Den amerikanske drøm har gennemgået en rimelig ændring i løbet af de sidste 50 år. Det har udvidet til at omfatte at kunne købe et andet hjem - et fritidshus. Disse er hytterne ved søen, hytterne i bjergene og hyttene på stranden, som alle sidder tomt 90% af året, mens deres ejere er banketid til næste ferie - og fastsætter regningen for pant og ejendomsskat.

Der er naturligvis et alternativ til at lade dit sommerhus samle støv i nedetid. Du kan leje det ud til andre mennesker, der søger at nyde lidt tid væk fra arbejde. Denne artikel vil se på nogle af de problemer, der omgiver udlejning af et andet hjem.

Køb et andet hjem

At holde en primær bolig er en enorm økonomisk beslutning. Hvis du overvejer et andet hjem, skal du bruge en realkreditberegner til at undersøge renten fra långivere i det område, hvor din ferieejendom er beliggende. Så, når du har samlet skøn over de samlede omkostninger ved dine månedlige pantbetalinger, skal du gå over din økonomi for at se, om du bedre kan tjene til at gå med et pant eller betale kontant.

Her er hvorfor. At holde et andet hjem er et trin i størrelse, fordi et andet hjem har alle omkostninger til dit første hjem og ofte mere. Men det har ikke de nemme afskrivninger fra IRS.

Hvis du er indstillet på at få et feriehus, men ikke har hovedstaden til et kontant køb, skal du ikke tage et andet pant i dit hjem. IRS har lukket lukkhullet, hvor en person kunne bruge et andet pant til at købe en separat investeringsejendom, mens han stadig fratrækker sit eller hendes realkreditlån fra skat. Hvis du tager et pant på din primære bolig for at købe et andet hjem, vil du ikke få lov til at fratrække betalingerne som personlig realkreditrente. Således, hvis du har til hensigt at låne til et andet hjem, bliver du nødt til at tegne et andet pant, der giver mulighed for fradragsberettiget rente.

Som det står

Nuværende skatteregler omkring boliger, ferieboliger og boliger i investeringsklasse har ændret sig hyppigere end de primære boliger. Fra og med 2010, hvis du i øjeblikket ejer et andet hjem til personlig brug, har du lov til at leje det eller din primære bopæl for den sags skyld til en anden part i op til to uger (14 nætter) uden at rapportere nogen af ​​indtægterne.

På bagsiden betragtes et andet hjem som en investeringsejendom, hvis du bruger mindre end to uger i det og forsøger at leje det resten af ​​tiden. Det er vigtigt at huske på, at efterspørgslen efter en kahyt i skoven kun kan komme på højdepunkter - i samme periode vil du sandsynligvis gerne bruge ejendommen selv. (Se også: Skatfradrag for udlejningsejere .)

IRS på Vacation-Home Investment

Selvom skatter på investeringsejendomme har været traditionelt blødere end for andre former for investering, synes boliger at være en grå spot for IRS. Alle udlejningstab er "passive tab" eller "hobby tab". Disse kan kun afskrives mod indtægter fra andre passive aktiviteter som andre huslejer, et privat partnerskab, som du ikke hjælper med at operere eller et S-selskab. Passive tab, som du ikke kan bruge, fremføres, indtil du sælger ferieboligen. Når du sælger ejendommen, kan de tidligere tab bruges til at kompensere for gevinster. Hvis du har flere passive tabsafskrivninger bagefter, kan du gøre krav på dem mod almindelig indkomst.

Du kan dog trække op til $ 25.000 om året, hvis:

• Din justerede bruttoindkomst er mindre end $ 100, 000 eller
• Du deltager aktivt i forvaltningen af ​​ejendommen.

Denne skatteafgang forsvinder ved $ 150.000 justeret bruttoindkomst (AGI). Hvis du er mellem $ 100, 000 og $ 150, 000 kvalificerer du dig for halvdelen af ​​fradraget. Dette virker tåbeligt, da de fleste mennesker, der har råd til at købe et andet hjem, vil have en AGI langt over disse tal. Alligevel er den reelle udfordring i den anden betingelse. Du kan bruge det årlige fradrag, hvis du eller din ægtefælle ønsker at blive en kvalificeret ejendomsmægler og aktivt styre ejendommen, der udsender de passive tab. Vær advaret, men IRS vil sandsynligvis ikke tro på, at du har et fuldtidsjob og måneskin som ejendomsadministrator. Du skal bruge en detaljeret tidsskrift om hvorfor, hvornår, hvor og hvad du gør som ejendomsadministrator for at bevise din sag.

Sælg et feriehus

Ejendomme i populære ferieområder har normalt en tendens til at se højere end gennemsnittet anerkendelse, så der kan være en tid, hvor du vil indskyde og finde et nyt sted at bo. Når du sælger et feriehus, har den tid, du har haft det, påvirket din kapitalgevinstskat. Hvis du sælger inden et år er gået, vil du blive genstand for den kortsigtede kapitalgevinst. Hvis du sælger efter et år, beregnes din føderale skat på den langsigtede kapitalgevinst. (Se også: Et langsigtet tankegang betyder forvirret kapitalgevinst). )

Du kan dog gøre en smule undvig, hvis du er villig til at flytte helt. Hvis du sælger din primære bopæl med den $ 250, 000 pr. Person skattefri, og derefter flytter ind i fritidshuset og erklærer det til din nye primære bopæl, vil du være i stand til at bruge $ 250 000 ($ 500, 000 for par) fritagelse igen - hvis du bor der i to år. Desværre er denne strategi ofte kun praktisk for selvstændige eller pensionister. Der er også andre begrænsninger for brugen af ​​kapitalgevinsten ekskludering af ferieboliger, der er konverteret til en primær bopæl. (Se også: Er det sandt, at du kan sælge dit hjem og ikke betale kapitalgevinstskat? )

Tips til den anden boligejer

Hvis du ejer et andet hjem med det formål at leje det , og du har en AGI under $ 150, 000, så kom ind der og begynde at administrere.Det betyder, at du ikke vil være i stand til at bruge en agent til at finde lejere. Du vil arrangere reparationer personligt, men det vil give dig passive tab for at afskrive.

Eller hvis aktiv ledelse ikke appellerer til dig eller din AGI er for høj, kan du bruge mere tid på kabinen og omdanne den til en blandet ejendom snarere end en investeringsejendom. Det betyder, at skatterne ændres med ændringen af ​​betegnelsen - primært at du ikke kan bruge passive tab. Men du vil være i stand til at kræve en procentdel af realkreditrenter og ejendomsskatter som fradrag i forhold til din indkomstskat.

Den nederste linje

At slå en ferieejendom til en rentabel udlejning har tendens til at være et opadgående kamp. Før du hopper ind i at være en ferie-hus udlejer, tag et godt kig på, hvordan dine skatter vil blive påvirket. De fleste mennesker, der ejer fritidsboliger, vil blive bedre tjent ved at få dem klassificeret som en blandet brugs ejendom til skattemæssige formål og leje dem ud for kun de skattefri 14 nætter i et givet år. De mennesker, der bliver hjemmehyresherrer, er dog normalt drevet af den samme tvang, der førte dem til at købe ejendommen i første omgang. Hvis du er en af ​​disse mennesker, er din bedste opgave at være aktivt involveret i at styre din egen ejendom.