Den sprawling forstæder McMansion og tre-bil garage kan gå vejen for den halefint Oldsmobile.

De, der søger at investere i boliger, kan godt klare sig at fokusere på storbyområder nær offentlig transport, i stedet for at regne med en fortsættelse af forstædernes sprængning, ifølge eksperter og nyere studier.

Tag hvad der sker i Richmond, Va. "Folk kommer tilbage til byerne," sagde Scott Garnett, en ejendomsmægler i Richmond, der har boet i byområdet i 23 år. Nybegyndere til kvarteret omfatter par i deres 50'erne og 60'erne samt yngre mennesker fra Washington, D.C-området, som i stedet vælger at flytte helt ud, hvis de har travlt med lange pendler til landets hovedstad fra Virginia forstæder som Fredericksburg. Garnett, der bor i det historiske Fan-distrikt i Richmond, der er opkaldt efter gaderens fanformede layout, sagde, at han fra sin 1908-Victorianbrune sten kan gå sine børn i skole, vælge fra mere end 30 restauranter og besøge Virginia Arts Museum. "Jeg tror, ​​vi vil gå tilbage som et samfund til, hvordan det plejede at være" før biler og motorveje tillod skabelsen af ​​forstæder, sagde han.

Det fornyede ønske om at leve i byen bæres af tallene. Hjemmeværdierne i Garnett's downtown Fan-distrikt faldt med 11% fra 2007 til 2010 - men havde stort set genvundet deres tab i 2013, ifølge lokale ejendomsdata. Derimod var forstæderne meget langsommere at hoppe tilbage. Hjemværdierne i N. W. Chesterfield, Va., Forstæder i underafsnit, der blev bygget fra 1975 til 2013, faldt med lidt over 20% i samme periode og havde kun genvundet 6% af deres værdi i sidste år. Priserne pr. Kvadratfod i centrale områder forbliver langt over dem i forstæderne, med boliger koster 188 dollar pr. Kvadratfod i Fan-distriktet og 130 dollar pr. Kvadratfod i burbs.

National Market

Virginia-markedet sporer de seneste skift på det nationale ejendomsmarked. Ca. 60% af respondenterne til National Association of Realtors 2013 Community Preference Survey udgivet i november sagde, at de foretrak et kvarter med en blanding af huse, butikker og rekreation, som de kunne gå til, snarere end en, der krævede kørsel. De sagde også, at de var mere villige til at gå på kompromis med husets størrelse end kvarteret, selvom de stadig foretrak enfamiliehuse over condos eller lejligheder. Det mindst populære valg af samfund var en forstæder kvarter med bare huse.

Metropolitanske kvarterer på nationalt plan har også generelt deres ejendomsværdier bedre end mange forstæder i boligmarkedet.En undersøgelse fra Brookings Institution, der blev udgivet i maj 2012, baseret på kvarterer i Washington DC-metroområdet, udtalte: "Mens amerikanske hjemværdier faldt støt mellem 2008 og 2011, oplevede fjerne forstæder de stærkeste prisfald, mens flere tætte kvarterer enten holdt stabile eller i nogle tilfælde så prisstigninger. "

Rapporten bemærkede endvidere," Det ser ud til, at USA kan være i begyndelsen af ​​et strukturelt fast ejendom markedskifte. Fremvoksende beviser peger på en præference for blandede brug, kompakte, rekreative rige, transit-tilgængelige kvarterer eller walkable steder. "Det fandt beviser også anvendt på kommercielle og detailejendomme.

"Den tilsyneladende mangel på efterspørgsel efter efterspørgsel efter walkable steder kan bidrage væsentligt til den prispræmie, som disse stiller krav til," siger rapporten og citerer en underleverance af små partier og tilknyttede boliger i walkable communities på 11% og 8 % ", mens store boliger er overleveret med en anslået 18%. "

En anden undersøgelse foretaget af en anden organisation af 94.000 transaktioner på 15 boligmarkeder viste, at en enhedsstigning i en walkability score var forbundet med en gennemsnitlig stigning på $ 700 til $ 3000 i boligværdier.

