a:

Det samlede lån til værdi (CLTV) er en beregning, der anvendes af realkreditinstitutter og långivende fagfolk til at bestemme den samlede procentdel af et boligejers ejendom, der er omfattet af pensioner. CLTV-forholdet bestemmes ved at tilføje saldoen på alle udestående lån og dividere med den nuværende markedsværdi af ejendommen. For eksempel har en ejendom med en første pantsaldo på $ 300.000, en anden pantsaldo på $ 100.000 og en værdi på $ 500.000 et CLTV-forhold på 80%.

Långivere bruger CLTV-forholdet sammen med en håndfuld andre beregninger, som f.eks. Gældsindkomstforholdet og forholdet mellem standardlån til værdi (LTV), for at vurdere risikoen for udvidelse af et lån til en låntager. CLTV-forholdet afviger fra standard LTV-forholdet, fordi sidstnævnte kun sammenligner balancen af ​​et lån til ejendommens værdi. I ovenstående eksempel har ejendommen et LTV-forhold på 60%, hvilket er afledt ved kun at dividere balancen på det første pant med værdien af ​​ejendommen.

Mange økonomer tillægger afslappede CLTV-standarder til afskærmningskrisen, der plaget USA i slutningen af ​​2000'erne. Begyndende i 1990'erne og især i begyndelsen og midten af ​​2000'erne tog homebuyers ofte anden boliglån på købstidspunktet i stedet for at foretage nedbetalinger. Långivere, ivrige efter ikke at miste disse kunders forretning til konkurrenter, aftalt sådanne vilkår på trods af den øgede risiko.

Forud for ejendomsboblen, der udvidede fra slutningen af ​​1990'erne til midten af ​​2000'erne, var standardpraksis for homebuyers at foretage nedbetalinger på mindst 20% af købsprisen. De fleste långivere holdt kunder inden for disse parametre ved at capping LTV på 80%. Da boblen begyndte at varme op, tog mange af disse samme virksomheder skridt til at give kunderne mulighed for at komme rundt og satte 20% ned. Nogle långivere rejste LTV-kasketter eller fjernede dem fuldstændigt med at tilbyde realkreditlån med 5% nedbetalinger eller mindre, mens andre holdt LTV-krav på plads, men hævede CLTV-kapper, ofte til 100%. Denne manøvre gjorde det muligt for kunderne at tage udlån ud for at finansiere deres 20% nedbetalinger.

Foreclosure spike begyndelsen i 2008 understregede hvorfor CLTV er vigtig. At have hud i spillet, såsom en $ 100.000 indledende kontantudbetaling til et hus på $ 500.000, giver et boligejendom med et stærkt incitament til at holde op med sine pantbetalinger. Hvis banken afskærmes, mister han ikke bare sit hjem, men også den pengesække han betalte for at lukke. At kræve egenkapital i ejendommen isolerer også långivere fra en dip i ejendomspriser. Hvis en ejendom er værdiansat til $ 500.000 og de samlede rettigheder hæver op til $ 400.000, kan ejendommen miste op til 20% af dens værdi uden at nogen lienindehavere modtager en kort betaling på en afskærmning auktion.