Den gennemsnitlige salgspris på amerikanske luksushuse faldt med 1,1%, hvilket markerer det største fald i mere end to år, ifølge Redfin, et firma, der leverer web-baseret ejendomsdatabase og mæglervirksomhed tjenester til boligmarkeder. Denne nedgang markerer et betydeligt skift fra nogle få år siden: Efter finanskrisen i 2008 oplevede de rige et stærkt opsving, og luksusboliger var det øverste segment på ejendomsmarkedet.

I dag er boligpriserne på det bredere boligmarked - de øvrige 95% - steget 4,7% i forhold til året, mens de 5% er blevet et af de svageste ejendoms segmenter . "I mange år kørte den høje ende med salg og pris," siger Nela Richardson, økonomichef hos Redfin. "Nu er efterspørgslen i midten og det lavere prisklasse. "Her er et kig på tre faktorer, der bidrager til nedgangen.

1. Volatilitet på aktiemarkedet

Det er ikke usædvanligt, at high-end-købere har indflydelse på deres investeringsporteføljer til at finansiere luksuskøb, enten ved at udbetale et par aktier eller låne på porteføljen ved hjælp af et ikke-hensigtsmæssigt lån - en form for marginlån der bruger investeringsporteføljen som sikkerhedsstillelse. Historisk er high-end boliger ramt hårdest af aktiemarkedet nedture. "Når du går op i indkomstkvintilen, til de øverste 10%, 5%, 1% af indkomsten, øges deres aktieeksponering," siger CoreLogic vicekonsulent Sam Khater. "For den typiske familie er hovedparten af ​​egenkapitalen bundet i egenkapitalen, ikke aktiebeholdning. Det er omvendt for høj indkomst. ”

De første to måneder i år testede en masse nerver på Wall Street, da investorer frygtede en gentagelse af 2008-finanskrisen. Volatiliteten har forladt nogle vilde luksuskøbere, og snarere end at hoppe i nu med al volatilitet og usikkerhed - både her og på de oversøiske finansmarkeder - har mange luksuskøbere besluttet at vente og se, hvad der sker i anden halvdel af 2016 inden man træffer beslutninger om at komme ind på ejendomsmarkedet.

2. En stærk amerikansk dollar

Oversøiske købere købte 104 mia. USD i amerikansk fast ejendom - ca. 8% af det samlede eksisterende hjemmemarkedsvolumen - i løbet af et års periode, der sluttede marts 2015, ifølge en rapport fra National Association of Realtors (NAR). Købere fra Kina, Hongkong og Taiwan var de største udenlandske købere af fast ejendom, der tegner sig for næsten 29 mia. USD i salget.

Nu er efterspørgslen fra udenlandske købere svækket som følge af en stærk dollar (og den relative svaghed i andre valutaer) kombineret med højere boligpriser for disse købere - en situation, der i høj grad påvirker overkommelige priser for high-end-egenskaber.I januar var medianprisen på eksisterende amerikanske hjem f.eks. 67% højere end et år siden for købere fra Brasilien som følge af ændringer i valutakursen, ifølge NAR. For canadiske købere steg prisen 27% og for kinesiske købere 14%.

3. Overskud på toppen

I løbet af første kvartal af 2016 steg antallet af luksushuse på markedet - defineret som den dyreste 5% af de boliger, der blev solgt i et kvartal - fra et år tidligere, ifølge analyse fra Redfin. For boliger til salg over 1 million dollar var der en stigning på 3,3% i beholdningen til 70, 962; boliger opført over $ 5 millioner var op 13 2%. "Der er overskud i højenden, især i visse lommer og byer," sagde Redfin's Richardson. "De skal flyve fra hylderne, men disse hjem sidder bare der. "

Dybere opgørelse, parret med mere nervøse luksuskøbere, har medført prisnedskæringer på tværs af landet. I Los Angeles, for eksempel en $ 18. 8 millioner boliger solgt til 10 millioner dollar i første kvartal af dette år. En bolig på 14 millioner dollars i The Woodlands, Texas, solgte for halvdelen - $ 7 millioner. I samme kvartal var det højeste pris salg (uden for New York) en 2. 2 hektar stor ejendom i North Laguna, Californien, opført for $ 75 mio. Det solgte for 45 millioner dollars - en rabat på 40%.

Bottom Line

I USA faldt den gennemsnitlige salgspris på amerikanske luksushuse 1. 1%, men visse markeder er blevet hårdere end andre. I Miami Beach har et overskud af luksusudvikling kombineret med færre udenlandske købere medført et fald på 13,7% i luksus boligpriser. I Austin og Boston - betragtes varme ejendomsmarkeder i dag - priserne i de øverste 5% faldt næsten 12%, samtidig med at priserne på de øvrige 95% af markedet steg 5,1% og 6,3% . Priserne på luksusejendomme kan fortsætte med at falde, mens der er volatilitet på aktiemarkedet, et overskud på toppen og udenlandske købere er skitne.

Du kan også være interesseret i Investering i luksus fast ejendom og Ultra-Luxury Real Estate: Hvad er varmt, Hvad er der ikke .