Hvis der er noget, vi har lært af subprime-nedbrydning af 2008 og nedbrud i 1987, er det, at vi alle bør gå forsigtigt, når vi låner penge til at købe eller refinansiere et hjem. Den type pant du vælger kan betyde forskellen mellem en dag at eje dit hjem direkte eller finde dig selv midt i en afskærmning eller endog en konkurs. I denne artikel diskuterer vi de typer af realkreditlån, som folk oftest har problemer med og forklarer, hvorfor de er en dårlig ide, når de matches med den forkerte låntager.

Vejledning: Fast ejendom Investering

Hvad laver et realkreditrisiko? På grund af boligkrisen er mange af os kommet til at tro, at visse typer af realkreditlån er iboende risikable. Låneksperter vil dog fortælle dig, at et risikabelt realkreditlån egentlig er et låneprodukt, der ikke svarer til låntagers tilbagebetalingsevne. (Se på de faktorer, der har ført til, at dette marked blusser op og brænder ud, tjek Brændstoffet, der Fed Subprime Meltdown .)

Keith T. Gumbinger, næstformand for HSH Associates, er enig og siger: "Tro det eller ej, de tilgængelige produkter [omkring 2009] var ikke særlig risikable for den rigtige målgruppe." Problemet var, at visse pantetyper blev matchet med de forkerte låntagere, og långivere fortalte låntagere, "du kan altid refinansiere." Det kan have været sandt, da boligpriserne har steget i årevis, men det er ikke sandt, når boligværdierne falder.

Boligmarkedsstatistik kort efter krisen 2008-2009 understøtter disse påstande. Ifølge Mortgage Bankers Association's National Delinquency Survey, i andet kvartal af 2010, var de typer af lån med den højeste procentdel af afskærmning startet subprime adjustable rate mortgages (ARM), som havde en afskærmning startrate på 3,39%. ARM, med deres ændrede rentesatser, er et særligt risikabelt pantprodukt for låntagere med mindre end ideelle økonomiske situationer.

Til sammenligning rapporterede undersøgelsen, at VA-lån havde en afskærmning startrate på 0. 70%, prime faste lån 0. 71%, FHA lån 1. 02%, primære ARM 1. 96% og subprime faste lån 2. 3%. Disse data tyder på, at enhver form for realkreditlån kan være en dårlig ide for en subprime låntager, og at selv førende låntagere kan komme i problemer, hvis de ikke forstår ARM.

Faktisk kan selv fastforrentede realkreditlån være skadelige for låntagere. Lad os se på vores første risikable panttype.

1. 40-årige fastforrentede realkreditlån Låntagere med fastforrentede realkreditlån kan have en lav afskærmning, men det betyder ikke, at fastforrentede realkreditlån altid er en god idé. Det 40-årige fastforrentede realkreditlån er et sådant produkt, fordi jo længere du låne penge til, jo mere interesse betaler du.

Lad os sige, at du vil købe et hjem på $ 200.000 med en 10% forskudsbetaling. Det beløb, du skal låne, er $ 180 000 ($ 200 000 minus $ 20 000).

Ved en rentesats på 5% er her de månedlige betalinger og det samlede beløb, du betaler for hjemmet under forskellige vilkår, hvis du holder lånet for sit liv:

Term	Rentesats > Månedlig betaling	Livstidsomkostninger (inklusive forskudsbetaling)	Principal (inkl. Forskudsbetaling)	Sum rentebetaling	15 år
5. 0%	$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200.000	$ 76, 217. 14	20 år
5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200.000	$ 105, 100. 88	30 år
5. 0%	$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200.000	$ 167, 860. 41	40 år
5. 0%	$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200.000	$ 236, 617. 86	Figur 1: Renter og hovedstol betalt på realkreditlån over forskellige vilkår (år).
Diagrammet ovenfor er en forenklet sammenligning. Renten er rent faktisk laveste for det 15-årige lån og højest for det 40-årige lån. Her er en mere realistisk sammenligning:

