Økonomien ved at købe lejeboliger til løbende indtægter og langsigtet kapitalvækst har ikke været mere gunstige for en generation eller mere end de er lige nu, medmindre du var smart nok eller nok nok til at købe i bunden af ​​den store recession i 2008.

Og skatkoden er stablet til fordel for ejendomsejendomme selv ud over ejerskab.

Overvej fordelene

• Med realkreditrenter i størrelsesordenen 3. 75% - 4. 25% kan du låse den største kile af kostpadekassen til de lave priser i 30 år.

• Selv beskeden inflation betyder, at du vil betale den nuværende gæld med fremtidige, billigere dollars. Lav fast rente gæld sikret ved fast ejendom er den bedst mulige hedge mod inflationen, da markedsværdien af ​​din ejendom og den husleje, du kan opkræve, kan stige i samklang med andre priser ved lejekontraktstid, mens dine større udgifter kan forblive flade.

• Realkreditinvesteringer, forsikring og alle andre udgifter til at opretholde en lejebolig er fradragsberettiget mod indtægterne. (Se også: Skatfradrag for udlejningsejere).

• Hvis det er en sæsonudlejning, kan du bruge det selv i to uger uden at bringe udgifternes fradragsret i fare.

• Afskrivninger, det tilladte fradrag for slitage (3. 64% af bygningens købspris pr. År i 27 5 år) kan endda medføre et nominelt tab, som du kan fratrække mod andre indtægter. Med andre ord kan du opnå et netto positivt pengestrømme fra lejede indtægter med fradrag af omkostninger og fortsat have et nettotab i skatteformål. Men vær opmærksom på, at afskrivninger reducerer omkostningerne til beregning af kapitalgevinster, når du endelig sælger den. Du kan model alt dette ved at udarbejde en proforma-afkast med en skatforberedende softwarepakke som TurboTax, som om du allerede ejer. Hvis du har indgivet den måde, skal du starte med din sidste afkast og indtaste detaljerne i din fremtidige investering og dine indtægter og udgifter estimater.

• Du kan endda behandle en enhed i dit eget hjem eller på din egen ejendom - en garage lejlighed eller svigermor lejlighed, for eksempel - som udlejning og afsætte en del af realkreditrente og andre udgifter mod sin indkomst, hvilket reducerer din samlede leveomkostninger.

• I en såkaldt 1031 Exchange kan du sælge en udlejningsejendom og investere i en anden af ​​"lignende type" uden at betale kapitalgevinster.

Nu overvej ulemperne

• Den største advarsel er, at fast ejendom ikke er flydende. Selv på en hot sellers marked som New York City eller San Francisco kan det nemt tage flere måneder at fuldføre et salg, og hvis din timing er drevet af uventet behov eller andre behov, kan du muligvis ikke få den bedste pris, som i boligen marked ubehagelighed 2006-2008 når median nye boligpriser sank med omkring 30%.

• Renter og hovedparten af ​​dit realkreditlån kan fastsættes, men der er ingen garanti for, at skatter ikke vil stige hurtigere, end du kan øge husleje, eller at forsikringspræmierne ikke vil stige, som de har i kølvandet på 2012 Orkan Sandy oversvømmelser, der oversvømmet ønskeligt strandlinje ejendom i New York og New Jersey, eller at forsikringskrav i sådanne tilfælde vil blive retjusteret.

• På trods af din due diligence i vetting potentielle lejere, hvis du vender op med en lejer fra helvede, er den, der er trængende og krævende, betaler for sent, vil ikke slukke for vandet, kan ikke skifte pære og hvis venner, tilhængere, børn og kæledyr efterlader et spor af ødelæggelse bag dem, så synes afskrivningsydelsen på 64% om året i skattelovgivningen at være utilstrækkelig. (Du kan føje en lejeboliger til standard lejebeløbet, der stavar regler om belægning, kæledyr, rygning, lejebeskyttelseskrav mv., Men stadig ….)

• Kvarterer kan ændre sig i tre årtier. Med god forskning og held og lykke vil din investeringsejendom blomstre midt i andre velholdte huse og lejligheder, og lokale faciliteter vil faktisk forbedre sig, så dit cash flow vil stige støt, mens omkostningerne forbliver stabile. Men tingene sker. For eksempel kan kommuner være lunefuld eller korrupt, og du kan finde en uønsket udvikling, der rammer din naboskab. Du bør være opmærksom på lokalpolitik, hvor du investerer, ligesom du ville, hvor du bor.

• Skattelovgivningen kan ændres ved at reducere eller fjerne nogle eller alle skattefordelene ved hjemmet.

• Landlordhood er ikke for alle. Du kan føle dig foruroliget over stigende leje. Dine venstreorienterede venner kan principielt afvise det, selvom du er en god og rimelig slags udlejer. (Det er OK at være venner med dine lejere, men venskab kan nemt være en træk på den hastighed, hvormed du kan hæve leje. En Manhattan Brownstone ejer lejede en lejlighed til gamle venner fra vestkysten og afviklede 20 år senere med en leje, der var halvdelen af ​​den retfærdige markedsleje - efter en periode med særlig høj inflation i 1970'erne. Hendes venner var bedre forhandlere end hun var.)

• Mindre reparationer er mest økonomiske, hvis du selv kan gøre dem, men du har måske ikke tid, værktøjer eller færdigheder. Uanset om du er praktisk, skal du finde en lokal håndværker (eller kvinde) og være meget god til dem, så de vil være tilbøjelige til at reagere i nødstilfælde.

The Bottom Line

Økonomien ved ejendomsretten til udlejningsejendomme kan være overbevisende, men det afkast, du kan opnå, skal være meget højere, end du kunne tjene i konservative investeringer som obligationer og udbyttebetalt blue chip investeringer, fordi der er reelle risici, ikke mindst det er din egen evne til at styre ejendomme og lejere. (Se også: Køb et andet hjem til leje: Dos and Don'ts. )