Rentetilpasningslån (ARM) er en type realkreditlån, hvor renten på den udestående saldo varierer, afhængigt af et specifikt benchmark. Mange benchmarkindekser er blevet brugt til at fastsætte renten for ARMS, herunder nogle proprietære benchmarks fastsat af individuelle långivere. At forstå kun nogle få af de mere populære benchmarks og hvordan de påvirker betalinger giver et overblik over, hvordan benchmarks fungerer og indsigt i deres indvirkning på realkreditbetalinger. (For at lære mere, se Den bedste definition af en benchmarkportefølje er … )

Mød benchmarkene
Tre fælles ARM benchmarkindekser omfatter den 11. District Cost of Funds Index (COFI), den etårige konstante løbetidskasse (CMT) og London Interbank Offered Rate (LIBOR ).

• COFI er et benchmark baseret på et vægtet gennemsnit af rentenes medlemsbanker i den føderale boliglånsbank i San Francisco (distriktet 11 ^th ) til kunder, der har penge i opsparing og kontrol af konti . Satsen justeres månedligt. Realkreditlån, der er knyttet til COFI-ændring en gang om året. Da satser kan stige hver måned i et år, men COFI kun tilpasser en gang, kan lån i tilknytning til COFI have negativ afskrivning, hvilket betyder, at månedlige betalinger ikke er tilstrækkelige til at dække renten på lånet.
  

• CMT er et benchmark baseret på det gennemsnitlige etårige udbytte af de fire senest auktionerede statsobligationer. Da satsen er baseret på gennemsnittet over en 12-måneders periode, vil en massiv stigning i det årlige statsobligationsregning i en given måned kun blive indregnet i en låners realkreditrente på 1/12 basis som 11 andre måneder vil være en del af den beregning, der anvendes til at fastsætte renten.
  
• LIBOR er et benchmark baseret på rentebankerne i London, når de låner fra hinanden. Det er verdens mest udbredte benchmark for kortsigtede rentesatser. LIBOR-baserede realkreditlån er almindeligvis baseret på en måneds LIBOR-rente. (For mere, se vores Introduktion til LIBOR .)

Der er mere end et dusin andre benchmarks, der er blevet brugt til at fastsætte realkreditrenter. De specifikke detaljer og navne på de forskellige benchmarks er ikke særlig vigtige, men forståelsen af ​​de grundlæggende målemetoder i disse benchmarks er kritisk.

Mekanik: Hvordan Benchmarks Work
COFI og CMT er begge baseret på gennemsnit. Disse satser har tendens til at ændre langsomt, hvilket er godt for låntagere, når satser stiger, men er mindre fordelagtige, når satser falder. LIBOR er ikke baseret på gennemsnit det kan stige hurtigt, hvilket medfører en lige hurtig stigning i låntagerens månedlige pant betaling.

Mens låntagernes betaling er knyttet til det underliggende benchmark, svarer det ikke til benchmark. Långivere tilføje et beløb kendt som margen, hvilket er den del af renten på en justerbar rente realkreditlån, der tilbageholdes som udbytter af långiveren.

Hvorfor Benchmarks Matter
Låntagere får vælge den institution, som de anmoder om lån til, når de ansøger om et pant. Når du handler til ARM'er, giver dette låntagere mulighed for med vilje at vælge eller undgå et lån baseret på sit benchmarkindeks.

Med dette i tankerne er det vigtigt at kende detaljerne i det lån, du søger. Nogle af de spørgsmål, som det er vigtigt at spørge omfatter: Er benchmark baseret på gennemsnit? Hvor ofte justerer det? Hvor meget kan det justere? Er der mulighed for negativ afskrivning? Hvor meget kan min betaling skifte? Hvor ofte kan det ændre sig?

Undladelse af at stille disse spørgsmål kan føre til betydelige problemer, som vi så i efterdybningen af ​​boligboblen, der sprængte i slutningen af ​​2000'erne. Før boblen sprængte, udgjorde ARM'erne mere end 20% af realkreditmarkedet ifølge Mortgage Bankers Association. Efter boblen sprængte lånets standardværdier tocifret tal. Justeringer på ARM'er tegnede sig for en betydelig del af disse standardværdier, og antallet af låntagere, der var interesserede i ARM, faldt markant. Fra deres rekordhøjt niveau tabte ARM'erne 75% af deres markedsandel og faldt til ca. 5% af realkreditmarkedet. (For at lære mere, se Hvorfor boligmarkedsbobler Pop .)

I kølvandet på boligboblen blev långivere signifikant mere konservative, og mange af de proprietære ARM-benchmarks faldt væk til fordel for bredere benchmarks såsom CMT og LIBOR. Selv med disse ændringer har låntagere stadig en række ARM'er at vælge imellem.

Er en ARM rigtig for dig?
Realkreditlån kan hjælpe låntagere med at spare penge, hvis det økonomiske miljø er et, hvor renten forventes at falde. ARM'er er også et nyttigt værktøj for låntagere, der forventer at betale deres lån hurtigt. (For mere, se ARMed And Dangerous .)

ARM'er bør ikke bruges af låntagere, der stoler på den lavere rentesats for at kunne betale realkreditlånet. Dette er opskrift på katastrofe, da stigende rentesatser kan tvinge låntageren til misligholdelse. Når du er i tvivl, skal låntagere holde fast ved et fastforrentet realkreditlån. ( Lån: Fastpris versus Justerbar-sats giver indsigt i fordele og ulemper ved begge typer af realkreditlån.)