Den langsomme effekt af den store recession som overkommelige boligmangel, strenge pantkrav, et stramt arbejdsmarked har gjort det hårdere for unge at eje et hjem. Som følge heraf bliver bistand fra mor og far bankens almindelige, især for førstegangsførere.

Med midler til at hjælpe voksne børn købe et hus eller lejlighed er en velsignelse og en luksus. Men før du underskriver den stiplede linje, skal du overveje, om og hvor bedst du skal gøre det. Der er ingen rigtig måde at indvarsle dit barn til boligejendom, men masser af forkerte måder.

Valgmulighederne

Fælles scenarier for at hjælpe med, inkluderer:

• Forudbetaling af barnets hjem.
• Køb huset og lej det til dit barn.
• Køb huset og lad barnet leve der gratis.
• Co-ejer huset med dit barn (opdeling af egenkapitalen i hvilken procentdel du vælger); Når huset sælges, får du pengene tilbage.
• Køb en ejendom med flere enheder (eller et sted, der er stort nok til værelseskammerater) og lej den anden enhed (er) for at kompensere for omkostningerne.
• Finansiering af dit barns boligkøb og gør det officielt ved at gøre det som noget andet pant; en pant servicer kan hjælpe, korrekt strukturering af lånet og dets betalingsbetingelser, og endda generere månedlige udsagn og skat former.

Af skattemæssige grunde vælger forældre ofte at give afkom med de penge, de har brug for, i stedet for at betale omkostningerne direkte. For eksempel er den nuværende gaveskat ekskludering omkring $ 14, 000 pr. Modtager, per gifter, om året. Du og din ægtefælle kunne give op til $ 56.000 ($ 14.000 x 2 gaveforældre x 2 modtagere) til dit barn og hans / hendes ægtefælle, for eksempel - nok til en anstændig forskudsbetaling i de fleste amerikanske byer. Du kan følge den første gave med en anden $ 56.000 gave efter 1. januar det følgende år. Den samlede $ 112.000 vil ikke regnes som indkomst eller være underlagt føderal indkomstskat på dit barns selvangivelse. (Se også: Hvad er gaveafgifter? )

Husk, at "hvis forældrene giver pengene som en gave … skal pengene hentes og spores sammen med et gavebrev", siger Linda Robinson, en ejendomsmægler og låneofficer med Safir Realty i San Diego. For at beskytte transaktionen skal du bruge en realkreditberettiget, der har erfaring med dette, siger hun.

Punkter at overveje

• Nogle långivere kræver, at alle parter på titlen er på pantkontrakten. betyder, at selv om hensigten er, at barnet skal håndtere de månedlige realkreditlån, er forældrene også økonomisk ansvarlige for gælden.
• Hvis forældrene ikke er på realkreditlånet, kan de ikke udnytte rentetilskuddet. Selv et rentefrit lån fra forældre til barn kan medføre skatteforpligtelse for forældrene.IRS forudsætter, at du tjener renter, selvom du ikke gør det, og det er skattepligtig indkomst.
• Forældrelån øger barnets gældsbyrde og kan skade barnets chance for at kvalificere sig til yderligere finansiering i egen regning. På den positive side tillader et korrekt optaget lån, at barnet maksimerer fradrag på skat tid.
• Selv om forældrene betaler en forskudsbetaling, skal barnet stadig kvalificere sig til realkreditlånet, og det indebærer at have kontantbeholdning til rådighed, et stabilt arbejde og en stabil indkomst. Når det er sagt, giver realkreditinstitutter typisk mulighed for nedbetaling på et primært hjem, der skal udarbejdes helt eller delvist med gavefonde, så længe andre krav er opfyldt. Freddie Macs Home Possible Advantage-pant, for eksempel, tillader hele 3% nedbetaling til at komme fra gaver eller andre penge.

Fordelene

Skattebesparelser.

En forælder der køber et hjem og tillader barnet at bo der, kan muligvis tage betydelige skattefradrag. Ejendomsskatter, realkreditrenter, reparationer, vedligeholdelse og strukturelle forbedringer er generelt fradragsberettigede på et andet hjem. Men mens en udlejer kan fratrække op til $ 25.000 i tab hvert år, står forældrene over for forskellige regler, når de lejer til familiemedlemmer. Hvis barnet betaler ingen leje, betragtes det som en personlig brug af ejendommen, og lejebeløbige fradrag er ikke tilladt. Men hvis barnet har roommates, der betaler husleje, kan forældrene muligvis tage de lejebeløbige fradrag, samtidig med at barnet kan leve der uden leje. Læs Skatteafdrag for udlejningsejere for mere info.

