Del video // www. Investopedia. dk / vilkår / r / nedsparingslån. asp

Hvad er et 'Reverse Mortgage'

Et omvendt realkreditlån er en type realkreditlån, hvor et boligejer kan låne penge mod værdien af ​​hans eller hendes hjem, modtage midler i form af en fast månedlig betaling eller en kredit. Ingen tilbagebetaling af realkreditlånet (hovedstol eller renter) er påkrævet, indtil låntageren dør, flyttes permanent eller sælger hjemmet. Transaktionen er struktureret således, at lånebeløbet ikke vil overstige boligens værdi i løbet af lånets løbetid.

Reverse realkreditlån har eksisteret i en eller anden form siden 1960'erne, men den moderne version har for nylig indført offentlig bevidsthed som et levedygtigt gældsinstrument til boligejere. Selv om denne type lån er blevet set med mistillid af både det finansielle planlægningsfællesskab og medierne, har efterspørgslen været stigende, fordi den kan give en hurtig løsning til folk, der er "rige og dårlige i penge", især ældre borgere, der skal supplere deres pensionsindkomst eller betale for langtidspleje. Før du hopper ind, er det dog vigtigt at forstå det grundlæggende, herunder hvordan omvendte realkreditlån fungerer, hvordan de opnås og de involverede omkostninger.

'Reverse Mortgage'

Hvordan fungerer et Reverse Mortgage Work?

De fleste køber et hjem med et regelmæssigt (eller fremad) realkreditlån: Du låner penge fra en långiver, gør månedlige betalinger til at betale ned balancen, og stadigt opbygge egenkapital i hjemmet. Over tid falder din gæld og din egenkapital øges, og når realkreditlånet er betalt fuldt ud, ejer du hjemmet direkte.

En omvendt realkreditlån fungerer forskelligt - faktisk som navnet betyder, det virker på den modsatte måde. I stedet for at gøre mon thly betalinger til en långiver, en långiver gør betalinger til dig, baseret på en procentdel af værdien i dit hjem. Du vælger, om kontanterne betales som et enkelt faste beløb, et regelmæssigt månedligt kontant forskud (enten så længe du bor i hjemmet eller i et vist antal år), en kreditlinje (hvor du bestemmer hvornår og hvor meget at låne), eller en kombination af disse muligheder.

I løbet af det tilbageværende realkreditlåns levetid beholder du titlen til dit hjem, som fungerer som sikkerhedsstillelse for lånet. Du opkræves kun renter på provenuet, du modtager, og både faste og variable renter er tilgængelige. De fleste omvendte realkreditlån er variabelt rentelån knyttet til kortsigtede indekser, såsom 1-års statsobligationsregning eller London Interbank Offer Rate (LIBOR) plus en margen, der kan tilføje en ekstra til tre procentpoint. Eventuelle renteforbindelser i løbet af det tilbageværende realkreditlåns løbetid indtil tilbagebetaling finder sted.

Når lånet skrider frem, stiger din gæld, mens din egenkapital falder.Når du flytter, sælger hjemmet eller forsvinder, sælger långiveren hjemmet for at inddrive de penge, der blev udbetalt til dig. Efter udlånsgebyrer er betalt, vil enhver egenkapital i hjemmet gå til dig eller dine arvinger (i nogle tilfælde har arvingerne mulighed for at tilbagebetale realkreditlånet uden at sælge hjemmet). Hvis du modtager flere betalinger, end dit hjem er værd (hvis du "overlever" lånet), vil du aldrig skylde mere end værdien af ​​hjemmet, ifølge Federal Trade Commission.

Et omvendt realkreditlån kan forfalde, hvis du ikke overholder pantens forpligtelser; for eksempel, hvis du undlader at betale dine skatter og / eller forsikringer, eller hvis ejendommen falder i forfald. Du forbliver ansvarlig for at betale ejendomsskat, husejere forsikring og opretholde dit hjem. Men hvis dens værdi falder under det beløb, du har lånt af andre grunde, som et fald i boligmarkedet, kan du ikke udelukkes.

Typer af Reverse Mortgages

Der er flere forskellige typer af realkreditlån. De omfatter:

• Enkeltvise realkreditlån, som tilbydes af nogle statslige og kommunale myndigheder og non-profit

• Fondsbidragsforsikrede realkreditlån, kendt som HECM'er (Home Equity Conversion Mortgages)

• Egne reverse realkreditlån , som er private lån understøttet af et udstedende selskab.

Enkeltvise realkreditlån er normalt for husejere med lavt og moderat indkomst. Långiveren bestemmer, hvordan denne type af omvendt realkreditlån kan bruges (for eksempel at betale ejendomsskatter eller til reparationer til huset).

