Will Rogers anbefalede engang at folk skulle købe jord på grund af sin mangel. Med dette i tankerne skal investorerne forstå, hvor praktisk det er at eje jord og at drive en landbaseret virksomhed. De skal også være opmærksomme på de specifikke typer af jordrelaterede investeringsmuligheder, der er tilgængelige via investeringsprodukter som børsnoterede fonde (ETF'er) og børsnoterede notater (ETN'er).

Typer af jordinvesteringer

Uafhængigt velhavende mennesker kan købe jord til personlig brug og rekreation. Desværre falder de fleste ikke i denne kategori. Dette stiller spørgsmålet: Er jordbesiddelsesmuligheder og forretningsvirksomheder i stand til at skabe et acceptabelt investeringsafkast for små investorer, mens de stadig giver dem glæder og attributter i forbindelse med jordbesiddelse? For at besvare dette spørgsmål skal potentielle grundejere kunne evaluere 10 generelle kategorier af potentielle jordinvesteringer:

• Bebyggelsesareal
• Kommerciel udviklingsland
• Råafgrøder
• Dyrhavejord
• Timberland
• Mineralproduktionsareal
• Grøntsagergårdsareal
• Vineyards
• Beboelser
• Rekreativt land

Beboelses- og erhvervsejendomme

Beboelses- og kommerciel jordudvikling giver mulighed for at komme ind i investeringsejendomsejendomme, fordi stort set et ubegrænset antal muligheder for jordudvikling kan struktureres for at imødekomme en investors kapital og tidsbegrænsninger. Desværre negerer disse typer af udvikling muligheden for, at ejeren kan nyde at bruge jorden. Derfor er bolig- og kommerciel jordudvikling ikke mulige muligheder for folk, der virkelig vil opleve den nostalgiske følelse af jordbesiddelse.

Ud fra et investeringssynspunkt er mange muligheder, såsom Vanguard REIT ETF (ARCA: VNQ VNQVanguard REIT83. 65 + 0. 67% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ), giver diversificeret eksponering til industri-, kontor-, detail-, sundhedsvæsen, offentlig oplagring og boligudvikling. For de fleste små investorer er REIT ETF'er et ideelt valg, fordi de ikke kræver direkte ledelse, de er bredt diversificeret efter ejendomstype, de er geografisk spredte, de kan købes eller sælges på realtid, og de er meget billige.

Råafgrøder og arealer til husdyrbrug

Grunde, der er købt til landbrugsopdræt eller til drift af husdyrbrug, giver mulighed for at nyde jord fra den traditionelle følelse af nostalgi, såvel som ud fra et indkomstniveau. Der er dog mange problemer for små investorer, der køber jord for at drive disse typer virksomheder.For det første skal den skala, der kræves for at drive en rækkeafgrødeoperation eller husdyrbrug, være meget stor for at være økonomisk levedygtig. Dette kræver igen et betydeligt forskudt kapitaludlæg langt ud over det, de fleste har råd til. Desuden er de løbende faste omkostninger forbundet med at drive disse typer landbrugsoperationer ekstremt høje.

Dette betyder igen, at den økonomiske løftestang og forretningsrisikoen for sådanne operationer også er meget høj. Som følge heraf er der lagt en betydelig mængde stress på landsejeren for at gøre disse typer forretningsmæssige virksomheder økonomisk succesfulde. I mange tilfælde overstiger stressniveauet langt de nostalgiske fordele, som folk længes efter som grundejere. Med dette i betragtning er det en retfærdig vurdering at sige, at de fleste små investorer bør undgå at forfølge disse typer af store landbrugsoperationer, da risikoen og vanskelighederne ved en sådan aktivitet sandsynligvis vil overstige fordele.

Selvom ejeren af ​​en traditionel ræddsopdræt eller opdræt er sandsynligvis ikke gennemførlig for de fleste små investorer, giver mange landbrugsinvesteringsmuligheder acceptabel investeringseksponering for traditionelle landbrugsvirksomheder. For eksempel er United States Agriculture Index Fund (ARCA: USAG) en børsnoteret fond, der giver eksponering for sojabønner, majs, hvede, bomuld, sukker, kaffe, sojabønneolie, levende kvæg, feederkvæg , kakao, magert hogs, Kansas City hvede, rapsolie og sojabønnemel. Ved at investere i dette produkt vil små investorer derfor have bred investeringseksponering for traditionelle landbrugsaktiviteter. Dette kan igen bruges af investoren til at holde sig ajour med traditionelle landbrugspraksis samt tilbyde potentialet til at skabe et attraktivt investeringsafkast over tid.

