En af de risikobestemmelser, långivere anvender ved tegning af realkreditlån, er realkreditlån til værdi (LTV). Et realkreditlåns LTV-forhold er en simpel beregning foretaget ved at dividere lånets størrelse med værdien af ​​hjemmet. Jo højere LTV-forholdet er, desto højere er risikoprofilen for realkreditlånet. De fleste realkreditlån med et LTV-forhold på mere end 80% kræver, at låntageren betaler privat pantforsikring (PMI). Og PMI er ikke billigt. Brug et værktøj som en realkreditberegner til at sammenligne långivere og læs videre for at finde ud af, om du kan undgå PMI på dit pant.

TUTORIAL: Mortgage Basics

PMI I Dybde

Lad os se et eksempel.

Lad os antage, at prisen på et hjem er $ 300.000, og lånebeløbet er $ 270.000 (hvilket betyder, at låntageren har foretaget en $ 30.000 nedbetaling) og LTV-forholdet er 90%. Afhængigt af typen af ​​pant, vil den månedlige PMI betaling være mellem $ 117 og $ 150. Rentetilpasningslån (ARM) kræver højere PMI-betalinger end fastforrentede realkreditlån. (For at lære mere om ARM'er, se ARMed And Dangerous eller Forpagtninger: Fast Rate Versus Adjustable-Rate .)

PMI er dog ikke nødvendigvis et permanent krav. Långivere er forpligtet til at miste PMI, når et realkreditlåns LTV-forhold når op på 78% gennem en kombination af hovedrabatter på realkreditlån og boligprisstigning. Hvis en del af reduktionen i LTV-forholdet realiseres gennem boligprisstigning, vil en ny vurdering, der betales af låntageren, blive påkrævet for at verificere størrelsen af ​​apprecieringen.

Easy Way Out

Et alternativ til at betale PMI er at bruge et andet pant eller piggyback-lån. Hermed tager låntageren et første pant med et beløb svarende til 80% af boligværdien, hvorved PMI undgås og derefter tager et andet pant med et beløb svarende til husprisen på hjemmet minus størrelsen af ​​forskudsbeløbet og beløbet for det første pant. Ved hjælp af tallene fra ovenstående eksempel ville låntageren tage et første realkreditlån på $ 240.000, lave en $ 30.000 nedbetaling og få et andet realkreditlån på $ 30.000. Låntageren har elimineret behovet for at betale PMI fordi LTV-forholdet af det første pant er 80%, men låntageren har nu også et andet pant, der i de fleste tilfælde vil bære en højere rente end det første pant. Der er mange typer af andet realkreditlån til rådighed, men den højere rente er stadig par for kurset. Alligevel er de samlede udbetalinger af det første og det andet realkreditlån normalt mindre end betalingerne på det første realkreditlån plus PMI.

The Tradeoff

Når det drejer sig om PMI, har en låntager, der har mindre end 20% af salgsprisen eller værdien af ​​et hjem at nedlægge som forskud, to grundlæggende muligheder:

1. Brug en "stand -alone "første pant og betal PMI indtil LTV af pantet når 78%, hvor PMI kan elimineres.
2. Brug et andet pant. Det vil sandsynligvis resultere i lavere indledende realkreditudgifter end at betale PMI, men samtidig giver et andet realkreditlån en højere rente end det første realkreditlån og kan kun elimineres ved at betale det eller refinansiere både første og anden realkredit pant i et nyt selvstændigt pant, formodentlig når LTV når 80% eller derunder (så ingen PMI vil blive påkrævet).

Der er også flere variabler, der kan spille i denne beslutning, herunder:

• De skattebesparelser, der er forbundet med at betale PMI, verserer de skattebesparelser, der er forbundet med at betale renter på et andet pant. Skattelov i USA giver mulighed for fradrag af PMI for bestemte indkomstniveauer, såsom familier, der tjener mindre end $ 100.000.
• Omkostningerne ved en ny vurdering til at eliminere PMI i forhold til omkostningerne ved refinansiering af et første og andet realkreditlån ind i et enkelt enkeltstående pant.
• Risikoen for, at renten kan stige mellem tidspunktet for den oprindelige realkreditbeslutning og det tidspunkt, hvor første og anden realkredit refinansieres.
• De forskellige satser for hovedreduktion af de to muligheder.
• Tidsværdien af ​​penge. . Den vigtigste variabel i beslutningen er dog:

Den forventede prisstigning på hjemmeprisen

• For eksempel, hvis låntageren vælger at bruge et selvstændigt første pant og betale PMI i forhold til at bruge et andet pant til at eliminere PMI, hvor hurtigt kan hjemmet værdsætte i værdi til det punkt, hvor LTV er 78%, og PMI kan elimineres? Dette er den overordnede afgørende faktor. For at forenkle, og formålet med denne diskussion, vil vi ignorere den anden variabel, der er anført ovenfor, da prisvurdering dominerer disse.

