Markederne i USA forventer en stigning i renten i den nærmeste fremtid. Alternative investeringer som ejendomsinvesteringer (REIT) kan tilbyde gode muligheder for investorer. Denne artikel analyserer REITs potentiale for rentefølsomhed og vurderer deres egnethed som et investeringsmiddel i perioder med høje renter.

Hurtig introduktion til REITs

En REIT er en børsnoteret sikkerhed, som investerer i fast ejendom gennem ejendomme eller realkreditlån og ofte handler på større børser som en aktie. REITs tilbyder et højt likviditetsniveau til investorer, der tager en andel i fast ejendom ved at købe det som aktier. REIT'er kommer i en bred vifte med specifikke ejendomstyper, såsom REITs på boliger, erhvervsejendomme, lagerhuse og hotelfaciliteter. REIT'er er også tilgængelige i regionale varianter, som dem, der koncentrerer sig om fast ejendom i bestemte lande / regioner som USA, Europa, Kina eller Japan. (For mere se: 5 Typer REITs og hvordan investere i dem.)

REITs tilbyder mange fordele, herunder diversificering i en ny aktivkategori, høj likviditet i fast ejendom med en lille investering, og skattefordele (afhængigt af de lokale love). (For mere se: Investering i REITs.)

REIT Returnerer mod rentesatser

En nylig rapport fra REIT. com viser et historisk lavt niveau af korrelation mellem REITs og aktiemarkedet. Korrelation angiver, hvordan to værdipapirer bevæger sig i forhold til hinanden. Den samme rapport viser lignende lave niveauer af sammenhæng mellem REITs og obligationsrenter. (Et trimmet bord er under med REITs-obligationer korrelation fremhævet.)

Billedgodkendelse REITS. com.

En lignende historisk sammenligning mellem afkast fra et populært REIT-indeks og 10-årige obligationsrenter indikerer et omvendt forhold. Vi afbilder det årlige afkast af det populære FTSE NAREIT All REITs Index mod renten på 10-årige statsobligationer:

Diagram baseret på REITs indeksdata hentet fra REITS. com (venstre akse) og 10-årige statsobligationsdata hentet fra stlouisfed. org (højre akse).

Som det fremgår af ovenstående graf, der dækker 45 år, stiger stigende rentesatser for REIT-afkast og omvendt. I de høje renteperioder i 1980-1985 var afkastet fra REIT'er lavere, mens de skød op efter 2008, da renten rørte ved rekordlows.

Der er dog andre faktorer og andre detaljerede observationer, der skal overvejes, hvilket kan indikere positive afkast for REITs investeringer, selv under højrenten. Drill ned i specifikke tidsperioder, hvor renten var høj og interessante observationer opstår:

Siden 1979 har renten været på en nedadgående tendens.Der var nogle sporadiske spikes i mellemårene, men generelt har det været et konsekvent fald for renten. Med hver fem- eller ti-årig periode blev et lavere rentesats betragtet som "højt. "

1979-1984: Denne periode oplevede renten i stor rækkevidde på 10% - 14%. Afkastet fra REITs var også i det store interval på 9% - 32%.

• 1991-1997: Denne periode oplevede en ny række højrenter, som varierede fra 6% til 8%. Afkastet fra REIT-indekset lå i størrelsesordenen 12% - 36%, med undtagelse af 1% i 1994.
• 2000-2001: Det næste høje rentesortiment var i perioden 2000-2001, hvor priserne svævede omkring 5 . 5%. Afkast fra REITs varierede fra 16% til 26%.
• Hvordan reiterede REITs priserne i de mellemliggende lavrenter?

1973-1974: Renterne var forholdsvis lavere, lige fra 6,9% til 7,4% (sammenlignet med et højt interval på 10% til 14% de følgende år). REITs udførte dårligt med årlige tab i området -42% til -27%.

• 1998-1999: Renterne lå i størrelsesordenen 4% - 5,5%, og afkastet fra REITs var stadig negativt til -18% til -6%.
• 2007-2012: Efterhånden som renten faldt gradvist fra 4% til mindre end 2%, har REIT'er tjent konsistente årlige tab i området -45% til -5%, med kun en undtagelse fra positive afkast i 2009. > Disse observationer tyder på, at REITs måske ikke rigtig har nogen afhængighed af rentescenarier. Afkastet fra REIT-investeringer kan faktisk forblive frit for rentesvingninger.
• Der er andre fordele ved REITs, hvilket gør dem til et godt investeringsvalg selv i høje renteperioder:

Indkomstmulighed

: REITs betragtes som rentebaserede værdipapirer. Mens prisvæksten i REITs giver gevinstpotentiale, er en betydelig del af REIT-afkastet fra udbytte. Udbyttebetalinger fra REITs er den uheldige helt, der ofte ignoreres af investorer. Som nævnt i Basis for REIT-beskatning er REIT'er generelt fritaget for beskatning i USA på tillidsniveau, så længe de distribuerer mindst 90% af deres indkomst til deres andelshavere. Dette skatteydelsessystem resulterer i en regelmæssig fordeling af udbytteindtægter til REIT-aktionærer. I mangel af udbytteskat er de effektive nettopriser ofte højere end dem fra obligationer (eller aktier), selv i tilfælde af høje renter.

• Global Diversification : Den anden indirekte fordel, der kan realiseres gennem REITs, er hvad angår eksponering for globale markeder. Selvom en ændring i renten kan påvirke REIT-afkastet på det lokale U … S-marked, kan investorer se på REIT'er med global eksponering. Siden 1990'erne har U.K., Singapore, Japan, Australien, Holland, Sydafrika og mange andre lande aktiveret REIT-fortegnelser, så investorer kan tage eksponering på ejendomsmarkeder i fremmede lande. For eksempel, hvis det lokale ejendomsmarked i US-tanke på grund af virkninger af højere rentesatser kan en amerikansk investor med eksponering for ejendomsmarkedet i Singapore være til gavn, hvis han ejer REITs i Singapore fast ejendom i sin portefølje.
• Sektorspecifik eksponering : De omsatte REIT'er, som er noteret på børser, kommer i forskellige smag. Man kan finde REIT'er, der er specifikke for boliglejligheder, indkøbscentre, hospitalssektoren, lagerlokaler og endda de med eksponering for en stat eller nationens infrastruktur. I tilfælde af stigende renter kan ikke alle delsektorer inden for fast ejendom blive ramt negativt. For eksempel, selvom høje renter kan ramme afkastet fra REIT'er, der har eksponering for boliglejligheder, er indkomsten af ​​en bestemt REIT, der har eksponering for mange operationelle indkøbscentre på førsteklasses steder, stadig højere. En omhyggelig undersøgelse af ejendomsmarkedet, rentenes indvirkning på en bestemt delsektor og specifikke REIT'er baseret på den underliggende ejendomsbesiddelse kan gøre REIT-investeringen rentabel uanset renteføljen. (For mere, se: 3 Hotel REITs, der overgik markedet og bolig-, sundheds- og kontorrejserne.)
• Bundlinjen

Efter at have set korrelationsmønstre og historiske data ser det ud til, at afkast fra REIT'er forbliver uafhængige af renteperioder. Efter en omhyggelig undersøgelse og korrekt udvælgelse af fast ejendomssektorer og geografiske regioner kan investorer overveje REITs et godt alternativ til de traditionelle aktier og obligationer, som er yderst følsomme for renten.