Historisk set har fast ejendom haft en ringe sammenhæng med aktie- og obligationsinvesteringer, men køb og salg af fysisk ejendom er næsten ikke så simpelt.

Indtast ejendomsderivater eller ejendomsderivater. Disse instrumenter giver investorer mulighed for at få eksponering over for ejendomsaktieklassen uden at skulle købe eller sælge ejendomme ved at erstatte ejendommen med udførelsen af ​​et ejendomsretindeks. Disse derivater er baseret på swaps, hvor en part bytter en eksponering for en anden. På denne måde kan investorer få eksponeringer for enten fast ejendom eller gæld, uden at have købt en fast ejendom eller udlånskapital med fast ejendom som sikkerhed. Læs videre for at finde ud af, hvordan de virker.

Introduktion til derivater
Det Nationale Råd for Ejendomsinvesteringsforeninger (NCREIF) Ejendomsindeks (NPI) er det accepterede indeks, der er oprettet for at tilvejebringe et instrument til måling af investeringsresultatet på det kommercielle ejendomsmarked. Oprindelig udviklet i 1982 består det uleverede indeks af mere end 7, 200 ejendomme, der i alt er værd på omkring 315 milliarder dollars (fra 3. kvartal 2012) fra alle regioner i USA og fast ejendom.

Selv om indekset har eksisteret i mere end 20 år, er det først for nylig, at dataene er blevet gennemsigtige nok til at give det nøjagtigt og passende at spore egenkapitalens egenkapital. Med fast ejendom data bliver mere gennemsigtig og transaktionsoplysninger bliver lettere og billigere at opnå, er ejendomsindekser blevet mere relevante, hvilket fører til skabelsen af ​​et stadig mere effektivt derivatmarked.

Ejendomsderivater er en måde for investorer at få eksponering over aktivklasse uden at skulle købe eller sælge ejendomme ved at erstatte ejendomseksponeringens eksponering med udførelsen af ​​et ejendomsretindeks. Dette gør det muligt for en investor at reducere hans eller hendes kapitalkrav og fast ejendom porteføljer i ulempen, samtidig med at alternative risikostyringsstrategier stilles til rådighed.
Kommercielle ejendomsinvesteringer er kategoriseret i følgende investeringstyper:

• Private equity
  

• Privat gæld
  

• Offentlig kapital
  

• Offentlig gæld

Indførelsen af ​​swaps baseret på NPI blev udviklet til private equity sektoren. De var forløberen for resten af ​​ejendomsafledte derivater udviklet til dato. De derivater, der indtil videre er tilbudt på NCREIF-indekset, er "swaps", der kommer i forskellige former, så investorer kan bytte eksponering på enten indeksets vurdering eller det samlede afkast eller ved at bytte engagementer fra en arealanvendelse til en anden.

En metode er at "gå lang" (replikere eksponeringen for at købe ejendomme) eller "gå kort" (replikere eksponeringen for salgsejendomme).En anden metode er at bytte det samlede afkast på NCREIF-indekset fordelt på ejendomsbranchen, så investorer kan tage stilling i en alternativ ejendomssektor, hvor de måske ikke ejer ejendomme, således at investorer kan bytte afkastet fra kontorrelateret fast ejendom til detail fast ejendom.

Afkastbyttet tillader to investorer på hver side af swappen at gennemføre ejendomsstrategier, der ikke kan opnås på det private ejendomsmarked. For at gøre det skal man købe eller sælge aktiver med forskellige engagementer med lille chance for at sikre de samme aktiver på samme investeringsgrundlag for at vende strategien. Swaps giver investorer mulighed for taktisk at ændre eller rebalancere deres porteføljer i en bestemt periode uden at skulle overføre titlen til de aktiver, der aktuelt er på balancen. Kontrakter i op til tre år administreres normalt af en investeringsbank, som fungerer som clearinghus for midlerne.

I tilfælde af en investor, der går langsomt til det samlede afkast af NCREIF-indekset, accepterer han eller hun det samlede afkast af NPI (betalt kvartalsvis) på et forudbestemt nominelt beløb og accepterer at betale LIBOR-renten plus en spredning på samme teoretiske beløb. Den anden part i swappen ville modtage de samme pengestrømme i omvendt, betale kvartalsindeksret og modtage LIBOR plus spændet.

