Uanset om du er i et købers marked eller et sælgermarked, når du først finder et hus, der føles som hjemme, vil du købe det så hurtigt som muligt. Men det er ikke helt så simpelt. Mange økonomiske problemer afgør, om du vil kunne købe huset, samt vilkårene for dit pant. At kende disse oplysninger på forhånd hjælper dig med at træffe bedre beslutninger og vil gøre din pant godkendelsesproces gå glat og hurtigt.

Finansiel forudsætning # 1: Få en tilstrækkelig forskudsbetaling

Din drøm om ejendomsretten til hjemmet kan hurtigt blive stiplede, hvis du ikke kan levere tilstrækkelige penge til din forskudsbetaling.

"Långivere har strammet kravene siden den økonomiske krise i 2008", siger Karen R. Jenkins, en certificeret pantbankmand, der er direktør for KRJ Consulting i Columbia, South Carolina. "Som følge heraf skal potentielle låntagere, der ønsker at købe et hjem, have noget" hud i spillet "for at kvalificere sig til et hjem," siger Jenkins, at de fleste låneprogrammer kræver mindst 3,5% forskud.

Du har muligvis kendt folk, der tidligere har købt hjem uden forudbetaling - eller måske har du selv været en af ​​dem. Det er et meget mindre sandsynligt scenario i dag, da bankerne forsøger at begrænse risikoen for, at låntagere misligholder. "En låntager med hud i spillet er mindre tilbøjelig til at standard, når det bliver hårdt," siger Stacey Alcorn, ejer og Chief Happiness Officer hos Boston-baserede LAER Realty Partners. For eksempel, når ejendomsværdierne falder ned, er en låntager, der har lagt deres livsbesparelser i ejendommen, mere tilbøjelige til at holde på og ride ud af stormen og vente på, at ejendomsværdierne stiger igen, siger Alcorn. På den anden side, "en låntager, der har lagt nul penge ned, vil sandsynligvis bare gå væk fra ejendommen og lade banken tage det gennem afskærmning. ”

Finansielle forudsætninger # 2: Find en overkommelig rente

I løbet af livet på dit pant, vil du sandsynligvis betale tusindvis af dollars alene i interesse. Således at finde et pant med en lav rente kan spare dig tusindvis af dollars på lang sigt. Et godt værktøj til at undersøge og sammenligne renter er en realkreditberegner som den nedenfor. Ved hjælp af et realkreditlån kalkulator vil give dig en ide om dine potentielle omkostninger, før du selv møder med et realkreditmægler.

Finansielle forudsætninger # 3: Har et minimum Acceptabelt kredit score

Din FICO-score afspejler, om du maksimerer dine kreditkort og sen betaler dine regninger, hvilket kan være en anden økonomisk hindring for potentielle boligejere, der har brug for et pant. "FICO score fortæller banken din evne til at betale dine regninger månedligt og hvor meget gæld du har.Hvis du er maxed ud på alle dine kreditkort, vil din FICO score være lav, og det vil skade dine chancer for at få finansiering, fordi banker ikke ønsker at låne ud til nogen, der lever af kreditkort, "siger Alcorn.

Hvad anses for at være en acceptabel FICO score? Amy Tierce, Regional Vice President for Wintrust Mortgage i Needham, Mass., Bemærker, at selv om FHA tilbyder finansiering til låntagere med en kredit score så lavt som 500, har de fleste långivere tilføjet deres egne krav. Så det vil være en udfordring at finde en långiver, der vil arbejde med en låntager med en kredit score under 640. (Læs mere: Hvad er et godt kredit score? )

Men maxed -out kreditkort er ikke din eneste bekymring. "Hvis du er konsekvent 30, 60 eller 90 dage for sent på dine andre regninger, vil dine kreditscores igen være lave, og banker ønsker ikke at låne penge til nogen, de bliver nødt til hele tiden at tigge for deres penge," siger Alcorn. , tilføjer at "samlinger, konkurs eller afskærmning på din kredit fortæller banken, at du ikke har noget problem med at afstå fra dine gældsforpligtelser, og for blot at sige det, vil de ikke være næste. "

Finansielle forudsætninger # 4: Har en indkomstskat mindre end eller lig med 43%

Boligejere, der overextend sig, kan ende med at spise Ramen nudler hver dag i et hus, som de eventuelt kan tabe. Det er vigtigt at være realistisk, hvad du har råd til.