Home Equity Conversion Mortgage (HECM) er den mest almindelige. HECM lån udstedes af private banker og er forsikret af Federal Housing Administration (de er de eneste tilbagebetalte pantprodukter garanteret af den amerikanske regering). Disse lån har ingen indkomstbegrænsninger eller medicinske krav, og der er ingen begrænsninger for, hvordan pengene kan bruges. Den primære ulempe ved denne type realkreditlån er, at det maksimale lånebeløb er begrænset (i øjeblikket er det mindre af boligens vurderede værdi eller HECM FHA-pantgrænsen på 625, 500).

Proprietary Reverse Mortgages, der også er tilgængelige fra forskellige udlånsinstitutter, tilbyder beløb, der er højere end HECM-lån; Den potentielle fordel kommer dog til en pris. Ikke-HECM-realkreditlån er ikke føderalt forsikret og kan være betydeligt dyrere. Boligejere med højere værdi boliger (i de seks tal siger) kan gavne mest ud af denne type.

Sådan får du et Reverse Mortgage

Fordi det store flertal af realkreditlån er HECM-lån, fokuserer vi på dem. For at kvalificere skal du:

• Være mindst 62 år gammel

• Ejer hjemmet direkte (eller har lavt pantbalance)

• Hold titlen til hjemmet og bo i det som din hovedbolig

• Ikke være kriminel for enhver føderal gæld (indkomstskatter, et mindre erhvervslån eller føderale studielån)

• være i stand til at foretage rettidige og fulde betalinger for løbende ejendomsafgifter (f.eks. ejendomsskatter, forsikringer, HOA-gebyrer mv.)

• Deltag i en forbrugerinformationssession, der tilbydes af et HUD-godkendt HECM-rådgiver (disse sessioner er gratis)

Ofte vil långiveren kræve, at der ikke kan være andre rettigheder mod hjemmet (hvis der er, skal de betales med provenuet af det omvendte realkreditlån).

Derudover skal dit hjem være:

• En enkelt familiebolig eller et to-fire-hus (og du optager mindst en af ​​enhederne)

• Et HUD-godkendt ejerlejlighedsprojekt eller byhus < Et fremstillet hjem, der opfylder FHA krav (bygget efter juni 1976)

• Du kan ikke få et omvendt realkreditlån på et udlejningshjem, et fritidshus eller endda et hjem, der plejede at være din primære bolig, men har været ubesat i et år (fordi du har boet i et plejehjem, for eksempel). Når du har en omvendt realkreditlån, kan du dog leve andre steder i op til 12 måneder, før lånet forfalder.

Hvor meget kan du låne?

Da du ikke foretager betalinger på et omvendt realkreditlån, men hellere modtager betalinger, behøver du ikke nødvendigvis nogen fortjent indkomst for at kvalificere dig til en. Men långivere gennemfører nu finansielle vurderinger for at sikre, at låntagere er i stand til at opfylde obligatoriske finansielle forpligtelser, såsom ejendomsskatter og forsikringer. Din indkomst, aktiver, månedlige leveomkostninger og kredithistorie vil blive bekræftet under låneprocessen (selvom din kredit score ikke er en væsentlig faktor). hvis du ikke har tilstrækkelige indtægter eller likvide aktiver, kan långiveren afskedige en del af dine realkreditopgørelser til dækning af skatter og forsikringer.

Hvor mange penge du modtager afhænger af en række faktorer, herunder den yngste låners alder (par kan låne, ikke kun enkeltpersoner), den aktuelle rentesats, hjemmets værdi og - i tilfælde af en HECM lån - udlånsgrænsen. Generelt er jo ældre du er, jo mere værdifuldt dit hjem og jo mere egenkapital du har det, desto flere penge kan du få for et omvendt realkreditlån.

Her er et eksempel på, hvordan det kan fungere for to huse i samme område, begge værd $ 300,000: John blev født den 1. januar 1942 og kan muligvis få et boliglån på $ 174, 900 (før gebyrer, forsikrings- og lukningsomkostninger). Johns nabo, Jim, født den 1. januar 1952, vil sandsynligvis kun kunne låne $ 154, 200 på grund af hans yngre alder.

Omkostningerne ved Reverse Mortgages

Reverse realkreditlån indebærer en række omkostninger. Gebyrer og gebyrer omfatter:

Mortgage Insurance Premium (MIP).

• Realkreditforsikring garanterer, at du modtager dine lånefordringer, hvis firmaet, der administrerer din konto (lånetjenesten), går ud af drift. Du vil typisk blive opkrævet en forhånds-MIP på 0, 5% af hjemmet værdiansat (eller 2,5% hvis du tager mere end 60% af de disponible midler). Du vil også blive debiteret MIP på årsbasis, svarende til 1. 25% af den udestående lånebalance. Dette beløb opstår over tid og betales, når lånet bliver betalt. Tredjepartsafgifter.

