Er du interesseret i at købe en fixer-øvre, men har ikke kontanter til at ombygge den? Eller måske har du sparet penge til ombygning, og du har fundet et hus du elsker, men din långiver vil ikke tillade dig at købe det, fordi huset ikke anses for beboeligt uden toiletter. Der er altid ejendomme på markedet, som ikke blev opretholdt af kontantstrøms tidligere ejere, blev behandlet dårligt af lejere eller blev bevidst skraldet af formere ejere, der blev afskærmet. Skal der ikke være en måde for nogen som dig at rette op på disse naboskabsønsker og bringe dem tilbage til livet?

En gave fra regeringen

Der er en måde at købe en fixer-øvre, og den er bragt til dig af den føderale regering. Federal Housing Administration's rehab lån produkt, FHA 203 (k) lånet, blev designet til personer, der ønsker at rehabilitere eller reparere et skadet hjem, så de kan bo i det som deres primære bolig. Disse lån er godkendt af regeringen til at opfordre långivere til at tilbyde, hvad ellers ville betragtes som et risikabelt låneprodukt. På grund af de involverede risici og omkostninger behandles rehab-projekter normalt af professionelle ejendomsinvestorer, der kan købe ejendomme med kontanter og derfor ikke har brug for nogen bank til at godkende ejendommens tilstand.

Denne artikel beskriver, hvor mange penge du har brug for at spare op, de to forskellige typer 203 (k) lån, støtteberettigede ejendomme, støtteberettigede reparationer og mere - kort sagt hvad du skal vide for at se om denne type lån er rigtigt for dig. (For baggrundsvisning, se: Forsikring af FHA Mortgages .)

Hvor meget penge du har brug for

Med FHA 203 (k) lånet kan du medtage de nødvendige penge til reparationer og relaterede udgifter (materialer og arbejdskraft) i lånet. Hvis du ønskede at købe et hjem, hvor køkkenet var blevet revet ud, kunne du medtage i prisen for nye frysere, bordplader, gulve, køleskab, komfur, ovn, mikrobølgeovn, håndvask, opvaskemaskine, bortskaffelse af affald og omkostningerne at designe, tillade og installere alt. Lånet kan også indeholde en 10-20% reserve for udgifter ud over dine reparationsoverslag. Du kan også få op til seks måneders værdipapirudbetalinger inkluderet til at dække realkreditlånet, mens du renoverer hjemmet, så du ikke behøver at betale en dobbelt boligbetaling.

Typer af 203 (k) Lån

Der er to typer af FHA 203 (k) realkreditlån: regelmæssig og strømlinet (også kaldet "modificeret"). Regelmæssigt gælder ejendomme, der har brug for strukturelle reparationer; strømlinet er for dem, der kun har brug for ikke-strukturelle reparationer. Enten kan bruges til køb eller refinansiering.

For det faste købslån på 203 (k) er det maksimale realkreditbeløb baseret på den laveste af ejendomsværdien af ​​ejendommen plus rehab omkostninger eller 110% af ejendommens forventede værdi efter rehab.Det betyder, at du ikke vil købe et hus med en værdi på $ 150.000, hvis det krævede $ 25.000 i reparationer, medmindre du havde en ekstra $ 10.000 i kontanter, fordi det meste du kunne låne ville være $ 165, 000 (110% af $ 150, 000). Det strømlinede lån tillader homebuyers at tilføje maksimalt $ 35.000 til købsprisen for at betale for forbedringer. (For at lære mere, se: Forpagtninger: Hvor meget kan du bedømme? )

Selvfølgelig har du i hvert fald indtægterne til at støtte pantet - du kan ikke bare tage et lån for et vist beløb, fordi huset garanterer det.

Støtteberettigede ejendomme

FHA 203 (k) lån er beregnet til ejere, ikke investorer. Følgende typer af ejendomme er berettigede:

• Enfamilie til firefamilieboliger
• Eksisterende bygning, der er gennemført i mindst et år
• Teardowns, så længe en del af det eksisterende fundament forbliver > Et eksisterende hus, der skal flyttes til et nyt fundament
• Boligdelen af ​​en blandet brug (kommerciel / bolig) ejendom
• FHA-godkendte condos
• Med så mange forskellige kvalificerende egenskaber er næsten alle kan finde den rigtige ejendom, der vil kvalificere sig til et 203 (k) lån.

Finansieringsbetingelser og tilladte rehab- og reparationsudgifter

Uanset hvilket arbejde du måske tror huset har, har långiveren og FHA deres egne krav, som du også skal møde. Det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD) "kræver, at ejendomme finansieret under dette program opfylder visse grundlæggende energieffektivitet og strukturelle standarder" til "at overholde HUDs minimumsstandardstandarder (24 CFR 200. 926d og / eller HUD Handbook 4905. 1 ) og alle lokale koder og ordinances. "

Energieffektivitetsstandarderne omfatter kalkning, isolering og ventilation samt brug af de korrekte størrelsesvarme- og klimaanlæg til hjemmet. Hjemmet er også forpligtet til at have røgdetektorer støder op til hvert soveområde.