"Banker bruger et indkomstforhold til at bestemme, om en låntager har råd til at købe et hjem," siger Alcorn. "Lad os f.eks. Sige, at en låntager tjener $ 5, 000 pr. Måned. Banken ønsker ikke din samlede gæld, herunder ny pant betaling, plus dine bilbetalinger, kreditkortbetalinger og andre månedlige forpligtelser, at overstige en vis procentdel af denne indkomst. "I januar 2014 indførte forbrugerfinansieringspræsidiet regler om, at gældskvoten ikke kan overstige 43%. (For mere, se: Hvad menes at være en god DTI-forhold? )

Alcorn advarer dog om, at bare fordi banken føler at du har råd til en bestemt pant betaling ikke betyder at du rent faktisk kan . "For eksempel ved banken ikke, at du har en stor familie- eller børnepasningsomkostninger eller forældres forældre, som du plejer. Det er vigtigt at have en ærlig samtale om dine månedlige betalinger med dit pantelag, så du ikke kommer ind over hovedet. "

Jenkins er enig i og tilføjer, at" der er ekstra udgifter involveret i at eje et hjem, som du måske ikke kan lide under leje. Husk at beregne alle månedlige udgifter og gæld og lad dit budget tage den endelige beslutning om, hvad du komfortabelt har råd til at betale. "

Finansielle forudsætninger # 5: Har evnen til at betale lukkekostnader

Der er mange gebyrer forbundet med et boliglån, og du kan være i for en uhøflig finansiel opvågning, hvis du ikke ved det på forhånd hvad man kan forvente.

Selv om lukkekostnaderne varierer fra långiver til långiver og stat til stat, svarer låntageren til vurderingen, kreditrapporten, advokat- / lukningsagenten gebyrer, registreringsgebyrer og behandling / tegningsgebyrer, siger Alcorn og tilføjer Lukning omkostninger er normalt 1% af lånebeløbet.

Jenkins siger dog, at gebyrer kunne være så meget som 3%. "Långivere er nu forpligtet til at give dig et omfattende" god tro estimat "af de gebyrer, du vil pådrage sig på et bestemt lån. Reglerne er også strengere på långiverens skøn, og der er meget lidt plads til de gebyrer, der citeres for at ændre ved lukningsbordet. Hun rådgiver homebuyers at gennemgå god tro estimatet og stille spørgsmål, hvis du er usikker på, hvad et bestemt gebyr repræsenterer.

Finansiel forudsætning # 6: Har krævet finansiel dokumentation

Utilstrækkelig dokumentation kan forsinke eller endda stoppe godkendelsesprocessen for lån, så du skal finde ud af, hvad du skal medbringe til bordet.

"Din långiver skal have en komplet og fuldstændig tjekliste over den krævede dokumentation for at understøtte din låneansøgning afhængigt af din beskæftigelses- og indtægtssituation," siger Tierce. "Hvis du starter med en forhåndsgodkendelse, skal du sørge for, at långiveren beder om al dokumentation for processen, da en forhåndsgodkendelse uden grundig dokumentation er ubrugelig. Noget kan gå glip af, som kan medføre, at dit lån bliver afvist senere, hvis forhåndsgodkendelsesprocessen ikke er ekstremt veldokumenteret. "

Hvad er forhåndsgodkendelse? I henhold til Jenkins er det "foreløbig godkendelse baseret på hvad låntageren har angivet" på ansøgningen (indkomst, gæld, aktiver, beskæftigelse mv.) Den egentlige godkendelsesprocedure validerer indkomst, aktiver og gæld ved hjælp af forskellige metoder som løn stubber, selvangivelser, kontoudskrifter, W2'er og ansættelsesverifikationer. "

Tierce tilføjer, at" på konkurrerende markeder, vil sælgere og ejendomsmæglere ikke engang overveje et tilbud uden at vide, at køberen er forhåndsgodkendt. "Yderligere dokumenter kunne være anmodet på et senere tidspunkt eller i hele processen. "Underwriting processen er udtømmende, og nogle dokumenter kan medbringe spørgsmål eller bekymringer, der kræver yderligere dokumentation. Bare tag en dyb indånding og give långiver alt, hvad de beder om, så hurtigt som muligt, for at få din godkendelse gennemført. "

Bundlinjen

Før du kan tænke på at købe hjem til dine drømme, skal du være sikker på, at din økonomi er i orden, og at du har forberedt klogt og grundigt re realkredit godkendelsesprocessen selv begynder.