• Disse omfatter lukningsomkostninger for poster som vurderinger, søgninger af titler og forsikring, inspektioner, kreditkontrol, undersøgelser, registreringsafgifter og pantskatter. Lånets oprindelsesgebyr.

• Hvis dit hjem er værdiansat til mindre end $ 125.000, kan din långiver ændre et opkrævningsgebyr på op til $ 2, 500. Hvis du er hjemme op til mere end dette beløb, kan långiveren oplade op til 2% af den første $ 200 000 af dit hjem værdi plus op til 1% af ethvert beløb større end $ 200, 000. Oprindelsesgebyrer for HECM-lån er begrænset til $ 6, 000. Servicegebyrer.

• Långivere kan opkræve et månedligt servicegebyr på $ 30, hvis lånet har en årlig justeringsrente eller $ 35, hvis renten justeres månedligt. Gebyret dækker ting som at sende dine checks og kontoudskrifter plus enhver anden kundeservice. Du kan rulle disse ind i lånet, hvis du ikke vil (eller ikke har råd til) at betale dem forfra og uden for lommen. Hvis du gør det, vil de tilfalde renter som en del af den samlede balance.

Rådgivningskravet

Før du kan få et omvendt realkreditlån, er du forpligtet af den føderale regering til at gennemgå realkreditrådgivning.

Omvendte realkreditrådgivere arbejder for uafhængige, statsautoriserede boligrådgivningsorganer, og deres opgave er at forklare omkostningerne og konsekvenserne af at udtage en HECM og de forskellige måder, hvorpå du kan modtage provenuet. De vil også hjælpe dig med at udforske andre muligheder for at få enderne til at mødes, såsom at få offentlig hjælp til at betale for din mad, forsyningsselskaber og medicin. Federal Trade Commission siger, at du kan forvente at betale omkring $ 125 for realkreditrådgivning. Hvis du ikke har råd til det, betyder det ikke, at du ikke kan få et omvendt realkreditlån, men du skal finde en omvendt realkreditrådgiver, der afstår fra gebyret.

Realkreditlån er designet til at beskytte dem, der ikke er økonomisk kloge og har brug for ekstra hjælp til at forstå, hvad de kommer ind i. Hvis du allerede fuldt ud forstår, hvordan reverse realkreditlån fungerer, vil dette trin sandsynligvis føle sig som spild af tid og penge; bare find den billigste, mest bekvemme løsning - telefon konsultationer er tilgængelige i de fleste stater - og få det over med. Fordi reverse realkreditlån kan være kompliceret og dyrt, gør det aldrig ondt at løbe gennem detaljerne en gang til eller stille nogle sidste minutsspørgsmål.

Problemet med den yngre ægtefælle

Fordi realkreditlåntagere skal være mindst 62 år gamle, har nogle ægtepar kun lavet en ægtefælle en officiel låntager på den omvendte realkreditkontrakt. Målet var at øge omvendt realkreditudbytte, fordi ældre låntagere får flere penge. Beslutningen havde utilsigtede konsekvenser: Hvis den lånefælle døde først, kom det omvendte realkredit på grund, og den efterlevende ægtefælle ville miste hjemmet, medmindre han eller hun kunne tilbagebetale det omvendte realkreditlån. (HUD har nu en procedure, der ofte kan undgå dette problem.)

Hvis du tager et omvendt realkreditlån i dag, skal långiveren inkludere både dig og din ægtefælle på kontrakten, selvom en af ​​jer endnu ikke er 62 år , takket være 2014 HUD regler efter en 2013 retsafgørelse.Hvis en ægtefælle endnu ikke er 62, vil han eller hun stadig ikke være låntager. Disse nye regler opretter imidlertid en udskydelsesperiode, der forhindrer enke eller enke i at miste hjemmet. Desværre betyder de nye regler også, at lånsprovenuet nu skal baseres på den yngre ægtefælles alder.

I august 2014 reviderede Institut for Bolig og Byudvikling deres politikker for at muliggøre overførsel af omvendte realkreditydelser til en overlevende ikke-lånende ægtefælle, efter at den låntagende ægtefælle passerer væk.

Hvad der sker efterfølgende

Når den resterende låntager og ægtefælle er døde eller flyttet fra ejendommen, har arvingerne flere muligheder afhængigt af, hvor meget egenkapitalen er i ejendommen.

