En beachfront ejerlejlighed tilbyder sandsynligvis den mest overkommelige måde at få dit eget stykke af sjov-i-solen-California livsstil. Prisbillig er et relativt begreb, når man køber en grundlejlighed kun få skridt væk fra sandet. det kræver et startbudget på over $ 1 mio. Denne $ 1 million køber dig en lejlighed med under 1, 000 kvadratmeter, som måske ikke engang har to soveværelser, i et ejerlejlighedskompleks med få faciliteter.

Der er to hovedtyper af købere til strandlejligheder: dem, der ønsker at leve på stranden og nyde den tilbagelæste livsstil og dem, der ønsker at tjene penge fra den stærke turisthandel, mens de har en sommerhus for at besøge et par uger om året. Ven eller fjende af enten beboere eller investorer er pagter, betingelser og restriktioner (CC & R'er) af ejerlejlighedskomplekset.

Hvorfor CC & R er vigtige

CC & Rs fastsætter reglerne for ejerlejlighedskomplekset. De dækker alt fra parkering til hvilken farve din hoveddør kan males. Reglerne gælder generelt for fællesarealer og offentlige rum, men kan regulere andre aspekter af ejerskab som f.eks. Drift af en boligvirksomhed eller om lejligheden kan udlejes. Beboere og investorer er ofte på modsatte sider af debatten om lejebegrænsninger.

Heltidsbeboere ønsker et stærkt samfund, hvilket betyder færre lejere og ingen kortsigtede ferieboliger i komplekset. Ud over de indlysende fordele ved det daglige livs miljø er der økonomiske praktiske forhold. Mange långivere giver ikke ejerobligationer til købere af en enhed i et kompleks, der tillader ferieboliger eller overstiger en vis procentdel af lejelige enheder inden for komplekset. Långivere kan kræve, at alle købere tager lån ud som investorer. Ejendomsinvesteringer med fast ejendom har højere renter og kræver ofte større nedbetalinger.

Investorer, som tror at de kan købe en enhed og gøre det, de vil have, fordi de har ejendomsrettigheder, bliver skuffede. Når en enhed er købt, skal køberen bekræfte kvittering og accept af CC & Rs.

Gode nyheder til investorer

Heldigvis gælder for investorer, at CC & Rs kun gælder for det kompleks, som de er skrevet til. Næste dør til komplekset med regler, der stærkt favoriserer fuldtidsboere, kan være et andet kompleks, der har et meget investorvenligt sæt af CC & R'er. Mange kystkomplekser i Californien omfavner det faktum, at ejere er investorer, der ønsker at udleje enheder til meget rentable kortfristede satser. Disse komplekser har ingen begrænsninger på, hvor mange enheder der kan lejes eller længden af ​​lejebetingelserne. Investorer bør kontrollere lokale regler, som måske er mere restriktive end de enkelte CC & Rs komplekser.

Nogle komplekser har endda administrationsselskaber, der håndterer huslejer, husholdning, udlejning af strandudstyr og concierge-tjenester. Nogle kræver, at alle huslejer behandles af administrationsselskabet, og nogle tillader ejere selv at håndtere udlejning eller bruge tjenester fra virksomheder som Airbnb.

Andre overvejelser

De samme dejlige havbrise og saltspray, der lever på stranden, så lokkende også korroderer hver overflade, de kontakter. Resultatet er husejereforeninger (HOA) af strandkomplekser med høje månedlige gebyrer til dækning af nuværende og fremtidige vedligeholdelsesudgifter. Udsigtede ejerne af lejligheder skal undersøge HOAs finanser omhyggeligt for at sikre, at de månedlige gebyrer dækker ikke kun de nuværende behov, men også at reservefonden er stor nok til at udelukke muligheden for særlig vurdering af større projekter.

Bottom Line

Potentielle beboere eller investorer skal nærme sig et køb, der er forberedt til det arbejde, der er nødvendigt for at udelukke alle potentielle faldgruber. En beach condo køber skal interviewe ejendomsmæglere for at finde en erfaren i condo salg og vidende om lokale bestemmelser. Køberen skal beholde en advokat, der har specialiseret sig i at gennemgå CC & Rs og andre HOA-dokumenter. Et par hundrede dollars investeret nu kan spare tusindvis af dollars i fremtiden. Belønningen for denne indsats er et stykke af California Dream.