Køb et hjem med et pant er sandsynligvis den største finansielle transaktion, du vil indgå. Normalt finansierer en bank eller realkreditudbyder 80% af boligens pris, og du accepterer at betale det tilbage - med renter - over en bestemt periode. Som du sammenligner långivere, satser og muligheder, er det nyttigt at forstå, hvordan interessen tilfalder hver måned og betales.

Sådan beregnes din månedlige realkreditbetaling

Kort sagt, hver måned betaler du tilbage en del af hovedstolen (det beløb du har lånt) plus den rente, der er påløbet for måneden. Din långiver vil bruge en afskrivningsformel til at oprette en betalingsplan, der nedbryder hver betaling til at betale hovedstol og renter. Lånets levetid eller levetid bestemmer også, hvor meget du betaler hver måned.

Strækker udbetalinger over flere år (op til 30) vil generelt resultere i lavere månedlige betalinger. Jo længere du tager for at betale dit pant, desto højere er den samlede købspris for dit hjem, fordi du betaler en rente for en længere periode. Se selv hvordan ændring af vilkårene for dit pant kan ændre prisen på dit hjem ved at bruge Investopedias pantelommer.

I begyndelsen af ​​lånet bliver hovedstolen afbetalt langsomt, da størstedelen af ​​betalingen sker mod betaling. Mod slutningen af ​​dit lån vil meget lidt af betalingen blive anvendt mod renter, og det meste vil gå i retning af at betale hovedstolen nede. Online kan du bruge en amortiseringsberegner for at få en forståelse for, hvordan interessen er dyrere i begyndelsen af ​​et lån.

Lære vilkårene: Fast pris vs Justerbar sats

Banker og långivere tilbyder primært to typer lån:

Fast rente: Renten ændres ikke.

Justerbar sats: renten ændres under definerede betingelser. Nogle gange omtalt som en variabel rente eller hybrid lån.

Sådan fungerer det i et boliglån:

Fastforrentet realkreditlån: Den månedlige betaling forbliver den samme for lånets løbetid. Renten er låst ind og ændres ikke. Lån har en løbetid på 30 år; kortere længder på 10, 15, 20 år er også almindeligt tilgængelige. Kortere lån vil have større månedlige betalinger, der modregnes af lavere renter og lavere samlede omkostninger.

Eksempel: Et fastforrentet realkreditlån i 30 år (360 månedlige betalinger) med en årlig rentesats på 4,5%, vil have en månedlig betaling på ca. $ 1, 013. (Skatter, forsikring , escrow er ekstra og ikke medtaget i denne figur.) Den årlige rente er opdelt i en månedlig rente som følger: en årlig sats på, siger 4,5% divideret med 12 er lig med en månedlig rente på 0.375%. Hver måned betaler du 0,375% renter på det beløb, du rent faktisk skylder på huset.

Din første betaling på $ 1, 013 (1 ud af 360) gælder $ 750 mod renter og $ 263 mod revisor. Den anden månedlige betaling, da hovedstolen er lidt mindre, vil tilfalde lidt mindre rente, og lidt mere af hovedstolen vil blive afbetalt. Ved betaling 359, vil det meste af den månedlige betaling blive anvendt til hovedstol.

Rentetilpasningslån (ARM): Da renten ikke er låst ind, vil den månedlige betaling for denne type lån ændres i løbet af lånets løbetid. De fleste ARM'er har en grænse eller dækning på, hvor meget rentesatsen kan svinge, og hvor ofte renten kan ændres. Når satsen går op eller ned, beregner långiveren din månedlige betaling, så du foretager samme betalinger, indtil den næste rentejustering sker. Som renten stiger, det gør din månedlige betaling også; Hver betaling gælder for renter og realkreditlån på samme måde som et fastforrentet realkreditlån over et bestemt antal år. Långivere tilbyder ofte lavere renter for de første år af en ARM, men så ændres satser ofte efter det - så ofte som en gang om året.

Den oprindelige rente på en ARM er betydeligt lavere end et fastforrentet realkreditlån.

* ARM'er kan være attraktive, hvis du planlægger at bo i dit hjem i kun få år.