Hvis man antager, at der er investorer til begge sider af handlen, kan to investorer, der ønsker at handle en ejendomseksponering for en anden, handle om at returnere NPI til den pågældende ejendomstype for en anden. For eksempel kan en porteføljeforvalter, der mener, at hans eller hendes fond er overallokeret til kontorejendomme og under-allokeret til industrielle, kunne bytte en del af kontorets eksponering for industrielle uden at købe eller sælge ejendomme.

Offentlig egenkapital
I stedet for NPI anvender derivater til engagement i den offentlige aktiemarked på det kommercielle ejendomsmarked det samlede afkast af National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) for at beregne pengestrømme accepteret (for den lange investor) eller betalt (af den korte investor).

Dette indeks giver præstationsafkastet for markedet for offentlige værdipapirer, der er stillet til sikkerhed for erhvervsejendomme. Swap-modtageren betaler LIBOR plus et spænd for at gå ind i et års indeksbytte med et nominelt beløb på 50 millioner dollars, og han eller hun vil modtage kvartalsbetalinger fra NAREIT-indekset på 50 millioner dollars. Endnu en gang kan investor få en fuldt diversificeret offentlig fast ejendom eksponering uden at købe et enkelt aktiv.

Fast ejendomskredit
På grund af bredden og dybden af ​​trancherne af forskellige risikoprofiler fra den underliggende pulje af kommercielle fast ejendomslån på det kommercielle realkreditobligationsmarked (CMBS) er der også ejendomsderivater tilgængelige på fast ejendom gæld positioner. Swaps for offentlig fast ejendom gæld er baseret på indekser af CMBS markedet. Disse indekser, i modsætning til dem for egenkapitalfast ejendom, har eksisteret siden slutningen af ​​1990'erne.

På grund af bredden og dybden af ​​data fra et stort antal transaktioner (i forhold til egenkapitalfast ejendom) er CMBS-indeksene en meget bedre resultatindikator for deres respektive markeder end dem for deres equity-modparter. Den mest bemærkelsesværdige forskel mellem aktieswaps og gældsswaps er, at modtagerne af de LIBOR-baserede betalinger modtager LIBOR minus i modsætning til aktieswaps, som normalt er baseret på LIBOR plus et spredning. Det skyldes, at de underliggende værdipapirer normalt finansieres af kortfristet revolverende repo terminsgæld, som normalt er hos LIBOR minus et spænd. Dette er den eksponering, der overføres til at bytte modparter.

Private ejendomsgældsderivater, såsom kredit default swaps (CDS'er), bruges normalt til afdækning af kreditrisiko. Afledte instrumenter, som f.eks. Lånebytter, giver byttepartiet både renten og kreditrisikoen, mens aktivet (et fast ejendomslån) forbliver på modpartens balance. Således kan en realkreditinstitutter afdække dele af sin gældsportefølje til forskellige investeringsvilkår uden at skulle sælge lånet selv. På denne måde kan investoren flytte ud af visse sektorer på ejendomsmarkedet, når de føler, at afkastet ikke står i rimeligt forhold til risikoen, og senere genvinder eksponeringen, når markedet for den pågældende sektor forbedres.

Bottom Line
Fordi ejendomsmateriel er kapitalintensive og relativt illikvide, har investorer i fast ejendom haft svært ved at afdække deres eksponering eller gennemføre alfa-strategier. Fast ejendom, der er kendetegnet ved høje transaktionsomkostninger og et marked, der er mindre effektivt end aktier og obligationer, har øget vanskelighederne med at genbalancere porteføljer som følge af markedsændringer.

Ejendomsderivater har ændret det kommercielle ejendomsmarked ved at give investorer mulighed for taktisk at ændre deres engagementer til specifikke risici og muligheder uden at skulle købe og sælge aktiver. Disse derivater tillader eksponering for enten en anden sektor på ejendomsmarkedet eller ved handel med en ejendomseksponering for en variabel rente plus eller minus en præmie.

Evnen til at bytte engagementer gør det muligt for ejendomsinvesteringen at blive mere taktisk, når de investerer. De kan nu flytte ind og ud af alle fire kvadranter på ejendomsmarkedet, hvilket giver mulighed for større risikostyring og potentialet for at tilføre øget afkast til deres eksisterende ejendomsfordeling på enten en kort eller længere sigt investeringshorisont.