Bemærk, at rentegodtgørelsen kun kan tages af en person, der betaler pantet

og ejer (eller delvist ejer) hjemmet. Hvis forælder ejer ejendomsbetegnelsen, men barnet foretager realkreditbetalingen hver måned, kan der heller ikke tages rentefradrag. Hvis barnet ejer en procentdel af hjemmet, kan han eller hun dog fratrække den andel af renterne. Equity.

Hypoteksbidrag kan give større økonomisk fornuft end at give børn en månedlig boligydelse eller betale deres månedlige husleje. At betale et realkreditlån opbygger egenkapital i hjemmet, og boliger bliver til aktiver - normalt værdsætter aktiver, hvis de opretholdes ordentligt. Bare husk på, at boliger er bedst betragtes som en langsigtet investering. Som hovedregel skal de fleste købere holde hjemme i tre til fem år for kun at bryde lige.

indtjening.

Hvis forældrene vælger at lave et lavrentelån til barnet, bliver deres hypotekslån, får de en smule indkomst fra de månedlige betalinger. I det nuværende anemiske finansielle klima kan selv et lavrente lån slå afkastet af nogle konservative investeringer. The Downsides

Tougher vilkår

. Huse købt af forældre som andre hjem eller som investeringer kræver ofte større forskudsbetalinger, da de ikke kvalificerer sig for generøse, faste-til-første-timers realkreditlån såsom Federal Housing Administration (FHA) -backed lån."Forskellen mellem et primært boliglån og et boliglån med boliglån er betydeligt," siger Robinson. "Du skal nedbringe mindst 20% til 30% på investeringsejendomme, og renteniveauerne er lidt højere også. Hvis børnene overhovedet er kreditværdige, kan forældrene være bedre at være cosigners og gavegivere end dem, der er på lånet. " Kredit og økonomiske konsekvenser.

Hvis en forælder cosigns for et pant og barnet falder bag ved betalinger, er forældrenes kreditvurdering såret lige så meget som barnets. Desuden er forældrene som ansvarlig for gælden som cosigner (og dermed med låntager). En forælder, der cosigns for - eller giver penge til - et gift barn, der så skilsmisse kunne blive viklet ind i en rodet afdeling af aktiver, og kunne miste nogle eller hele investeringen til den tidligere ægtefælle. Skader på relationer.

Finansiel forstyrrelse i familier kan forårsage stress og konflikt. Søskende udenfor udvekslingen kan føle sig jaloux eller voldsomme. Gavegivere kan finde sig frustreret over, hvad de opfatter som misbrug af gaven, men magtesløse at gøre noget ved, hvordan gaven bruges. Gavemodtagere kan føle sig frustreret af strenge knyttet til en gave, der følger med forventninger og regler. Nogle forældre vil ikke håndhæve konsekvenser, når barnet ikke holder op med sin ende af købet. The Bottom Line

Fordelene ved at købe et hjem til et barn - eller yde økonomisk hjælp til at erhverve det - er mange. Det kan give barnet skattefordele ved boligejendomme og hjælpe ham eller hende med at opbygge en god kredit historie. Købet kan også være fordelagtigt, hvis forældreløse aktiver er betydelige nok til at udløse ejendomsskatter eller arveafgifter; at mindske ejendommen nu kan reducere skattebyrden i fremtiden. Ejendommen er også en investering, der i sidste ende kan hjælpe forældrebruddet selv eller gøre en fortjeneste, idet udgifterne undervejs er fradragsberettigede.

Følelsesmæssige konsekvenser er sværere at måle. Forældre kan være bekymrede over at skabe en følelse af ret til deres barn ved blot at aflevere et hjem til ham eller hende. Finansielle arrangementer mellem familiemedlemmer kan ofte føre til rodet misforståelser og være vanskeligt at håndhæve.

Forældre bør aldrig købe et barn et hus, hvis det betyder at kompromittere deres evne til at betale deres egne regninger, opfylde deres egne pantbetalinger eller opretholde deres levestandard ved pensionering. Det er generelt en dårlig ide at låne mod pensionskasser eller en primær bolig eller helt afskrive konti.

Uanset hvordan du beslutter dig for at nærme sig det - gave, lån, medejerskab - sæt det skriftligt. Udarbejd en kontrakt med forventninger og vilkår og lad en advokat eller anden fast ejendom professionel gennemgå det for eventuelle detaljer, der kan være tvetydige eller overset. Dette kan være en handling af kærlighed, men det skal betragtes som en forretningsordning mellem dig og dine afkom. Efter alt ved du hvor de bor.