I en præsentation til Macy's Inc. (NYSE: M MMacy's Inc18. 36-2. 24% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) aktionærer sidste sommer aktionæraktivist Jeff Smith of Starboard Value hævdede, at Macy's aktier kunne være værd $ 125, hvis det skulle gennemføre sin strategiske plan. Det centrale element i planen er at konvertere den massive portefølje af fast ejendom under Macy's kontrol til en række ejendomsinvesteringer (REITs), og derved låse op milliarder af dollars i værdi for aktionærerne. I en nyere præsentation sænkede Smith sit aktiepris estimat til $ 70, men han insisterer stadig på, at selskabet er undervurderet, og at dets aktionærer vil blive bedre tjent, hvis Macy skiller sig fra sin ejendom.

Det oprindelige forslag fra styrbord sendte Macys aktiekurser højere og toppede på $ 73 pr. Aktie i juli 2015. Dens aktiekurs har siden tumblet til et lavt beløb på $ 35 i december 2015. Investorer viser deres skuffelse i Macy's ledelse, som har vist lille interesse i at forfølge styrbordets strategier. Aktien er også nede på forringet indtjening.

Starboardets planer

Smiths hurtige stigning til aktivistiske investorstardom accelererede efter hans succesrige kampagne for at få Darden Restaurants 'bestyrelse helt erstattet. Det banede vejen for sin strategi for at spinde ud af restaurantkæden s ejendomsejendomme, som låste enorm værdi for aktionærerne. Smith foreslog en lignende plan for Macy kort efter at have meddelt, at han havde taget en stor andel i selskabet. Baseret på hans vurdering kunne markedsvurderingen af ​​Macy's 400 detailsteder være så meget som 21 milliarder dollars. Han vurderer, at dens flagskibsegenskab på Herald Square kunne hente 4 milliarder dollars, og dets egenskaber i Chicago og San Francisco kunne være værd at en million milliarder dollars hver. Efter mange års akkumulerede afskrivninger kan Macy's kun påberåbe sig en værdi på 7 mia. USD på sine balancer.

Planen foreslår, at Macy placerer sine ejendomsaktiver i to joint ventures struktureret som REITs. Det ville have den umiddelbare virkning at låse mere end 13 milliarder dollar i værdi. Det ville dog også gøre virksomheden til en lejer med en forpligtelse på omkring $ 1 mia. I årlige lejebetalinger. En stor del af denne forpligtelse kan modregnes af besparelser på rente- og skatteudgifter og fra fortjeneste fra ejendomsforeningen. Desuden vil så meget som 7 milliarder dollar af gæld overføres fra Macy til joint ventures, hvilket skal bidrage til at øge værdien af ​​sine aktier.

Macy's Tepid Response

Mens denne plan kunne låse op for en øjeblikkelig værdi for aktionærer, bemærker kritikere, at det ikke ville gøre noget for at forbedre virksomhedens pengestrømme.De påpeger også, at selv om planen ville overføre milliarder dollars af gæld fra bøgerne, ville virksomheden have en justeret gæld på 7 mia. Dollars for sine lejeforpligtelser.

Macy's ledelse har været langsom til at reagere på styrbordets forslag, selv om det gjorde en erklæring om, at den gennemgik planen. Virksomheden sagde, at den allerede har gennemført handlinger i overensstemmelse med styrbordets planer, herunder at undersøge et joint venture-partnerskab for at styre spinoffen for en del af sine ejendomme. Virksomheden overvejer også at lukke flere butikker, især i tilfælde hvor værdien af ​​at sælge den underliggende ejendom overstiger den potentielle indtjening i butikken. Det kan også overveje ombygnings muligheder for nogle af sine større ejendomme, konvertere dele af ejendommene til lejligheden eller kontorlokaler.

Noget skal give

Macy er nødt til at skabe værdi hurtigt. Ledelsen foretrækker at gøre det ved at forbedre driftsresultaterne, men det ville tage tid. Macy's kunne muligvis købe mere tid ved at forfølge en mere begrænset REIT-konvertering. For øjeblikket fortsætter Starboard med at skubbe for en fuldskalet konvertering, idet det er den bedste måde at låse op for værdien for aktionærerne. Macy ved, at det handler om en person, der havde en virksomheds hele bestyrelsen udskiftet, så det skal gøre noget ret hurtigt for at undgå at agitere Smith og andre investorer. Hidtil har Smith mistet mere end 40% af sin oprindelige investering i Macy's, så han vil sandsynligvis ikke gå stille.