Når boligmarkedet begyndte at springe i 2007, så det ud til, at dagene med lavt nedbetalte realkreditlån var over. Men overraskende, kun nogle få år senere kan selv forbrugere med undergennemsnitskredit ofte købe et hjem med langt mindre end 20% på forhånd.

Selv i umiddelbar nærhed af boligsiden havde forbrugerne få muligheder, hvis deres opsparingskonto var lidt mangelfuld. FHA realkreditlån, som kræver kun 3, 5% ned, nydt en stigning i popularitet. Og for dem, der kvalificerede, fik VA boliglån købere til at finansiere hele prisen på deres hjem.

Disse dage bliver det også lettere at få et konventionelt lån med lav nedbetaling. Fannie Mae og Freddie Mac, der køber størstedelen af ​​realkreditlån fra U. S. långivere, for nylig meddelte, at de ville reducere deres mindste forskudsbetaling fra 5% til 3%. På den måde åbnede de døren for bankerne for at konkurrere om kontantstrømpede boligkøbere.

Mens det stadig er muligt at købe et hjem med meget lidt ned, om det er en god ide for forbrugerne, er et andet spørgsmål. Er det fornuftigt at opbygge dine besparelser og vente med at gå hjem til shopping, indtil du kan lægge flere penge ved lukning? Og hvor meget af dine besparelser skal du investere i boliger? Her er nogle faktorer at overveje.

Nedre betaling: Højere langsigtede omkostninger

Måske den første ting at tænke på med lavt udlån er, at de med få undtagelser koster dig mere i den lange løb. Fordi du finansierer mere af boligprisen, vil dine rentebetalinger i løbet af lånets løbetid være betydeligt højere.

Hvis du f.eks. Køber et hjem på $ 200 000 med 5% i stedet for 20%, vil betale omkring $ 35.000 mere i renter i løbet af et 30-årigt lån. Selvfølgelig vil du også betale mere for at dække lånets hovedstol.

I betragtning af hvor utrolig lave nutidens rentesatser er, kan dette alene ikke afholde dig fra at købe et hjem før eller senere. Jo større bekymring er at tilføje til dine udgifter de realkreditforsikringspræmier, du typisk skal gaffel over, hvis du køber et hus eller en lejlighed med mindre end 20% nede. Udgangspunktet for disse betalinger er at dække långiverens tab, hvis du har standard på dit lån.

Der er to grundlæggende typer af realkreditforsikring. Hvis du tager et FHA-lån ud, giver private långivere midlerne til dit hjem køb, og regeringen fungerer som din forsikringsselskab. Hvis hjemmet er mindre end $ 625.000, er den årlige realkreditforsikringspræmie (MIP) for tiden 0. 80% eller 0. 85% afhængigt af det finansierede beløb. Du skal også betale en præmiepremie, som beløber sig til lidt over $ 3, 000 for et lån på $ 180.000.

Hvis du får et almindeligt pant, betaler du i stedet noget, der hedder privat pantforsikring eller PMI.Typisk koster det overalt fra 0,3% og 1,15% om året, men i dette tilfælde er der ingen forudbetaling. (For mere, se: Hvad er forskellen mellem privat pant forsikring (PMI) og realkreditforsikringspræmie (MIP)? )

En nedbetalingskompromis

betyder udsigten til realkreditforsikring, at du bør vent indtil du kan lægge en fuld 20% af boligens omkostninger? Ikke nødvendigvis.

Til at begynde med, i nogle pricier byer er venter ikke altid realistisk. Hvis du bor i en del af landet, hvor selv beskedne hjem koster $ 400.000, skal du scrounge op $ 80, 000 før du kommer ind på markedet. Og hvis du bor i et område, hvor køber er billigere end udlejning, kan der være en ekstra forstyrrelse for at blive på sidelinjen, indtil du har sparet nok for at undgå realkreditforsikring.

For nogle mennesker kan den bedste mulighed være at finde en mellemplads mellem en minimal forskudsbetaling og den traditionelle 20%. For eksempel, hvis du tager ud et FHA lån og sænker 10%, vil din pant forsikring blive annulleret efter 11 år; ellers fortsætter du med at betale det for hele lånet. Kan du refinansiere på et senere tidspunkt for at slippe af med forsikringen? Jo da. Men der er ingen garanti for, at renten vil være på eller i nærheden af ​​deres historiske nedture, når du gør det.

Desuden falder dit pantforsikringspræmie (MIP), når du betaler en større forskudsbetaling. Når du f.eks. Tager et 15-årigt realkreditlån ud, hvis du kan betale 10% op, falder den årlige betaling fra 0. 70% til 0. 45%.

Mens detaljerne er lidt anderledes med PMI, gælder samme logik. Jo større din betaling er, jo mindre skal du betale i præmier. En fordel ved PMI er dog, at du kan annullere det, når du har opnået 20% egenkapital i dit hjem (se Sådan fjerner du privatforsikring ).

Hvis banken holder dit pant på deres bøger - det vil sige det sælger det ikke til en virksomhed som Fannie Mae eller Freddie Mac - det kræver muligvis ikke nogen forsikring. Imidlertid opkræver banker ofte et forudbetalt gebyr eller en højere rente, hvis du vælger et lån med lav nedbetaling for at mindske risikoen de antager. Selv en yderligere halvdel af et procentpoint kan koste dig flere tusinde dollars mere over en 30-årig periode. Den samlede effekt er den samme: Når du lægger mere ned, kan du låne for mindre.

Risiko for at gå under vandet

Et andet fald i at lægge det minimale minimum, når du køber et hjem er, at du har mindre beskyttelse, hvis boligmarkedet falder. Med kun 3% eller 4% ned, kan du nemt finde dig selv på grund af mere til banken end dit hus er værd. Det er præcis hvad der skete for mange boligejere under den seneste boligkollaps.

Hvis du går "under vand" i dit hjem og uventet mister dit job, har du f.eks. Ikke længere mulighed for at låne på din ejendom for at betale udgifter eller evnen til at sælge hjemmet uden at betale en stor del penge til långiveren.

Selvom du ikke er helt beskyttet, selvom du lægger ned 10% eller 15%, giver du dig selv en meget større buffer, hvis hjemmepriserne gør en tur til værre.

Holde en sparerør

Sparer til et hus er et stort livsmål. Men da du samler nedbetalingen, skal du sørge for, at du ikke forlader dig selv for lidt af kontanter. Det er ikke kun godt at have en nødfond (idealt seks måneders leveomkostninger), og du skal også have ekstra midler til de uventede udgifter, der køber et hjem ofte medfører. For mere, se Hvor meget penge skal jeg beholde i banken?

Opret et stramt budget, før du starter husjagt, så du ved hvad du har råd til at bruge. Og gør hvad du kan for at opbygge dine kontanter reserver, så snart du bliver afgjort og færdig med at male og udskifte tæpper og skabe. Husk også, at folk siger, at det er godt at bo i et hus lidt, inden der gøres renoveringer, der ikke er obligatoriske, før du går ind.

Bottom Line

Kan lavtstående lån være et godt valg for nogle husejere? Absolut. Men beregne de langsigtede omkostninger ved realkreditforsikring eller den højere rente, du betaler for at sikre, at det er det værd. for mere, se Lån: Hvor meget kan du bedømme? og Top 10 Common Mortgage Scams at undgå .