Små investorer kan også udnytte en række fokuserede investeringer muligheder for at få eksponering for specifikke typer af traditionelle landbrugsoperationer. For eksempel er Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (ARCA: DIRT DIRTBarclays Bank iPath Pure Beta Agriculture Exchange Traded Notes 2011-18. 4. 41 Ser-A Lkd til BC Comm Landbrug Purre Beta TR30 . 04 + 0. 16% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) giver investeringseksponering til bløde råvarer som majs, hvede, sojabønner, sukker, bomuld og kaffe og Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (ARCA: LSTK) giver investeringseksponering til kvæg og svin. Som disse eksempler illustrerer, kan små investorer bruge en række ETN'er til at få eksponering for bestemte typer landbrugsoperationer.

Med hensyn til at udnytte ETF'er og ETN'er som jord- og landbrugsrelaterede investeringsmuligheder skal investorerne forstå, at mange af disse typer produkter anvender afledte instrumenter som futureskontrakter for at skabe markedseksponering. Som følge heraf skal investorerne foretage en grundig due diligence på disse typer investeringer for fuldt ud at forstå deres potentielle risici og gevinster. Ikke desto mindre er brugen af ​​ETF'er og ETN'er sandsynligvis den bedste mulighed for at engagere sig i traditionelle storskala landbrugsoperationer.

Små landbrugsinvesteringsmuligheder

For små investorer til virkelig at nyde den mere traditionelle sans for jordbesiddelse, er måske de bedste muligheder tømmergårde, mineraler, grøntsager, frugtplantager, vinmarker og rekreativt land. Disse typer af landbrugsindsats er meget mere attraktive for små investorer, fordi omfanget af jordkøb kan skræddersys for at imødekomme investorens kapitalkrav, disse typer landbrugsaktiviteter har potentialet til at skabe en løbende indkomststrøm, og investorer kan nyde at være på jorden, mens det bruges til at generere indkomst. Med det sagt er en række ETF'er og ETN'er også direkte bundet til disse typer landbrugsindsatser. Derfor kan små investorer måske overveje at investere i dem, hvis de beslutter at køre en mindre landbrugsoperation kræver for meget af deres tid og ressourcer.

Guggenheim Timber ETF (ARCA: CUT CUTClaymore Tr 231. 18-0. 67% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) er designet til at spore præstationen af ​​global tømmervirksomheder og omfatter bedrifter i virksomheder, der ejer eller lejer skovbevoksede arealer og høster tømmer til kommerciel brug og salg af træbaserede produkter. Dette er et eksempel på en investeringsoption, der er værd at overveje for investorer, der ønsker indirekte eksponering for specifikke småbedriftsoperationer. Desuden er SPDR S & P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (ARCA: XOP XOPSPDR SP OlGs EP36. 83 + 4. 19% Lavet med Highstock 4. 2. 6 < ) er en af ​​de mange investeringsmuligheder, der giver eksponering for udvikling af mineraler. Begge disse muligheder illustrerer værdien af ​​ETF'er og ETN'er, som nu gør det muligt for små investorer muligheder, der kun var tilgængelige for hedgefonde. Finansieringsindustrien har ikke ved udgangen af ​​2013 oprettet en ETN eller ETF, der giver eksponering for grøntsagshaveaktiviteter, vingårdsvirksomhed, frugtplantage eller rekreativt areal. Derfor, hvis disse typer af investeringsmuligheder for jord er, hvad investorer søger, skal de tage en mere praktisk tilgang ved at etablere en lille gårdsoperation alene.

Problemer, der skal overvejes inden købsareal

Når der først er truffet beslutning om at købe rå jord som investering eller til udvikling, skal investorer forstå mange spørgsmål om de juridiske forhold, der er forbundet med brugen af ​​specifikke pakker af ejendomme. For eksempel kan begrænsninger for arealanvendelse begrænse den måde, hvorpå jorden kan bruges af ejeren. Landlejeaftaler kan give adgang til en del af ejendommen til en uafhængig part, og overdragelsen af ​​mineralrettigheder kan give en uafhængig part den tilladelse til at udvinde og sælge mineraler til økonomisk gevinst. Derudover kan ripariske og kystretlige rettigheder fastsætte den adgang, som grundejeren har til tilstødende vandveje, og landets lejemål kan diktere, om det ligger i et oversvømmelsesplan, hvilket i høj grad vil påvirke den måde, hvorpå jorden kan udnyttes. Heldigvis kan potentielle landkøbere få svar på disse spørgsmål ved at gennemgå den juridiske specifikation for en pakke jord, som findes i et dokument kendt som en jordgods.Denne type dokument er typisk tilgængelig for offentligheden via internettet, eller den kan fås på gammeldags måde ved at besøge landregistrerings- og aktedivisionen på den relevante amtskonsulent.

