For mange mennesker er køb af et hjem den største enkeltfinansielle investering, de nogensinde vil lave. På grund af den stramme prislapp, har de fleste normalt brug for et pant. Et pant er en type af afskrivet lån, hvor gælden tilbagebetales i faste rater over en periode. Afskrivningsperioden refererer til længden af ​​tid, i år, at en låntager vælger at betale et pant.

Mens den mest populære type er det 30-årige fastforrentede realkreditlån, har købere andre muligheder, herunder 25-årige og 15-årige realkreditlån. Afskrivningsperioden påvirker ikke kun, hvor længe det vil tage at tilbagebetale lånet, men hvor meget renter vil blive betalt over realkreditlånets løbetid. Længere afskrivningsperioder indebærer typisk mindre månedlige betalinger og højere samlede rentekostnader i løbet af lånets løbetid. Kortere afskrivningsperioder medfører generelt større månedlige betalinger og lavere samlede rentekostnader. Det er en god ide for alle på markedet for et realkreditlån at overveje de forskellige afskrivningsmuligheder for at finde en, der giver den bedste pasform vedrørende håndterbarhed og potentielle besparelser. Her ser vi på forskellige afviklingsstrategier for boliglån til dagens homebuyers.

Amortisationsskemaer

Det nøjagtige beløb af hovedstol og renter, der udgør hver betaling, vises i afskrivningsplanen for afskrivninger (eller amortiseringstabellen). I begyndelsen går mere af hver månedlig betaling til interesse. Renter på et realkreditlån er fradragsberettiget. Hvis du er i en høj skattekonsol, vil dette fradrag være mere værd end dem med lavere skatteprocenter. Med hver efterfølgende betaling går mere og mere af betalingen til revisor og mindre til renterne, indtil realkreditlånet er betalt fuldt ud, og långiveren giver en tilfredshed med realkreditlån hos amtskontoret eller landregistret.

Længere afskrivningsperioder Reducer månedlig betaling

Lån med længere afskrivningsperioder har mindre månedlige betalinger, fordi du har mere tid til at tilbagebetale lånet. Dette er en god strategi, hvis du vil have betalinger, der er mere håndterbare. Følgende figur viser et forkortet eksempel på en afskrivningsplan for et $ 200,000 30-årigt fastforrentet lån på 4,5%:

Figur 1 Forpagtningsgodtgørelsen for denne 30-årige fast rente 4. 5% pant er altid den samme hver måned ($ 1, 013. 37). De beløb, der går til hovedstol og renter ændrer sig dog hver måned. Vist her er de første tre måneder af afskrivningsplanen, og derefter betalinger på 180, 240, 300 og 360 måneder.

Sammendrag for den 30-årige faste rente 4. 5% lån:

- Realkreditlån = $ 200,000

- Månedlig betaling = $ 1, 013. 37

- Renterum = $ 164, 813 .42

- Samlede omkostninger = $ 364, 813. 20

Kortere afskrivningsperioder sparer dig penge

Hvis du vælger en kortere afskrivningsperiode - f.eks. 15 år - får du højere månedlige betalinger, men du vil Spar også betydeligt på renter over lånets løbetid, og du vil tidligere eje dit hjem.Rentesatser på kortere lån er også typisk lavere end de på længere sigt. Dette er en god strategi, hvis du komfortabelt kan opfylde de højere månedlige betalinger uden uforholdsmæssigt vanskeligt. Husk, at selvom afskrivningsperioden er kortere, betyder det stadig at foretage 180 sekventielle betalinger. Det er vigtigt at overveje, hvorvidt du kan opretholde dette betalingsniveau.

Figur 2 viser, hvordan afskrivningsplanen ligner det samme lån på $ 200,000 4,5%, men med en 15-årig afskrivning (igen en forkortet version af hensyn til enkelhedens skyld):

Figur 2 Det samme $ 200,000 4,5% lån, men med en 15-årig amortisering. De første tre måneder af afskrivningsplanen vises sammen med betalinger på 60, ​​120 og 180 måneder.