Vurdering: Nøglen til beslutningstagning

Nøglen til beslutningen er, at når PMI er elimineret fra det frittstående første realkreditlån, vil den månedlige betaling være mindre end de kombinerede betalinger på det første og andet realkreditlån. Så vi stiller spørgsmålene: "Hvor lang tid vil det være før PMI kan fjernes?" og "Hvad er besparelserne forbundet med hver mulighed?"

Nedenfor er to eksempler baseret på forskellige estimater af boligprisstigningen.

Eksempel 1: En langsommelig prisfastsættelse for hjemmepris

Tabellerne nedenfor sammenligner de månedlige betalinger af et frittstående 30-årigt fastforrentet realkreditlån med PMI i forhold til en 30-årig fastforrentet første pant kombineret med en 30-årig / forfalden-i-15-årig anden pant.

Boliglån har følgende egenskaber:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 1

I figur 2 estimeres de årlige satser for boligprisstigning.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 2

Bemærk, at betalingen på $ 120 PMI er faldet fra den samlede månedlige betaling af det frittstående første pant i måned 60 som vist i figur 3, når LTV når 78% gennem en kombination af hovedreduktion og hjem pris appreciering.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 3

Tabellen i figur 4 viser de samlede månedlige udbetalinger af første og andet realkreditlån. Bemærk, at den månedlige betaling er konstant. Renten er et vejet gennemsnit. LTV er kun det første pant.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 4

Ved hjælp af det første og andet realkreditlån kan $ 85 dollars gemmes pr. måned i de første 60 måneder. Dette svarer til en samlet besparelse på $ 5, 100. Begyndende i måned 61 vinder det frittstående første realkreditlån en fordel på $ 35 pr. Måned for de resterende vilkår for realkreditlånet. Hvis vi deler $ 5, 100 med $ 35, får vi 145. Med andre ord, i dette scenario med langsom prisstigning i hjemmet, der begynder i måned 61, ville det tage yderligere 145 måneder før betalingsfordelen ved det frittstående første pant uden PMI kunne få den oprindelige fordel af de kombinerede første og andet realkreditlån tilbage. (Denne periode vil blive forlænget, hvis tidsværdien af ​​penge blev overvejet.)

Eksempel 2: En hurtig prisfastsættelse for hjemmepris

Eksemplet nedenfor er baseret på de samme lån som vist ovenfor. Imidlertid anvendes følgende boligprisbedømmelsesestimater.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 5

I dette eksempel viser vi kun en enkelt tabel med månedlige betalinger for de to muligheder (se figur 6). Bemærk, at PMI er faldet i dette tilfælde i måned 13 på grund af den hurtige boligprisstigning, som hurtigt sænker LTV til 78%.

Figur 6

Med hurtig boligprisvurdering kan PMI elimineres relativt hurtigt. De kombinerede realkreditlån har kun en betalingsfordel på $ 85 i 12 måneder. Dette svarer til en samlet besparelse på $ 1, 020. Begyndende i måned 13 har det frittstående pant en betalingsfordel på $ 35. Hvis vi deler $ 1, 020 med 35, kan vi fastslå, at det ville tage 29 måneder at udgøre de første besparelser af de kombinerede første og andet realkreditlån. Med andre ord, startende i måned 41, ville låntageren være økonomisk bedre ved at vælge det frittstående første pant med PMI. (Denne periode vil blive forlænget, hvis tidsværdien af ​​penge blev overvejet.)

Bundlinjen

For låntagere, der har mindre end 20% nedbetaling, beslutningen om at anvende en første "frittstående "pant og PMI eller brug en kombination af en første og anden pant er i høj grad en funktion af, hvor hurtigt de forventer, at deres hjems værdi øges. Hvis de vælger at betale PMI, kan det elimineres ved en vurdering, når LTV når 78%. Hvis de vælger at bruge en kombination af første og andet realkreditlån, vil de sandsynligvis have indledende betalingsbesparelser, men den eneste måde at eliminere det andet realkreditlån på, som sandsynligvis vil have en højere rente end det første realkreditlån, er at betale det eller refinansiere både det første og det andet til et nyt selvstændigt pant. En tankevækkende analyse bør udføres for at analysere dine muligheder baseret på din tidshorisont.