Californien, som praktisk taget opfandt bysprawl, oplever også en genopblussen af ​​byens stil. "Det er en tendens, der ikke kun er øst og vestkyst, men også andre store storbyområder, der har rimeligt interessante downtowns," siger Selma Hepp, cheføkonom for California Association of Realtors, der skrev sin Ph.d.-afhandling på University of Maryland i 2011 om repopulation af bycentre. Cleveland Ohio, Charlotte, N.C., San Francisco og endda downtown Los Angeles ser en fornyet interesse fra homebuyers, sagde hun. I forstæderne bygger nogle udviklere nye mesterplanlagte boliginddelinger for at ligne traditionelle samfund med fortove, bykvarterer og en blanding af kommercielle og boligmæssige anvendelser, sagde hun.

Faktorer bag bybehov

Flere faktorer har konvergeret for at skabe denne nye nye virkelighed. Højere brændstofomkostninger, øget trafikbelastning og en skiftende blanding af homebuyers fra familien Mom, Pop og børnene til single, dual-karriere og multigenerational husholdninger, indvandrere og en yngre generation, der er forbudt i forbrugergæld, er alle årsager til, at folk foretrækker den centrale by, der bor i forstæderne fra 1950'erne og 1960'erne.

Unge deres 20'erne og 30'erne er særlig opsat på bylivsstil i energieffektive, miljøvenlige og teknologisk veludstyrede boliger med højhastigheds-internetforbindelser, ifølge homebuyer-undersøgelser. Urban Land Instituttets Terwillinger Center for Boligundersøgelse viste, at 40% af Millennials udtrykte en præference for mellem- eller storbyboende, sammenlignet med 28% af alle respondenter. Den gældsbyrde yngre generation er ikke i stand til at betale for opretholdelse af spredte boliger og de biler, der kræves for pendler til arbejde.Samtidig forsøger mange babyboomere at falde ned i mindre boliger, der kræver mindre vedligeholdelse og lavere skat. Begge grupper er stigende efterspørgsel efter offentlig transport, som er mere udbredt i byer.

Mange vil stadig have en traditionel forstadsstil. Kvadratmønsteret af det gennemsnitlige amerikanske hjem har klatret siden 1970'erne. En National Association of Home Buyers undersøgelse af nye og potentielle købere udgivet sidste år viste, at et "overvældende flertal af købere er ligeglad med at bo i en central by, da kun 8% rapporterer det som deres foretrukne placering", og at 36% foretrækker at købe i en afsides bydel, 30% i en nærliggende bydel og 27% i et landområde.

Der er sagt, at der er et stigende antal historier som Gen-X-parret Josh Bennett, 32, en økonomi- og operationschef og hans kone Reema, 31, en ingeniør, der forventer deres første barn. De købte for nylig et 3100-kvadratmeter hjem bygget i 1910 i Richmond nær Virginia Commonwealth University, som begge deltog.

De købte huset fra et pensioneret par, der flyttede til en etagers ejerlejlighed i nærheden. Mr. Bennett sagde at han og hans kone overvejede at købe i forstæderne Richmond, hvor der er gode skoler, men blev forelsket i livets centrum. Deres samfund har en god grundskole inden for gåafstand. Mens junior high og high schools er "mere tvivlsomme", sagde han, han håber at de vil forbedre, da befolkningen i aktive unge familier stiger, sagde han.

Hr. Bennett sagde, at hans mor og bror følte, at parret ville ende med at købe et forstæderhjem som det, hvor han voksede op ", men de kan sætte pris på vores livsstil nu … Der er en følelse af fællesskab og næsten nostalgi, der følger med at bo i by og kendskab til naboerne og postmanden og mangfoldigheden af ​​mennesker, der bor omkring dig. Det føles naturligt og trøstende. Vi har ikke nogen beklagelse. Vi elsker at være her, og livskvaliteten har været god, "sagde han.

The Bottom Line

Ifølge demografiske og ejendomsdata fra forskellige amerikanske byer foretrækker flere mennesker i byen at bo i forstæder. Retirement Baby Boomers og Gen X / Yers giver op på kvadratmeter optag til tættere by- eller halvbyområder. Disse tendenser tyder på, at mindre boliger i nærheden af ​​offentlig transport kan være en bedre investering i den nærmeste fremtid end store McMansions i fjerne forstæder.