Term

Rentefrekvens	Månedlig betaling	Livstidsomkostninger (inklusive forskudsbetaling)	Principal	(inklusive forskudsbetaling) Sum rentebetalinger > 15 år	4. 5%
$ 1, 376. 99	$ 267, 858. 83	$ 200.000	$ 67, 858. 83	20 år	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200.000	$ 105, 100. 88	30 år	5. 2%
$ 988. 40	$ 375, 823. 85	$ 200.000	$ 175, 823. 85	40 år	5. 8%
$ 965. 41	$ 483, 394. 67	$ 200.000	$ 283, 394. 67	Figur 2: Renter og hovedstol betalt på realkreditlån over forskellige vilkår (år) og renter.	Som du kan se i figur 2 ovenfor, er det 40-årige realkreditlån 0. 6% højere i renter, og det vil sænke din månedlige regning med kun 23 dollar fra 988 $ til 965 $. Det vil dog koste dig en ekstra $ 107, 570. 82 i løbet af lånets løbetid. De fleste mennesker har ikke råd til at smide den slags penge ud. Hvis du tager et 40-årigt realkreditlån ud, øges risikoen for, at du ikke har nok til pensionering, ikke er i stand til at betale for dine børns universitetsuddannelse eller et vilkårligt antal andre scenarier. I bedste fald forgår du $ 107, 570. 82, som du kunne have brugt på ferier, elektronik, fine middage og andre sjove udgifter. Hvem vil gøre det?
2. Justerbar rente realkreditlån

Justerbar rente realkreditlån (ARM) har en fast rente for en kort indledende periode, der kan variere fra seks måneder til 10 år. Denne oprindelige rente, kaldet en teaser sats, er ofte lavere end renten på et 15 eller 30-årigt fast lån. Efter den indledende periode justerer kursen periodisk - det kan være en gang om året, en gang hvert halve år eller endog en gang om måneden.

"Ethvert lån, der har en fast rente for en periode, der er kortere end lånets løbetid, løber en enorm renterisiko", siger California Cookies, Greg Cook, fra First Time Home Buyer Network. Renterisiko er risikoen for, at renten stiger, vil de månedlige betalinger under en ARM blive dyrere, og i nogle tilfælde er det en udgift, som boligejer ikke har råd til.

Elementet med uforudsigelighed, der følger med ARM, er et problem for mange mennesker, især hvis de har en fast indkomst eller ikke forventer, at deres indkomster stiger.

ARM'er bliver endnu mere risikofylde, hvis du har et jumbo-pant, simpelthen fordi jo højere din rektor, jo mere en renteændring vil påvirke din månedlige betaling.

Det er sagt, at Mary Tootikian, en erfaren pantprocessor og underskriver og forfatteren af ​​bogen "Bedømt i Amerika" påpeger, at "Historisk set forbliver folk ikke i deres hjem eller deres realkreditlån i mere end fem til syv Hvorfor betale derfor en højere sats på 30-årigt fast lån, når en lavere rentesats vil gøre? "

Det er også vigtigt at bemærke, at en justerbar rentesats kan justere nedad og reducere den månedlige betaling. Det betyder, at ARM'er kan være et godt valg, hvis du forventer, at renten falder i fremtiden. Selvfølgelig kan du ikke forudsige fremtiden. (Begge typer af realkreditlån har fordele og ulemper afhængigt af dine økonomiske behov og muligheder. For mere indsigt læs

Realkreditlån: Fast Rate Versus Adjustable-Rate

.) 3. Rentebeløb Med rentegodtgørelse (IO) realkreditlån betaler låntageren kun renterne på realkreditlånet for den første i fem til 10 år, hvilket giver mulighed for en lavere månedlig realkreditbetaling i løbet af denne periode. Dette gør rentegodtstående realkreditobjekter attraktivt for nogle fast ejendom investorer, der vil eje et hjem for kun en kort periode og ønsker at reducere deres omkostninger.

