Mulighed for regulerbare renteforpagtninger (ARM'er) giver husejere en mulighed for at købe et stort hus med kun en lille betaling. De giver også de nuværende boligejere en måde at reducere deres pantbetalinger på. Mens disse fordele kan synes at være lige hvad lægen har bestilt efterfølgende år med stigende priser på et overophedet boligmarked, har bladet BusinessWeek mærket option ARMs "Nightmare Mortgages". I artiklen fra september 2006, der sportsede det navn, udtalte BusinessWeek , at muligheden for regulerbar rente kan være "det risikabeltste og mest komplicerede boliglånsprodukt, der nogensinde er oprettet."

Sandheden om, hvorvidt option ARM er et nyttigt værktøj eller en billet til problemer er stort set et spørgsmål om personlig synsvinkel. Et nærmere kig på disse kontroversielle lån vil gøre det lettere at bestemme deres potentielle anvendelser - og de involverede risici. (For at læse mere om ARM'er, se ARMed And Dangerous , Realkreditlån: Fast Rate Versus Adjustable-Rate og Betaling af dit boliglån .)

! - 2 ->

Valgmulighederne

I modsætning til de fleste realkreditlån, der leveres med en fast månedlig betaling, vælger valgmulighederne hver måned. (For en one-stop-butik på subprime-pantelån og subprime-nedbrud, skal du tjekke Subprime Mortgages Feature .)

Boligejere kan vælge mellem følgende betalinger:

• Minimum
  betaling for en mulighed ARM er yderst attraktivt fordi den er så lav. Faktisk er det så lavt, at det ikke engang dækker renten på realkreditlånet. Ved at lave minimumsbetalingen er låntagere i en position kendt som negativ afskrivning, hvilket betyder, at de skylder mere på huset i slutningen af ​​måneden, end de gjorde i begyndelsen. Mens minimumsbetalingen ikke synes at være et klogt valg fra et finansielt perspektiv, er det den mest populære mulighed i nogle prissat postnummer, hvor boligejere ikke ellers ville have råd til at købe et hjem. (For at læse mere om negative afskrivninger, se Hvad er den bedste måde at betale mit pant på? )

  Selvfølgelig varer de små betalinger ikke for evigt. Fem år efter, at lånet begynder, eller når den resterende saldo stiger til 110% af det oprindelige lånebeløb, beregnes de fleste muligheder for ARM'er for at bestemme den fuldt afskrevne betaling, hvilket er den betaling, der skulle betales for at betale hjemmet over de resterende lånets levetid. For de fleste lån bliver det nye nummer den mindste obligatoriske betaling, og den negative afskrivningsbetaling er ikke længere tilladt. Når dette sker, kan mængden af ​​den månedlige betaling øges væsentligt, endda fordobling i størrelse.
• Kun rentegodt
  Ved at rejse op på skalaen koster denne betaling mere end minimumet og dækker renten, selv om det ikke reducerer hovedstolen.Låntageren gør ingen fremskridt med at eje hjemmet, men undgår negative afskrivninger.
• 30-årig amortisering
  Dette er den traditionelle realkreditbetaling, som de fleste mennesker er bekendt med. At foretage denne betaling dækker renterne og reducerer hovedstolen.
• 15 års afskrivning
  Et 15-årigt lån giver låntagere mulighed for at betale deres hjem hurtigere end det traditionelle 30-årige lån. At foretage denne betaling dækker renterne og reducerer hovedstolen.

(For at beregne, hvor meget tid du skal betale for dit hjem, se vores månedlige realkreditberegningsberegning).

Detaljerne

Renten på de fleste muligheder ARM'erne ændres hver måned, og lånene har et loft på mængden satsen kan stige hvert år. Selvom den faktiske krævede betaling kun ændres en gang om året, kan forskellen mellem den første måneds rentesats og den årlige tilpasning overstige 7%. Fra et mindste betalingsperspektiv kan dette være en stor ændring. Hvis den resterende saldo når 110% af den oprindelige saldo, er der ingen grænse for den potentielle mængde af stigningen.

Hvem skal tage mulighed for?

• The Rich
  Disse realkreditlån blev udviklet som et pengehåndteringsværktøj til de rige. Velhavende mennesker tjener ofte enorme sum penge, men har uforudsigelige pengestrømme. Alternativ ARM'er gør det muligt for dem at foretage små betalinger, indtil deres pengestrøm stiger. Mange Wall Street moguls og topsalgsfolk får for eksempel 50% eller mere af deres årlige indkomst i en enkelt bonusbonus. (For at lære mere om indkomstklasserne, se At miste middelklassen og Overvågning af beskæftigelsesrapporten .)
• Den forbigående
  Folk, der ønsker at bo i et stort hus og ikke planlægger at blive længe kan bruge en mulighed for at få det hus, de ønsker, uden at bruge en formue. Virksomhedsledere, der overføres hvert par år, kan bruge disse lån til at frigøre kontanter til andre formål.
• Personer, der ved, at de snart vil opleve en betydelig ændring i indkomst, kan også vælge en valgmulighed ARM. Hvis ægteskab, arv, en lovlig afvikling eller en anden kilde til pludselige rigdom er i horisonten, kan en mulighed ARM være en god måde at få huset i forvejen for at få kontanter. (For at læse mere om disse emner, se
  Nægtelse af en arv og Ægteskab, skilsmisse og den stiplede linje .) Fordele for långivere

Långivere elsker indstilling ARM'er. Realkreditmæglere modtager ofte højere betalinger for at sælge dem, og regnskabslovgivningen giver långivere mulighed for at bestille den maksimale betaling (30 år) som omsætning, selvom de kun får minimumsbetaling. Disse fantomindtægter er helt lovlige, ser godt ud på bøgerne og gør vidundere til et realkreditmæglers aktiekurs. Alternativer ARM'er har normalt også en højere omkostning til refinansiering, så långivere bliver betalt igen, når låntagere ønsker ud af lånene. Selv om der kan synes at være fare for at yde sådanne lån, sælges realkreditobligationer ofte til investorer gennem sådanne køretøjer som realkreditobligationer, der overfører risikoen til investorer i stedet for långiverne.(For relateret læsning, se

Fortjeneste fra realkreditobligationer med MBS .) Sådan sammenlignes

Når man overvejer en valgmulighed ARM, er der flere vigtige punkter at huske på. Den første er den tid, den indledende rentesats varer. Hvor høj renten kan stige, og hvor meget betalingen kan ændre er også vigtige overvejelser. At vide, hvornår lånet vil blive justeret, og tærsklen for den negative afskrivningshætte bør også overvejes.

Drøm eller mareridt?

Mens du tager ud af et pant, skal du altid gøre det med forsigtighed, da du vælger en mulighed, kræver ARM et endnu højere niveau af årvågenhed. For dem i en solid økonomisk situation med en solid forståelse af de vilkår og betingelser, der ledsager en option ARM, kan lånet være et nyttigt værktøj. For uforberedte kan det være en envejsbillet til problemer.

For at fortsætte med at læse om dette emne, tjek

Investering i fast ejendom og Smart Real Estate Transactions .