* Overvej hvor ofte renten vil justere. Eksempel: 5/1 år ARM har en fast rente i fem år, så vil renten justeres for resten af ​​låneperioden hvert år.

* ARM'er angiver, hvordan rentesatserne er fastlagt - de kan knyttes til forskellige finansielle indekser, f.eks. Etårige amerikanske statsobligationer. Spørg din finansiel planlægger om rådgivning om valg af ARM med den mest stabile rente.

Eksempel: En $ 200,000 5/1 rentetilpasningslån i 30 år (360 månedlige betalinger) starter med en årlig rente på 4% i fem år, og så satsen kan ændre sig. 25% hvert år. Denne ARM har en rentesats på 12%. Betalingsbeløb for måneder 1 til 60 er $ 955 hver. Betaling for 61 til 72 er $ 980. Betaling for 73 til 84 er $ 1, 005. (Skatter, forsikringer, escrow er ekstra og ikke inkluderet i disse tal.) Du kan beregne dine omkostninger online for en ARM.

Rentebeløb, Regular og Jumbo

En tredje mulighed - som regel er forbeholdt velhavende homebuyers eller dem med uregelmæssige indkomster - er et rentefrit lån. Som navnet antyder, giver denne type lån dig mulighed for kun at betale renter for de første par år, og det er attraktivt for førstegangsejendomme på grund af de lave betalinger i deres lavere indtjeningsår. Det kan også være det rigtige valg, hvis du forventer at eje hjemmet i en relativt kort periode, og har til hensigt at sælge, før den større udbetaling begynder.

Et jumbo-pant er normalt for beløb over den overordnede lånegrænse, i øjeblikket $ 424, 100 for alle stater undtagen Hawaii og Alaska, hvor den er højere.Derudover er der i visse føderalt udpegede boligmarkeder som New York City, Los Angeles og hele San Jose-San Francisco-Oakland-området den konforme lånegrænse på $ 636, 150.

Rent-only-jumbo-lån er også tilgængelig, men normalt for de super-velhavende. Struktureret på samme måde som en ARM, den rentebeløbige periode varer så længe som ti år. Derefter justerer kursen årligt, og betalinger går mod at betale hovedstol. Betalinger kan stige betydeligt på det tidspunkt. (Du kan være interesseret i 5 risikobetonede typer, der skal undgås.)

Andre ting at overveje

* Escrow og andre gebyrer. Du skal budgetere for andre ting, der vil øge din månedlige pant betaling, som f.eks. Skatter, forsikrings- og escrow-omkostninger. Disse omkostninger er ikke rettet og kan variere. Din långiver vil specificere yderligere omkostninger som en del af din pantaftale.

* Skal du betale lidt ekstra hver måned? I teorien betaler man lidt ekstra hver måned for at reducere hovedstol en måde at eje dit hjem hurtigere på. Finansielle fagfolk anbefaler at udestående gæld som f.eks. Kreditkort eller studielån betales først, opsparingskonti er velfinansierede, og derefter overveje at betale ekstra hver måned.

* Renter er et skattefradrag. Hvis du specificerer fradrag på din årlige selvangivelse, giver IRS dig mulighed for at fratrække boliglånsrentebetalinger; for statens afkast varierer fradraget. Check med en skattefaglig for specifik rådgivning vedrørende kvalificerende regler. For mange boligejere er denne rentegodtgørelse en af ​​de største afskrivninger, de nogensinde kan udnytte.

Den nederste linje

Nationale politikker favoriserer boligkøbere via skatkoden, og for mange familier er det rigtige boligkøb den bedste måde, de kan opbygge et aktiv som deres pensionsnest æg. Hvis du også kan afstå fra at udbetale kontantfinansiering, vil det hjem du køber i en alder af 30 med et 30-årigt fastforrentet pant, blive fuldt udbetalt, når du når den normale pensionsalder, hvilket giver dig et billigt sted at bo når din indtjening falder af På trods af uroen efter den finansielle krise i 2008 og den efterfølgende sammenbrud af boligboblen er boligejendom noget, du bør overveje i din langsigtede økonomiske planlægning.

Udforsk dette emne videre med 5 Secrets du ikke vidste om realkreditlån og Fordele ved at betale dit boliglån.