Et hjem er typisk den største enkeltinvestering, en person nogensinde laver. På grund af den høje pris involverer det normalt en slags finansiering. Mens et boliglån er den mest almindelige form for finansiering, findes der alternativer. En sådan mulighed er ejerfinansiering, hvilket sker, når en boligkøber finansierer købet direkte gennem sælgeren - i stedet for gennem en almindelig pant långiver eller bank.

Med ejerfinansiering (også kaldet sælgerfinansiering) overdrager sælgeren ikke penge til køberen som realkreditlåner ville. I stedet udbyder sælgeren tilstrækkelig kredit til køberen til at dække købsprisen for hjemmet, minus enhver forskudsbetaling, og køberen foretager regelmæssige betalinger, indtil beløbet er betalt fuldt ud. Køberen tegner et løftebrev til sælgeren, som fortæller vilkårene for lånet, herunder rentesatsen, tilbagebetalingsplanen og følgerne af misligholdelsen. Ejeren holder titlen til huset, indtil køberen betaler lånet.

De fleste ejerfinansieringsaftaler er kortsigtede, og en typisk ordning kan indebære afskrivning af lånet over 30 år, men med en endelig ballonbetaling efter fem år - teorien er, at efter fem år Køber skal have tilstrækkelig egenkapital i hjemmet og / eller have haft tilstrækkelig tid til at forbedre sin økonomiske situation for at kvalificere sig til et almindeligt realkreditlån. Ejerfinansiering kan være en god mulighed for både købere og sælgere, men der er risici. Her er et kig på fordele og ulemper ved ejerfinansiering, uanset om du er køber eller sælger.

Ejerefinansiering kan være en god mulighed for begge parter i en fast ejendomstransaktion:

Fordele for købere:

Hurtigere lukning - ingen venter på banklånsofficer, underwriter og juridiske afdeling til at behandle og godkende ansøgningen.

Billigere lukning

• -
• Ingen bankgebyrer eller vurderingsomkostninger. Fleksibel nedbetaling - ingen bank eller regering krævede minimumsbeløb. God mulighed for købere, der ikke er i stand til at sikre et realkreditlån.
• Fordele for sælgere:
• Kan sælge "som det er" - potentiale til at sælge uden at foretage dyre reparationer, som traditionelle långivere måtte kræve.

God investering - potentiale til at tjene bedre satser på de penge du rejste fra at sælge dit hjem end du ville investere i summen på andre måder.

• Lønoptagelse - Lånet kan sælges til en investor, der giver dig en engangsbeløb med det samme.
• Behold titel - hvis køberen vælger, holder du forskudsbetaling, eventuelle penge, der er betalt, plus huset.
• Sælg hurtigere - potentiale til at sælge og lukke hurtigere, da købere undgår pantprocessen.
• Ulemper ved ejerfinansiering
• Selv om ejerfinansiering kan være til gavn for både købere og sælgere, har den også nogle juridiske, finansielle og logistiske ulemper:

Ulemper for købere:

Højere interesse - den interesse du betaler vil sandsynligvis være højere end hvad du ville betale til en bank

Har stadig brug for sælgerens godkendelse - selvom en sælger er spil til ejerfinansiering, vil han måske ikke blive din långiver.

• På grund af Salgsklausul - Hvis sælgeren har et pant på ejendommen, kan hans bank eller långiver kræve øjeblikkelig betaling af gælden fuldt ud, hvis huset sælges (til dig). Dette skyldes, at de fleste realkreditlån har "Due on Sale" -klausuler, og hvis långiver ikke er betalt, kan banken afskaffe. For at undgå denne risiko skal du sørge for, at sælgeren ejer huset gratis og klart, eller at sælgerens långiver er enig i ejerfinansiering.
• Ballonbetalinger - med mange ejerfinansieringsordninger, udbetales en stor ballongbetaling efter fem år. Hvis du ikke kan sikre finansiering ved da, kan du miste alle de penge, du har betalt indtil videre, plus huset.
• Ulemper for sælgere:
• Dodd-Frank Act (se Hvad er Dodd-Frank Act? Og hvordan påvirker det mig?) -

Nye regler gælder for ejerfinansiering: Ballonbetalinger kan ikke være en mulighed , og du skal muligvis inddrage en Mortgage Loan Originator, afhængigt af antallet af ejendomme, du ejer-finansiere hvert år.

• Standard - køberen kunne stoppe med at foretage betalinger til enhver tid. Hvis dette sker, og han ikke bare går væk, kan du ende med at gå gennem afskærmningsprocessen. Reparationsomkostninger - hvis du tager tilbage ejendommen af ​​en eller anden grund, kan du ende med at skulle betale for reparationer og vedligeholdelse, afhængigt af hvor godt køberen tog sig af ejendommen.
• Bottom Line
• Ejerfinansiering kan hjælpe sælgere med at udskyde "Sold" -skiltet hurtigere og hjælpe købere med at komme ind i boliger - selvom de ikke kunne sikre et traditionelt pant

(se Mortgage Basics: Sådan Få et realkreditlån)

. Der er fordele og ulemper, at både købere og sælgere bør være opmærksomme på, når de overvejer eller engagerer sig i en ejerfinansieringsaftale. En kvalificeret ejendomsadvokat ( se Hvad skal ejendomsadvokater gøre? ) bør konsulteres for at besvare eventuelle spørgsmål, plus skrive salgskontrakt og pengeseddel.