Mens købere normalt er tiltrukket af nybyggede boliger, er der en gruppe af hjemmekøbere, der gør opmærksom på Amerikas ældre huse. Ældre hjem tiltrækker historiens aficionados og mennesker, der beundrer den unikke arkitektur af "førkrigsbygninger", hvilket giver ældre hjem et vigtigt marked for sig selv. "Old homes" henviser til boliger, der blev bygget fra 1900-1960. Da disse boliger mangler moderne faciliteter, har de gamle varme- og el-systemer og kan have problemer som blymaling og termitter. Så det er vigtigt, at du tager forholdsregler ved køb af et ældre hjem.

- 9 ->

Det handler om vurderingen

Når man køber et gammelt hjem, er en officiel vurdering stadig nødvendig for at formelt oplyse banken om, hvor meget penge der er behov for for lånet. Bedømmelse for ældre hjem kan nogle gange have mere overraskelse end skøn for nyere konstruktioner.

Det er vigtigt at bemærke, at stramningen af ​​realkreditstandarder har gjort det vanskeligt at finde mildhed, når det drejer sig om at få ekstra penge, hvis der er uoverensstemmelser mellem et hjems vurderingsværdi og salgsprisen. Lad os f.eks. Antage dig, og sælgeren kommer til en aftale om prisen på et gammelt hjem på $ 200.000. Hvis vurderingsværdien kommer ind på $ 180.000, vil banken godkende lånet for $ 180.000, ikke det aftalte pris, fordi långiveren ser aktivet som værdien af ​​vurderingen. I et tilfælde som dette er forskellen nu nu køberens ansvar.

Vurdering er også delvis en funktion af markedet generelt, da værdien af ​​et hjem først bestemmes af dets strukturelle værdi (hvor godt det er bygget, hvor nyt dets apparater er, hvor mange soveværelser osv. .). Vurderinger dømmer også boliger efter deres relative værdi af det marked, hvor de eksisterer.

Husets nærhed til skoler, parker og motorveje er alt, hvad man skal overveje, når man køber et hjem, og det kan betydeligt påvirke værdien af ​​en gammel boligbedømmelse, der ellers ville have en lav vurdering på grund af strukturelle problemer.

Andre ting at overveje

Et ældre hjem vil komme med nogle problemer, der ikke findes i moderne hjem. Et vigtigt potentielt problem at se efter er tilstedeværelsen af ​​blymaling. Hvis dit hjem blev bygget før 1978, kan dit hjem have blymaling i det. Allerede inden 70'erne begyndte folk at indse, at blymaling resulterede i langsigtede sundhedsproblemer, men der er stadig en mulighed for, at det ældre hjem du ser på, blev malet med blymaling. Dette er noget at spørge om og adressere, inden du går videre med boligkøbsprocessen.

Termitter og andre træspiserinsekter skal også inspiceres før man overvejer et tilbud på et gammelt hjem. Sørg for at inspicere og spørg om alle træspiseinsekter, ikke kun termitter, når du leder efter et gammelt hjem.

Ældre vinduer er også noget at tage hensyn til, når man køber et ældre hjem. Typisk vil ældre boliger have enkeltrude vinduer, som ikke er så energieffektive som moderne dobbeltrude modeller. Især hvis et ældre hjem har mange vinduer, er omkostningerne ved opgradering dette betydelige, og det skal tages i betragtning, når man overvejer den samlede pris for et gammelt hjem.

Grundlæggende og strukturelle problemer er også afgørende at overveje, når man ser på værdien af ​​et hjem. Forordninger omkring boliger har naturligvis varieret kraftigt i løbet af de sidste 100 år - få en inspektør til at vurdere den strukturelle integritet af enhver ejendom, før man overvejer et tilbud.

Beregning af investeringsværdierne

Beregning af ejendomsværdien af ​​et hjem skal ses fra et kommercielt vs. personligt perspektiv. Kapitalaktiver prissætningsmodellen er et godt værktøj til at bruge her, når der tages hensyn til risikoen og mulighederne, som det gælder for en ejendomsinvestering. Lad os antage, at du bruger denne model til at vurdere det potentielle afkast af et gammelt hjem, du ønsker at købe. Denne specifikke model ser på potentielle afkast fra udlejningsindtægter og sammenligner det med andre investeringer, der har ringe eller ingen risiko (f.eks. Statsobligationer). Den forventede investeringsafkast fra lejede indtægter bør overstige det relativt garanterede afkast af det fra statsobligationer eller "sikre investeringer. "Hvis det ikke gør det, er risikoen for lejeinvesteringen ikke fornuftig. Dette gælder for alle potentielle udlejningsinvesteringer, men for ældre hjem kan spørgsmålet være yderligere kompliceret med hensyn til vurderingen. Vi ser her, hvor meget vigtigere vurderingen er, da leje af ældre ejendomme sandsynligvis vil betyde højere vedligeholdelsesudgifter og højere husleje, og dermed påvirke det samlede afkast fra lejede indtægter. Mindre af lejebeløbet kan indregnes i det samlede afkast, hvis vedligeholdelsen på et ældre hjem nødvendiggør en uafgjort på det potentielle overskud. CAPM-modellen foreslår at tage disse risici i betragtning, inden de foretager denne type investering eller når man opretter en lejeprisstruktur. Vurderingen af ​​et gammelt hjem inden for denne struktur vil således styre den samlede beregning som den værdi, der bestemmer lånebeløbet, de mulige renoveringer, langsigtet vedligeholdelse og derefter det beløb, der skal tilbageføres i lejebeløbet.

The Bottom Line

Amerikas gamle hjem er smukke og historiske arkitekturstyper, men med et unikt sæt forhindringer for den moderne køber at overveje. At få en omfattende vurdering og sikre en grundig inspektion af hjemmet vil hjælpe med beslutninger om, hvorvidt det er værd at investeringen. Når man tænker på at købe gamle boliger som udlejningsejendomme, udregner det potentielle afkast i forhold til omkostningerne og den vurderede værdi, vil beslutningen blive i perspektiv.