IO-realkreditlån kan også være godt for folk, der tjener en uregelmæssig indkomst, og personer, der har et betydeligt potentiale for indtægtsforhøjelser i fremtiden, men kun hvis de er disciplinerede nok til at foretage højere betalinger, når de har råd til at gøre det. Ulempen er, at renten på et IO-pant har tendens til at være højere end den rente, du ville betale på et konventionelt fastforrentet pant, fordi folk misligholder lån på rentebetalinger oftere. (Disse lån kan være gavnlige, men for mange låntagere præsenterer de en finansiel fælde. Lær mere i

Rentebeløb: Home Free Or Homeless?

) Hvis du ikke er økonomisk sofistikeret låntageren kan rentegodtstående realkreditlån være yderst risikabelt af en eller flere af følgende grunde: Du har ikke råd til de betydeligt højere månedlige betalinger, når renten-perioden afsluttes. På dette tidspunkt betaler du stadig renter, men du betaler også hovedstolen over en kortere periode, end du ville med et fastforrentet lån.

Du kan ikke refinansiere, fordi du har ringe eller ingen egenkapital.

• Du kan ikke sælge, fordi du har ringe til ingen egenkapital, og boligpriserne er faldet og satte dig under vand.
• Låntagere, der beholder rentebeløbet for lånets løbetid, betaler betydeligt mere interesse, end de ville have med et almindeligt pant.
• Afhængigt af hvordan lånet er struktureret, kan du blive udsat for en stor ballongbetaling af revisor ved udgangen af ​​låneperioden.
• Hvis du er en låntager, der ikke er en god kandidat til et IO-lån, kan nogle af disse problemer medføre, at du taber hjemmet i værste fald. I et lidt mindre dårligt scenario kunne IO-lånet simpelthen koste dig meget mere, end du virkelig skal betale for at være et boligejer.
• 4. Renter alene ARM'er

Med nogle rentebeløbige lån, kaldet rentetilgængelige ARM, er renten ikke fastsat, men kan gå op eller ned baseret på markedsrenter. I det væsentlige tager den rentemæssige ARM to potentielt risikable pantetyper og kombinerer dem til et enkelt produkt.

Her er et eksempel på hvordan dette produkt kan fungere. Låntager betaler kun renter til fast rente for de første fem år. Så i de næste fem år fortsætter låntageren kun med at betale renter, men renten justerer årligt baseret på markedsrenter, hvilket betyder, at låntagerens rentesats enten kan gå op eller ned. Så for resten af ​​låneperioden, siger 20 år, vil låntageren tilbagebetale et fast beløb af hovedstol hver måned plus renter hver måned til en rente, der ændres årligt. Mange mennesker har simpelthen ikke den økonomiske eller følelsesmæssige form for at modstå den usikkerhed, der kommer med interesserede ARM'er. (For mere udtjekning

Betalingsmuligheder ARM: En Ticking Time Bomb?

) 5. Lån med lavt udlån Det ser ud til at være lavrisiko, at man kun sætter 3,5% ned, fordi man ikke adskiller sig med mange penge. Og faktisk har VA-lån og FHA-lån (Federal Housing Administration), som har nedbetalingskrav på henholdsvis 0% og 3,5%, nogle af de laveste afskærmningsrenter. Problemet med at lave en lav nedbetaling er, at hvis boligpriserne falder, kan du sidde fast i en situation, hvor du ikke kan sælge eller refinansiere.

Hvis du har tilstrækkelig penge i banken, kan du købe dig selv ud af dit pant, men de fleste, der har lavt indbetalinger på deres hjem, har ikke betydelige likvide reserver. Bottom Line

Mens de fleste af de lån, som nogle realkreditinstitutter måtte betragte som værende virkelig højrisiko, som den eneste interesse for ARM, ikke længere er på markedet, er der stadig mange måder at ende op med. med et dårligt pant hvis du tilmelder dig et produkt, der virkelig ikke passer dig. (Se også

Selvstændig? 5 trin til scoring af et realkreditlån .)