Scenariet: Du bliver klar til at flytte til New York City og skal lede efter en lejebolig der. New York er en stor by - levende, rig på kultur og mangfoldighed - men du skal forstå fra starten, at den også har et af de vanskeligste at navigere ejendomsmarkederne i verden. At finde en lejlighed, du kan lide, og at du har råd til, især i Manhattan eller Brooklyn, kan være en oplevelse bedst beskrevet som en fyldt med "chok og ærefrygt. ”

Men du behøver ikke at gå alene. Der er 27.000 ejendomsmæglere, sælgere og mæglere, der venter på at hjælpe dig i alle fem bydeler, med over halvdelen af ​​dem på Manhattan. (I denne artikel er det ikke nødvendigt at bekymre sig om forskellen i titlerne, vi henviser til dem alle som mæglere for at gøre tingene lettere.)

Er det absolut nødvendigt at bruge en mægler? Nej. Er det dyrt? Ja. Vil det spare dig tid og forværring? Bestemt, hvis din mægler er god til jobbet. Og vil det spare dig penge? Sandsynligvis.

Hvorfor har New York et mæglersystem, når så mange andre byer ikke gør det? Ifølge Gary Malin, præsident for Citi Habitats, et 20-årigt Manhattan-firma, der har placeret 20.000 mennesker i lejligheder i de sidste to år, "Det er på grund af den rene tæthed - alt fra walk-ups til super luksus højhuse. De fleste ejere af ejendomme har bare ikke de ansatte eller det formål at håndtere udlejning af sig selv. ”

Et ord om lejemarkedet i New York

Ejendomsmarkedet i New York bevæger sig ved lysets hastighed og har sit eget sprog, sine egne regler. Først, hastigheden. Malin fortæller os, at for at få det sted, du vil have, skal du komme til hver lejlighed, du ser klar til, siger han, "at handle på stedet - enhver forsinkelse betyder, at du vil miste det. "New York ejendomsejere kræver en svimlende mængde papirarbejde, og at papirarbejdet skal være klar til at gå før din jagt begynder. (Mere om det senere.)

Og hvad angår NYC-ejendomsmægling: Du skal se fortegnelser, der refererer til "junior 4s" - en 1-værelses lejlighed, der har en (normalt lille, ofte dørfri og vindueløs) ekstra plads, der kan bruges som hjemmekontor, til opbevaring mv. Og bygninger, der er beskrevet som førkrig, betyder, at de blev bygget før anden verdenskrig og anses generelt for at have mere charme end nogle nyere årganger.

Et andet særpræg på NYC-markedet er, at du virkelig ikke kan begynde at lede efter en lejlighed tidligere end 30 til 45 dage før din forventede indtrængningsdato. Tilgængelige lejligheder er sjældent opført tidligere.

Hvad skal en mægler opkræve?

Mæglernes gebyrer varierer fra firma til firma, men er oftest 15% af den årlige leje.Det er muligt at finde nogle lavere satser (i en særlig aftale for læsere af ejendomswebstedet BrickUnderground.com kan du tilmelde dig hos en mægler, der opkræver et lavere gebyr end standard 15%.) Andre mæglere kan også opkræve mindre end standarden eller, da nogle kan modtage deres gebyr direkte fra ejendomsindehaveren, vil der overhovedet ikke være noget gebyr.

Hvad betyder 15% i reale termer? En $ 2, 000 / måned lejlighed vil kræve en $ 3, 600 gebyr, der skal betales, når lejekontrakten er underskrevet. Samtidig skal du betale ejendomsindehaveren en måneds leje, nogle gange to. Du skal have alle disse midler klar til underskrivelse, og alt skal betales med en certificeret check (ingen personlige checks accepteres).

"For alle, der er nye i New York, kommer mæglergebyrer som et stort chok," siger Teri Rogers, grundlægger af BrickUndergound. Det er en grund til, at mange nykommere undgår at bruge en mægler. "De begynder i New York at leje en sublet, de finder gennem en ven eller online, eller leje et værelse i en andres lejlighed. "

Hvorfor skal du bruge en mægler?

Du betaler din mægler for hans eller hendes erfaring, viden og adgang - alt yderst værdifuldt. Malin forklarer, at nogle mæglere vil finde dig en lejlighed, der har en leje, der er lavere end hvad du måske finder, hvis du foretager et gebyr uden gebyr, og hvis du sammenligner mæglerens gebyr til de sparede lejebeløb, kan du komme fremad.

En mægler kan have lister, som du ikke finder i en DIY søgning på internettet. En god mægler vil stille de rigtige spørgsmål fra starten og afgøre, hvad dine prioriteter er - hvad er dit realistiske budget til leje (de fleste New Yorkers tal på at bruge mindst 30% af deres nettoindkomst på leje); vil du have noget tæt på hvor du arbejder vil du være i et kvarter med masser af restauranter og barer eller i en der er mere rolig; skal du dele med en værelseskammerater har du en hund og i så fald hvor stor er Fido?

En kyndig mægler vil også vejlede dig gennem det nødvendige papirarbejde - alle de økonomiske oplysninger, du har brug for, f.eks. En arbejdsgiverbog, pay stubs, indkomstskat og mere. Hvis du ikke har en indkomst, der er 40 gange så meget som din husleje, vil de fleste udlejere ikke engang overveje at give dig en lejekontrakt, så du skal have en garant, eller co-signer, hvem skal indsende en svimlende mængde papirarbejde såvel. Mægleren vil hjælpe dig med denne ofte tornede situation (garantister, der ikke er bekendte med New York-markedet, kan bøje, når de ser, at de skal indsende flere oplysninger, end de gjorde, da de købte deres eget hjem).

Din mægler planlægger aftaler, gå med dig for at se på lejligheder og hjælpe dig med at indsende de ansøgninger, der kræves af ejendomsindehaveren. Han eller hun vil være lige ved siden af ​​dig ved leje af signering. Din mægler vil være din advokat hvert trin i processen, og selv når du har fundet en lejlighed, kan en mægler være en stor ressource for information om flytning, lokal transport, om eventuelle spørgsmål, som en nybegynder måtte have.

Hvordan finder du en god mægler?

Sandsynligvis den bedste vej til en mægler, du kan stole på, er via henstillinger fra venner, familie og venner af venner. Brug sociale netværk værktøjer til at finde folk, der har haft gode erfaringer med deres New York City søgning. Sørg for, at firmaet, som mægleren repræsenterer, er medlem af Real Estate Board of New York; vær mistanke om enhver aftale, der ser for godt ud til at være sandt - fordi det vil være.

Hvis du allerede ved, hvilket kvarter du vil bo i, skal du søge en mægler, der har haft erfaring der, eller endnu bedre, en, som både lever og arbejder der.

Vær forsigtig med mæglere, der vil have dig til at møde dem på gaden og virke lidt skyggefulde om oplysninger om deres kontor. Og aldrig falde til "bringe penge" anmodning.

Den nederste linje

Medmindre du er blandt de udvalgte få, der vil kunne finde en lejlighed uden at skure enten sved eller tårer (f.eks. Din søster flytter ud af hendes overkommelige lejlighed og har arrangeret med ejendomsejeren for dig at overtage lejemålet), kan du overveje at bruge en mægler, der vil navigere systemet til dig.

For mere om valg af lejlighed, se 5 tips til at finde en god udlejer . Fandt du et sted? Læs Forsikring 101 For Lejere .