FHA 203 (k) lånet er et unikt produkt, der gør det muligt for boligejere, der ikke har mange penge til at købe en ejendom, der har brug for reparationer. Men når du kombinerer bureaukratiets bureaukrati med de ekstra økonomiske risici forbundet med gennemsnitlige personer (folk, der ikke er erfarne hjemrejere), køber en ejendom i dårlig stand, kan 203 (k) lånet være et af de mest udfordrende realkreditlån at blive godkendt til. Denne artikel vil gå dig igennem processen, så du ved hvad du kan forvente. (For baggrundsinformation, læs En introduktion til FHA 203 (k) Lån .)
Kontroller, at du har nok penge Fra begyndelsen af ​​2010 skal du kun komme ned betaling af 3. 5% af boligens købspris plus reparation omkostninger til at købe et hus med denne type lån. Så hvis du skulle købe et hus med en pris på $ 150.000 og skulle reparere $ 15.000, ville du have brug for 3,5% af $ 165,000 eller $ 5,775 som din forskud.

- 9 ->

Sørg for at du er en solid lånekandidat Du skal selvfølgelig også opfylde de sædvanlige låntagers krav til et FHA-lån, som at have en stabil, kontrollerbar indkomst og en god kredit score. Men ellers, så længe du kan foretage de månedlige betalinger på ejendommen, du vil købe, er der ingen yderligere særlige krav til at kvalificere dig til dette lån. Bare husk at det kun er ejer-beboere, ikke investorer. (For mere, se Forstå FHA Home Loans .)

Vælg det 203 (k) lån, der bedst passer til din situation Før du anvender, bestemme hvilken type lån du har brug for. Der er faktisk to typer af FHA 203 (k) realkreditlån: den første kaldes "regelmæssig", og den er beregnet til ejendomme, der har brug for strukturelle reparationer. Den anden kaldes "strømlinet" eller "ændret". Det er designet til egenskaber, der kun kræver ikke-strukturelle reparationer. Din ejendomsmægler og / eller långiver kan hjælpe dig med at gøre denne beslutning. Selvfølgelig, hvis du ikke kender forskellen mellem strukturelle og ikke-strukturelle reparationer, kan et rehab-projekt være langt over dit hoved.

Vælg en långiver Hver gang du ansøger om et statsstøttet realkreditlån, uanset om det er et VA-lån, FHA-lån, grønt realkreditlån eller FHA 203 (k) lån, kan du vælge långivere vil være noget begrænset. FHA 203 (k) lån i særdeleshed er ikke særlig almindeligt, så mange långivere vil heller ikke vide, hvordan de skal behandles eller ikke vil håndtere det ekstra papirarbejde og det problem, der er involveret. Da lån ansøgningsprocessen for 203 (k) lån er kompleks, vil du helt sikkert arbejde med en långiver, der har erfaring med dette speciallån produkt.

Ikke alle långivere er godkendt til at håndtere 203 (k) lån. FHA skal give tilladelse til långivere til at tilbyde dem. For at finde en godkendt långiver, se HUDs godkendte långiversøgning her.Sørg for at markere feltet i slutningen af ​​siden for at begrænse din søgning til långivere, der har lavet 203 (k) lån i de sidste 12 måneder.

Opret dit Rehab-forslag Ud over de sædvanlige krav til realkreditlån, som bevis for indkomst, bevis på aktiver og kreditrapporter, kræver 203 (k) låneansøgningen oprettelse af et rehab-forslag. Dit forslag skal beskrive det arbejde, der skal udføres på ejendommen, og give et detaljeret omkostningsoverslag for hver reparation eller forbedring. Arkitektoniske udstillinger, såsom en plotplan og foreslået indretningsplan, er nødvendige for eventuelle strukturelle reparationer. HUDs tjekliste, der er tilgængelig her, hjælper dig med at guide dig gennem de ting, som dit forslag skal adressere. Tjeklisten dækker alle områder af hjemmet, der muligvis reparationer, fra rynker og indkørsler til gulve og vinduer.

Du behøver ikke at ansætte fagfolk til reparation, men FHA siger, at arbejdet skal udføres til faglige standarder og rettidigt. Også, hvis du planlægger at gøre reparationerne selv, kan du ikke bruge lånet til at betale dig selv for dit arbejde. Du kan kun bruge lånet mod omkostningerne ved materialer, hvis du selv laver arbejdet. Hvis det lyder som en bum deal, så husk at lånte penge, selv ved lav rente, er ikke gratis penge - det er penge, du skal betale tilbage med interesse. Så længe du ved hvad du laver og har råd til at bruge tid på projektet, kan du komme ud ved at gøre arbejdet selv. Du kan også være i stand til at bruge de penge, du sparer ved ikke at ansætte entreprenører for at foretage yderligere forbedringer af ejendommen, som du ellers ikke har råd til.

Selvom du selv skal udføre arbejdet, skal dit forslag stadig omfatte arbejdskraftens omkostninger. Hvorfor? Fordi hvis noget går galt, og du er nødt til at ansætte fagfolk, så ønsker FHA dig at få pengene til at ansætte dem. (For nogle nyttige tip, se Gør det selv-projekter for at øge hjemmeværdien .)

Få en vurdering Det hjem du vil købe skal vurderes som det ville være for nogen lån, bortset fra at bedømmeren skal estimere, hvad værdien af ​​hjemmet vil være, når reparationer og forbedringer foretages. Det kan også være nødvendigt med en vurdering, men sommetider kan købsprisen ligge til grund for vurderingen.

Hjælp til leje Nogle vælger at ansætte en specialist, der kaldes en 203 (k) konsulent, for at hjælpe dem med at gennemføre alle de ekstra papirarbejde, der kræves til denne type lån, som f.eks. Forberedelse af arkitektoniske udstillinger. Gebyret til at ansætte en sådan konsulent kan indgå i pantet, forudsat at det ikke overstiger grænser fastsat af HUD. For eksempel, for et hjem, der kræver $ 15, 001 til $ 30, 000 af reparationer, forventer HUD ikke, at konsulenten skal opkræve mere end $ 600. Det er dog helt acceptabelt at færdiggøre alt papirarbejdet selv, selvom du sandsynligvis vil have input fra dine potentielle entreprenører (hvis du ansætter nogen).

Er det værd for problemerne? FHA 203 (k) ansøgningsprocessen er meget arbejde for at være sikker på.Hvis det virker som for mange problemer, kan du være bedre ved at fortsætte med at søge efter et hjem, der er tættere på at flytte ind eller fortsætte med at spare, indtil du har råd til et pænere sted. Men hvis du har tid, energi og tålmodighed, er 203 (k) -lånet ofte den eneste måde at finansiere køb af en ejendom, der kræver betydelige reparationer. Ellers skal du have nok penge til at betale for ejendommen og reparationerne direkte. (Yderligere oplysninger finder du under Fejlfinding af nye hjemreparationer .)