Boligejendomme er længe blevet holdt op som indbegrebet af den amerikanske drøm. Og for nogle mennesker har det været. I andre tilfælde kan beslutningen om at købe et hjem være et finansielt mareridt - de kaldte ikke den hjemlige renoveringsfilm "The Money Pit" for ingenting.

Folk, der fortaler for at købe et hjem, insisterer ofte på, at leje svarer til at kaste dine penge væk. Nogle hævder, at boligejendom er bedre end at leje, fordi det er muligt at foretage månedlige realkreditbetalinger, der svarer til og i nogle tilfælde under lejeomkostningerne. Andre peger på, at hjemmeværdierne går op over tid som en måde at tyde på, at et hjem er en stor investering. Og det kan være - men ikke i hvert marked og ikke for hver person.

Faktisk peger mange studier i den anden retning, som vi vil se nedenfor. Og flere og flere amerikanere foretager dette valg. "I midten af ​​2015 boede 43 millioner familier og enkeltpersoner i lejeboliger, næsten 9 millioner fra 2005 - den største gevinst i enhver 1-årig periode på rekord" ifølge 2015 undersøgelse fra Joint Center for Boligstudier på Harvard University. Desuden lejer 37% af alle husstande nu, hvilket er den højeste procent siden midten af ​​1960'erne, rapporterede undersøgelsen.

Lad os undersøge fire grunde til at vælge at leje, i modsætning til køb, kan et hus være en klog beslutning.

At eje et hus kan binde dig ned

Hvis du har den slags arbejde, der medfører hyppig flytning, er leje definitivt det smartere valg. Det er sværere at slippe af med et hus eller lejlighed, du ejer end at komme ud af en lejekontrakt. Hvis du er heldig, vil din udlejer tillade dig at bryde din lejekontrakt, så længe der er tilstrækkelig varsel, måske en til to måneder, til at finde en ny lejer for at udfylde ledig stilling. Nogle landejere vil måske også gerne beholde en del, eller endda alle, af depositumet, som normalt svarer til en måneds rentesats som kompensation for den tidlige opsigelse. Staterne har faktisk beskyttelse for lejere, der forlader inden udgangen af ​​en lejekontrakt kaldet "udlejerens pligt til at mildne skader", ifølge den juridiske hjemmeside Nolo. Klik her og rul ned for Nolo's state-by-state information.

At sælge et hjem tager mange flere skridt og ofte meget mere tid - især under en nedgang i markedet. De, der endte under vandet under det sidste boligkrasch, havde den ekstra byrde at ende op på grund af mere på deres huse end hvad de rent faktisk var værd. Mennesker i den situation ville skulle komme med ekstra penge til ikke kun at betale deres lån, men også finde et nyt sted at leve. Se Lånoptioner for Underwater Husejere .

Afhængigt af det område i det land, hvor ejendommen er beliggende - og ejendomsmarkedet er det nu muligt at finde en kvalificeret køber til dit hjem, kan det tage nogle måneder, endog år.For at forbedre dine odds, se Sådan går du hjem til et hurtigt salg og Tag smerten ud af at sælge huset - Online . (For relateret læsning se: Sandheden om ejendomspriser. At eje et hus kan binde dine penge

Radio talk vært og finansiel rådgiver Dave Ramsey sagde det bedst, "da brød folk køber huse, det gør dem til mægler. Det bliver ikke en økonomisk velsignelse. " For det meste kræver køb af et hus en person at enten foretage en stor investering, hvis du betaler for det gratis og klart, eller en stor forskudsbetaling, hvis du vælger at få et pant.

Begge muligheder vil kræve, at de fleste mennesker væsentligt reducerer deres likvide likviditetsreserver i stedet for et meget illikvide aktiv. Dette kan forlade nogle enkeltpersoner eller familier økonomisk uforberedt til uventede nødsituationer som f.eks. Sundhedsskræmme, bilulykke eller tab af arbejdspladser. Udlejning er en meget klogere løsning for alle, der endnu ikke har opbygget en betydelig nødfond med udgifternes standard 3 til 6 måneders udgifter.

Hvis du har nødfonde og nok penge til at investere i et hjem, så er beslutningen om, hvorvidt dette køb er en bedre udnyttelse af dine penge end at leje og investere dine penge andre steder. Se næste afsnit for en diskussion om, hvor godt en investering et hjem faktisk er.

Sammenlignet med andre muligheder er et hus en forfærdelig investering.

Ikke altid, men mange statistikker til fordel for boligejere er overraskende svage: Afhængigt af, hvornår du købte dit hus, kunne du bedre udleje og investere de penge du gemt (ved ikke at have brug for en forskudsbetaling og midler til vedligeholdelse af hjemmet, forsikring og ejendomsskat).