Arvingerne kan beholde ejendommen

, som ville medføre at betale den resterende skyld, eller mindst 95% af den nuværende vurderede værdi af hjemmet, enten fra egenkapitalen eller ved refinansiering af det eksisterende pant. Arvingerne kan sælge ejendommen

, og de vil være i stand til at beholde provenuet fra salget, efter at det omvendte realkreditlån er betalt. Arvingerne kan gå væk

hvis ejendommen har ringe eller ingen egenkapital eller pantet er under vand, hvilket betyder, at balancen skyldes større værdi end hjemmet, kan arvingerne blot give nøglerne til långiveren. Faktisk kan de være nødt til: De fleste omvendte lånedokumenter bestemmer, at boliger med boliglånets død eller ophør af boligejerens ophold i huset vil blive repossessed. De fleste omvendte realkreditlån har en "nonrecourse" -klausul, som forhindrer dig eller din ejendom fra at skyldes mere end værdien af ​​hjemmet, når lånet forfalder men i dette tilfælde kan det eneste alternativ være for arvingerne at producere balancen i kontanter. Reverse Mortgage for Home Buying

En særlig type FHA-forsikret reverse realkreditlån kaldet HECM for Purchase, gør det muligt for seniorer at bruge et omvendt realkreditlån til at købe et hjem. Denne mulighed kan fungere, hvis dit nuværende hjem ikke opfylder dine behov (for stort, for mange trapper mv.), Du har ikke betydelige pensionsaktiver eller nok månedligt pengestrømme til at understøtte et realkreditlån ud over dine andre udgifter ,

og din langsigtede plan er at blive alder på plads i et hjem, du ejer. Generelt gælder forhold, omkostninger og andre kvalifikationer for denne HECM parallelt med den almindelige HECM. Som med en regelmæssig HECM kræver en HECM for køb, at du enten ejer hjemmet direkte eller har en betydelig mængde egenkapital i den. Du skal betale et sted mellem 50% og 100% af købsprisen ved lukning. Jo ældre du er, jo mindre er du påkrævet forskudsbetaling, og jo mere du kan låne, alt andet er lige. Du kan ikke bruge en omvendt til køb for at købe et hjem, der endnu ikke er bygget. Men du kan bruge det til at købe et helt nyt hjem, så længe det er færdigt og er blevet udstedt et bevis for belægning.

Reverse Mortgages Fordele og ulemper

For folk, der planlægger at blive i deres hjem, kan et omvendt realkreditlån være en god, klar kilde til behov for kontantstrøm.Det er generelt lettere at kvalificere sig til et omvendt realkreditlån end at kvalificere sig til en regelmæssig, fremadrettet realkreditlån. Din kredit score er ikke en faktor,

, og du behøver kun tilstrækkelig indkomst eller aktiver for at fortsætte med at betale for husejere forsikring, ejendomsskat og hjemme vedligeholdelse.Seniorer behøver ikke at betale skat på de penge, de modtager fra et omvendt realkreditlån: De betragtes ikke som indkomst og derfor ikke skattepligtige. På den anden side er den rente, der genereres af lånet, ikke fradragsberettiget i løbet af dets løbetid. det kan kun fratrækkes, når lånet er fuldt udbetalt - medmindre låntageren rent faktisk foretager rentebetalinger, når han går sammen (hvilket i modsat fald slår grunden til at få et omvendt realkreditlån i første omgang).

Det er også vigtigt at indse, at disse lån kan være dyrere end de oprindeligt vises. Udover renterne kommer omvendte realkreditlån med mange gebyrer og ekstraomkostninger, herunder realkreditforsikring. Selvom disse ikke er ude af tråd med føderalt støttede realkreditlån generelt, kan de stadig tilføje op, og beløber sig til mere end almindelige realkreditlån. HECM-lån sætter også grænser for, hvor meget du kan låne, især i det første år. For at undgå unødvendige gebyrer - og holde mere af egenkapitalen i dit hjem - anbefaler nogle eksperter at tage udlån i form af en kreditlinje frem for en engangsbeløb. På den måde betaler du kun renter og årlige forsikringspræmier på det beløb, du faktisk har trukket tilbage.

Mest vigtigt er det vigtigt at forstå, at fordi de bruger op egenkapital i dit hjem, vil realkreditlån forlade dig og dine arvinger med færre aktiver. Det kunne være ønskeligt, hvis du søger at reducere størrelsen af ​​en skattepligtig ejendom, men det betyder, at du ikke vil være i stand til at give eller sælge dit hjem til et barn i løbet af din levetid uden at tilbagebetale realkreditlånet.

Som med ethvert lån, betaler det altid at shoppe rundt for priser og vilkår. Og husejere af en vis alder med god kredit, der overvejer omvendt realkreditlån, bør omhyggeligt analysere mulighederne for anden hjemmefinansieret finansiering, som f.eks. Et hjem-egenkapitallån eller hjemlig egenkapitalkredit.