Som investorer klamrer for indkomstløsninger i lyset af Federal Reserve's lave rentepolitikker, har mange indset sig på udbyttemulighederne i ejendomsinvesteringer (REITs). For at kvalificere sig til skattestrukturen skal REITs udlede mindst 75% af deres indtægter fra husleje og andre direkte ejendomsaktiviteter og uddele mindst 90% af deres skattepligtige indkomst i form af udbytte. Som sådan har sektoren et meget højere gennemsnitligt udbytte - i øjeblikket omkring 4% - end deres traditionelle corporate fætre.
Desperat for indkomst, kan investorer ikke få nok højtydende REITs, og Wall Street ryster for at forsyne dem. Denne udbudsvækst kommer imidlertid ikke fra traditionelle lejlighedsbyggere eller kontorparksejere. Det kommer fra virksomheder i virksomheder som ejerskab af billboards, mobiltelefon tårne ​​og datacentre, hvilket gør konverteringen til REIT status via IRS privat brev afgørelser.
For investorer giver stigningen i den nye REIT-aktivitet nogle ret interessante udbyttemuligheder.
At gøre springet
Investeringsbanken Barclays tæller i øjeblikket mindst 15 virksomheder aktivt i betragtning af en delvis eller total konvertering til en ejendomsinvesteringsforvaltningsstruktur inden for de kommende år. Den primære drivkraft bag konverteringerne er enkel: Investorer har brug for pålidelig indkomst og virksomheder skal spare penge på stigende skatter. Som følge heraf har markedet vist REITs betydelig præferencebehandling på grund af deres pålidelige indkomststrømme. Virksomhederne citerer potentialet for skattebesparelser, øget udbytte og højere aktiebeholdninger. Denne dualitet på investor- og virksomhedsniveau har presset mange virksomheder til at udvide definitionen af ​​"fast ejendom" og gøre konverteringen til et REIT; Men at komme der er ikke så simpelt.
Den første test er afgørende for, hvorvidt virksomheden ejer en tilstrækkelig mængde fast ejendom, der kan generere huslejeindtægter. Husk, at 75% af REITs indkomst skal komme fra husleje eller renter. Selvom det er nemt for en virksomhed, der planlægger at eje indkøbscentre, bliver det svært under IRS 'vage regler om definitionen af ​​"fast ejendom" for f.eks. Et firma, der ejer salthuller til dokumentopbevaring.
Det kræver private brevhøringer fra Uncle Sam, især i sektorer, hvor der ikke er nogen eller få eksempler på REIT-konvertering. Efter OK fra IRS kommer en kompliceret proces med forskellige skatterapporteringsstandarder, potentielt salgskomponenter samt udrensning af selskabets kontanter.
Virksomheder og aktionærer, der foretager konverteringen med succes, kan dog belønnes. I 2011 konverterede American Tower (NYSE: AMT) til en REIT efter at IRS var enige om at klassificere celletårne ​​som fast ejendom. Aktier kunne have været for omkring $ 45.I dag kan AMT fås på $ 77 per aktie. På samme måde har tømmerfirmaet Weyerhaeuser (NYSE: WY WYWeyerhaeuser Co35. 66-0. 14% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) ved sin omregning betalt en $ 5. 6 mia. Specialudbytte til aktionærer i 2010.
Konverteringer går ikke altid rigtigt. Da REIT'er blev skabt først i 1990'erne, blev ikke-traditionelle ejendomstyper som fængsler, celletårne ​​og golfbaner omdannet til REITs; Men nogle af disse virksomheder producerede forfærdelige resultater, hvor nogle tilfælde producerede tab på 90% eller mere. F.eks. Har fængselsejeren og den nuværende REIT-konvertering Corrections Corp (NYSE: CXW CXWC Correction Corporation of America Inc24. 86 + 1. 35% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) forsøgt REIT konvertering en gang før. I 2000 var bestanden under $ 1, og konverteringen blev omvendt. På samme måde lider gældskrav ofte i kølvandet på en REIT-konvertering.
Stadig værdsat din porteføljens tid
På trods af risiciene er der stadig meget at godt lide væksten i REIT-konvertering til almindelige detailinvestorer. REITs kan reducere risikoen for en traditionel aktie- / obligationsportefølje og beskytte mod inflationsgenerationer, da de ejer faste ejendomme, hvis værdier ikke bevæger sig i synkronisering. Så er der de saftige udbytte at overveje. Alt i alt kan væddemål på de virksomheder, der laver kontakten, være det værd i det lange løb. Disse omfatter Cincinnati Bells (NYSE: CBB CBBCincinnati Bell Inc19. 40 + 0. 26% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) datocenter datterselskab CyrusOne, mobiltelefon tårn operatører Crown Castle International (NYSE : CCI CCICrown Castle International Corp111. 81 + 4. 98% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) og SBA Communications (Nasdaq: SBAC SBACSBA Communications Corporation164. 42 + 6. 40 % Lavet med Highstock 4. 2. 6 ), dokumentlagerfirma Iron Mountain (NYSE: IRM IRMIron Mountain Inc40. 64 + 1. 30% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) og billboard ejer Lamar Advertising (Nasdaq: LAMR LAMRLamar Reklame Co74. 91 + 7. 06% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ).
En fortsættelse af overskuddet
Selvom springet for at opnå REIT-skattestatus har været i gang i nogle år, har det virkelig accelereret i det sidste år eller deromkring. I betragtning af at jagten på højere indtægter og lavere selskabsskat stadig er på, kan investorerne fortsætte med at se, at trenden går ud i de kommende år. Samlet set bør det få dem til at smile og give dem mange nye udbyttevalg.