Fra 2005 til 2012 faldt boligpriserne med 42% i henhold til et 2014 HelloWallet-studie kaldet "House of Cards: The Misunderstood Consumer Finance of Homeownership", som påpegede, at halvdelen af ​​de nuværende boligejere (over 40 millioner husstande) " købte deres hjem i perioder, hvor gennemsnitlige homebuyers ville have været bedre at leje end at investere. " Dens konklusion til fordel for at investere er baseret på at anvende en udskudt pensionskonto, der tjener et nominelt afkast på 6%, da disse er de nærmeste ækvivalenter til de skattefordele, der ydes til husejere, der trækker deres realkreditrente på deres føderale indkomstskatter.

Undersøgelsen, der indeholdt faktorer som lokale skatter og to indkomstniveauer i 20 byer, konkluderer også: "Udgifterne til at leje i forhold til at købe et sammenligneligt hjem (kaldet" rent-to-price ratio ") er næsten lige så vigtige som forventet boligprisvurdering for at bestemme, om en person skal leje eller købe. "

Selvom det er rigtigt, at hjemmeværdier værdsætter over tid, kan de faktiske omkostninger ved at eje og vedligeholde en ejendom i høj grad mindske den reelle afkast. En af Yales mest anerkendte økonomiprofessorer, Robert Shiller, gennemførte forskning, der fandt ud af, at "Boligpriserne i Amerika steg med et årligt gennemsnit på kun 0,4% i reale termer mellem 1890 og 2004."

Dette tal tager ikke højde for kontoomkostninger som ejendomsskatter, lukkekostnader, forsikring, realkreditrente og simple vedligeholdelsesudgifter.En faktor til at omfatte: Hvor lang tid planlægger du at bo i ejendommen. Jo længere du bliver, des mere vil du afskrive lukkekostnader og andre engangsudgifter.

Fra et investeringsperspektiv er køb af et hjem udelukkende med det formål at have et sted at bo et forfærdeligt sted at lægge dine penge på. Du vil kunne opnå en bedre afkast ved at leje en lejlighed for dig selv og bruge de penge, du ville have brugt til at foretage en forskudsbetaling på dit hus for at investere i noget som udlejningsejendom, der betaler dig hver måned. Ejendomsinvestor Grant Cardone beskrev engang denne handling som "leje hvor du bor og ejer [hvad] du kan leje."

Mortgage Interest: Costly - og du må ikke bruge fradraget

Den store De fleste amerikanere har ikke ressourcerne til at købe et hus uden et pant til at dække forskellen mellem salgsprisen og hvad de har råd til. Selvom et realkreditlån kan se godt ud på papir, kan rentebetalinger, når de kompenseres over et par årtier, resultere i, at nogen tilbagebetaler meget mere, end de oprindeligt havde lånt til at købe et hjem. For eksempel vil en $ 100,000 30-årig fastforrentet pant på 3,5% renten koste dig $ 161, 656. 09 - eller $ 61, 656. 09 i renter, hvis du ikke betaler det tidligt.

En fordel at have et realkreditlån, er potentielle boligejerne fortalt, er det føderale skattefradrag for realkreditrente. Problemet er, for at tage det, skal du specificere dine fradrag på din indkomstskat, og kun 25% af husejere gør det i henhold til HelloWallet-undersøgelsen. Årsagen: Størrelsen af ​​standardfradraget, som i 2016 er $ 6, 300 for en enkelt fil og $ 12, 600 for "gift, arkivering i fællesskab" skattepligtige. En familie har brug for mange fradrag for at gøre det bedre end standardbeløbet.

Velstående familier med høje realkreditlån på dyre ejendomsmarkeder eller dem med høje ejendomsskatter kommer til at gavne, men mange andre gør det ikke. Faktisk realiserer husejere med medianindkomster ingen føderal skattefordel ved at eje i 75% af de større byer i vores stikprøve, konkluderede rapporten. Velhavende husejere - med højere skattebeslag og ofte større lån - er mere tilbøjelige til at kunne bruge fradrag. Det påpegede også, at den (fradragsberettigede) rentegodtgørelse af din realkreditbetaling over tid vil falde, mens standardfradragdet sandsynligvis vil stige.

The Bottom Line

At købe et hus er ikke altid en økonomisk forsvarlig beslutning. Der er mange ulemper ved at eje i stedet for at leje. Disse omfatter ikke at kunne flytte let, have en stor sum penge investeret i et illikvide aktiv, betale mange penge i renter og realisere en lav realrente.