Du kan blive overrasket over de mange hjemreparationer og forbedringer, der kan finansieres med 203 (k) lånet. Disse omfatter, men er ikke begrænset til, følgende:

maleri

• værelseudvidelser
• dæk
• terrasser
• site klassificering og dræning
• badeværelse remodeling
• køkken remodeling, herunder apparater < efterbehandling af et loft eller kælder
• strukturelle ændringer og reparationer
• Tilføjelse eller nedsættelse af antallet af enheder i en bolig (f.eks. Enfamilie til duplex)
• ny sidesporing
• anden historie tilføjelser
• eliminering af blybaserede malingsproblemer
• opvarmning, ventilation og klimaanlæg (HVAC)
• VVS
• tagdækning
• gulvbelysning
• energibesparelse
• deaktiveret adgang
• FHA tillader ikke "luksusartikler" som tennisbaner, svømmebassiner, hot tubs og grillpiller, der skal finansieres med et 203 (k) lån, men nogle ting, som du måske tænker på som luksuser, såsom spabad, er faktisk tilladt. Tal med din långiver om de specifikke forbedringer, du vil gøre for at se, hvad du kan finansiere.
• Gennemførelse af Rehab

Når du har gennemført købet og hjemmet er din, kan du starte reparationer og ombygning. FHA kræver, at alle reparationer udføres inden for seks måneder, selvom långivere kan kræve en kortere tidsramme.

Du vil begynde at lave realkreditlån med det samme som du ville på ethvert hjem. Efter alt ejer du det - det er ligegyldigt, om du ikke lever i det endnu. Som tidligere nævnt kan du dog finansiere dine første fåbetalinger.

Rehab og reparationspengene er placeret i en escrow-konto og frigives, da arbejdet er gennemført og inspiceret for at sikre HUD-godkendelse. HUD skal også godkende det færdige produkt, når alt arbejde er færdigt.

Problemer med at undgå

Mange långivere gør ikke FHA 203 (k) lån, uanset om de ikke ved, hvordan eller ikke vil gøre det ekstra papirarbejde. At arbejde med en långiver, der ikke har erfaring med FHA 203 (k) lån, er noget du bør undgå - processen er kompleks nok som den er. Giv dig ikke nogen hovedpine ved at arbejde med en person, der ikke ved hvad de laver.

Sørg også for, at du ikke overinvesterer i hjemmet - ikke bruge så meget på reparationer og forbedringer, at du ikke vil kunne dække dine omkostninger, hvis du sælger huset en dag. Se på de gennemsnitlige salgspriser for indrykningsklare boliger i dit nabolag, og prøv at sætte dit hjem inden for dette område. Du ønsker ikke at eje en $ 300.000 hjem i et kvarter på $ 200.000 boliger, fordi de fleste mennesker, der har råd til et 300.000.000 hjem, vil ønske at bo i et pænere kvarter, hvor alle boliger er sammenligneligt værdsatte.

Ulemper

FHA 203 (k) lån har en længere lukkeperiode end andre typer lån. De tager normalt 60 til 90 dage at lukke i forhold til de 30 til 45 dage, der er fælles for andre lån, herunder regelmæssige FHA-lån. Hvis du har travlt med at flytte, er 203 (k) lånet ikke produktet til dig. Du kan også forvente at betale en højere rente på grund af den øgede risiko forbundet med boligforbedringslån. (For mere, se

Hypoteksposter - Hvad er point?

) Disse lån er også mere arbejde for långiver og kræver specialiseret lånekendskab, så det kan være sværere at finde en långiver, der vil arbejde med du. Ansøgnings- og renoveringsprocesserne er masser af arbejde for boligejer, og der er masser af bureaukrati involveret. Nogle låntagere har rapporteret forsinkelser med at modtage deres rehab-midler, hvilket giver yderligere stress til processen. Bottom Line

Selvom det kan være mere arbejde at finde en långiver, der udfører FHA 203 (k) lån og for at fuldføre både ansøgnings- og renoveringsprocesser, kan den ekstra indsats betale sig. Dette låneprodukt kan gøre det muligt for dig at købe det perfekte hus, der bare har brug for, at nogle rekonditionering skal kunne bruges igen. Det kan også gøre det muligt for dig at gøre springet fra at leje til boligejendom, da der måske er en fixer-øvre derude i dit prisklasse, når der ikke er nogen indbyggede klare boliger, du har råd til. (For mere, se

Er du klar til at købe et hus?

)