Sammendrag for den 15-årige faste rente 4. 5% lån:

- Realkreditlån = $ 200,000

- Månedlig betaling = $ 1, 529. 99

- Rentebeløb = $ 75, 397 58

- Samlede omkostninger = $ 275, 398. 20

Som vi kan se fra de to eksempler, resulterer den længere, 30-årige afskrivning i en mere overkommelig betaling på $ 1, 013. 37 sammenlignet med $ 1, 529. 99 for det 15-årige lån, en forskel på $ 516. 62 hver måned. Det kan gøre en stor forskel for familier på et stramt budget, eller som blot ønsker at dække månedlige udgifter. De to scenarier illustrerer også, at den 15-årige afskrivning sparer 89, 416 i renteomkostninger. Hvis en låntager komfortabelt har råd til de højere månedlige betalinger, kan der opnås betydelige besparelser med en kortere afskrivningsperiode.

Accelereret betalingsopsætning

Selv med en længere afskrivningslån er det muligt at spare penge på renter og afbetale lånet hurtigere gennem accelereret afskrivning. Denne strategi indebærer at tilføje ekstra betalinger til din månedlige realkreditregning, der potentielt sparer dig titusindvis af dollars og giver dig mulighed for at være gældsløse (i det mindste i form af realkreditlån) år før. Tag det $ 200, 000, 30-årige realkreditlån fra ovenstående eksempel. Hvis en ekstra $ 100 betaling blev ansat til revisor hver måned, ville lånet blive tilbagebetalt fuldt ud i 25 år i stedet for 30, og låntageren ville realisere en besparelse på 317 745 i rentebetalinger. Bring det op til en ekstra $ 150 hver måned, og lånet ville blive opfyldt i 23 år med en $ 43, 204. 16 besparelser. Selv en enkelt ekstra betaling hvert år kan reducere renten og afkorte afskrivningen, så længe betalingen går til revisor, og ikke renterne (sørg for, at din långiver behandler betalingen på denne måde). Naturligvis bør du ikke afstå fra fornødenheder eller tage penge ud af rentable investeringer for at foretage ekstra betalinger. Men at skære på unødvendige udgifter og sætte pengene i retning af ekstra betalinger kan give god økonomisk mening. Og i modsætning til det 15-årige realkreditlån giver det dig fleksibilitet til at betale mindre nogle måneder.

Tip: Online realkreditberegninger kan hjælpe dig med at bestemme hvilket realkreditlån der er rigtigt for dig og beregne virkningen af ​​at foretage ekstra realkreditlån. Derudover kan realkreditkalkulatorer bruges til at bestemme de bedste rentesatser.For at komme i gang kan du prøve vores regnemaskine nedenfor.

Andre valgmuligheder

Lån med rentetilpasningslån kan give dig mulighed for at betale endnu mindre pr. Måned end et 30-årigt fastforrentet realkreditlån, og du kan muligvis justere betalinger på andre måder, der kan matche en forventet stigning i personlig indkomst . Månedlige betalinger på disse kan dog stige - hvor ofte afhænger af økonomiske indikatorer og hvordan kontrakten er skrevet - og med pantrenter stadig ved næsten historiske nedture, er de nok et uklogt bud for de fleste boligejere. På samme måde har rentebetalinger og andre typer af ballonlån ofte lave betalinger, men vil efterlade dig en stor balance ved udgangen af ​​låneperioden, også et risikabelt spil.

Bottom Line

Beslutning om, hvilken pant du har råd til, bør ikke udelukkende overlades til långiveren: Selv i det nuværende låneklima med sine hårdere standarder, kan du blive godkendt til et større lån, end du virkelig har brug for. Hvis du kan lide ideen om en kortere afskrivningsperiode, så du kan betale mindre interesse og ejer dit hus tidligere - men har ikke råd til de højere betalinger - overveje at søge et hjem i et lavere prisklasse. Med et mindre realkreditlån kan du måske svinge de højere betalinger, der følger med en kortere afskrivningsperiode.

Fordi så mange faktorer kan påvirke hvilket realkreditlån der er bedst for dig, er det vigtigt at evaluere din situation. Hvis du overvejer et stort realkreditlån, og du er i en høj skattekonsol, vil din realkreditfradrag sandsynligvis være gunstigere end hvis du har et lille realkreditlån og er i et lavere skattefelt. Eller hvis du får godt afkast af dine investeringer, kan det ikke være økonomisk fornuftigt at skære ned på at bygge din portefølje for at gøre højere pantbetalinger. Det der altid giver god økonomisk mening er at evaluere dine behov og omstændigheder, og tag dig tid til at bestemme den bedste realkreditinstitutionsstrategi for dig.