekte.

Regeringen begrænser de månedlige servicegebyrer långiverne kan opkræve dig til $ 30 eller $ 35 om måneden afhængigt af din lånetype. Dette gebyr skal dække långiverens omkostninger til at sende dig kontoudskrifter og låneindtægter, og sørg for at du har betalt dine husejere forsikrings- og ejendomsskatter efter behov. Långiveren tilføjer dette månedlige gebyr til din lånebalance hver måned; det er også indregnet i, hvor meget du kan låne (hovedgrænsen). Hvis en långiver ikke opkræver et servicegebyr, kan det opkræve en højere rente for at dække sine servicekostnader.

Når långiver-shopping kan du bruge regerings søgeværktøj til at finde FHA-godkendte firmaer (og læs mere om dem i Find Top Reverse Mortgage Companies ).

Cold Feet

Reverse realkreditlån har en tre-dagers afkølingstid, hvor boligejerne kan annullere transaktionen uden straf. Denne ret kaldes også en "ret til at annullere" eller "ret til opsigelse. "Hvis du udøver denne ret, skal långiveren tilbagebetale beløb, du har brugt til finansiering af lånet. Sørg for at annullere skriftligt og sende din meddelelse med en metode, der gør det muligt at bevise, hvornår du sendte det, og når långiveren modtog den.

Bottom Line

Reverse realkreditlån er et komplekst produkt, og reglerne der styrer dem er også komplicerede. (For yderligere oplysninger, se Retningslinjer for FHA Reverse Mortgages.) Husk, at hvis du får en proprietær eller engangssikret realkredit i stedet for det mere almindelige HECM-pant, der diskuteres her, vil reglerne blive noget forskellige; læs op på dem med Hvad er de forskellige typer af realkreditlån?