Ud over lovlighedsproblemer, der kan påvirke købt jord, bør små investorer overveje landets adgang til basale forsyningsselskaber som el eller telekommunikation. Investorer bør også gennemgå landets årlige ejendomsskatforpligtelse, vurdere potentialet for overtrædelse af overtrædelser og analysere jordens afsides beliggenhed fra grundejeren såvel som fra nærmeste samfund. Alle disse problemer er vigtige, fordi manglen på forsyningsselskaber i høj grad kan forhindre evnen til at udnytte jorden, kan landets afsides beliggenhed påvirke den tid, en landsejer har til at nyde ejendommen, og ejendomsskat kan påvirke ejendommens økonomi. Med disse problemer i betragtning bør potentielle grundejere foretage en omfattende due diligence vurdering inden de beslutter at købe jord.

Generel oversigt over landværdier

Investorer, der overvejer et køb af råmarkeder, skal indse, at de er involveret i en rent spekulativ investering. Dette skyldes, at uudviklet jord ikke genererer nogen indkomst, og derfor skal enhver afkast af investeringen komme fra den potentielle gevinst, der kan modtages, når jorden er solgt. Med dette i tankerne kan omkostningerne ved gæld til en gård fast ejendom lån bruges til at hjælpe med at foretage en foreløbig investeringsanalyse.

Pr. 31. marts 2014 var den årlige procentsats for et 30-årigt fuldt afskrivet landbrugs-fast ejendomslån på 5,9%. Baseret på denne sats vil land, der købes via et landlån, skulle stige med 5,9% hvert år for at landinvesteringen går i stykker. På de fleste områder i USA er det ikke sandsynligt, at dette sker, især over en længere periode. Derfor har råjord rent rent investeringsmæssigt et rent attraktivt investeringsafkast, især når man tager højde for den tid, investorerne typisk skal eje, for at opnå et investeringsafkast. Endvidere vil renteniveauet for landbrugsjordlån sandsynligvis stige i fremtiden, hvilket igen betyder, at ligevægten for fremtidige køb af jord vil stige også.

Hvis gældsudgifterne til et fast ejendom til fast ejendom ikke afskrækker små investorer fra at købe jord som en spekulativ investering, og de tror virkelig, at de kan etablere en lille landbrugsoperation, der vil opfylde deres kapitalkrav, indkomstkrav og tidsbegrænsninger er mange vurderingsrapporter let tilgængelige. Disse rapporter kan fås fra landbrugsafdelingerne i offentlige statsuniversiteter for at hjælpe med at vurdere muligheden for at etablere en virksomhed med små bedrifter. Derfor skal små investorer, der ønsker at etablere en tømmergård, en vegetabilsk gård, en vingård eller en frugthave, finde en omfattende og rettidig analyse, der forklarer, hvordan man etablerer disse typer af operationer, mængden af ​​arbejde, som de sandsynligvis vil medføre, hovedstolens udlæg kræves, det tidsrum, der er nødvendigt for at modtage investeringsafkast, og den sandsynlige afkast af investeringer, som operationen med mindre gård vil opnå over tid.Endelig, og måske vigtigst af alt, må investorer forstå, at køb af jord til drift af en mindre gårdsvirksomhed er sandsynligvis den mest vanskelige og risikable type forretningssatsning, der kan forfølges. Dette skyldes, at der i tillæg til den risiko, der findes i alle virksomhedsbestræbelser, opdrætter landbrugsaktiviteter en lang række risici, som ikke-landbrugsvirksomheder ikke behøver at beskæftige sig med. Eksempler er truslen om en række forskellige afgrøde sygdomme, potentialet for skadedyrsangreb, et stadigt skiftende vejrmiljø og ustabile markedspriser. Af disse grunde kombineret med det faktum, at driften af ​​en småbedriftsvirksomhed indebærer en betydelig fysisk styrke, udholdenhed og en meget stærk arbejdsmoral, vil langt de fleste investorer sandsynligvis ikke kunne klare alle landbrugsbehovene på en bæredygtigt grundlag.

Bottom Line

Køb rå jord er en meget risikabel investering, fordi den ikke vil generere nogen indkomst og måske ikke generere en gevinst når ejendommen sælges. Desuden er det meget risikabelt at udnytte en gård med fast ejendom til at købe jord. Med disse punkter er det anbefalet, at de fleste små investorer, der længes efter eget areal eller driver en lille landbrugsvirksomhed, bør udnytte den brede vifte af ETF'er og ETN'er, der giver eksponering for en lang række landbrugs- og landbrugsmæssige aktiviteter. Ved at udnytte disse typer investeringsprodukter, mens de nyder det store antal amerikanske parker, der er fri for offentligheden, bør investorer kunne opfylde deres ønske om landrelaterede fritidsaktiviteter, samtidig med at der opnås et rimeligt investeringsafkast over tid.