Fast ejendom! Det er måden at tjene penge på … eller så hævder nogle. På overfladen ser det ud som om et surefire bet; i virkeligheden er det normalt mere hovedpine end det er værd. Udfordringerne starter tidligt, og de involverer næsten altid tid og penge. Lad os se på seks af de store. (For en baggrundsvisning, se Investering i fast ejendom .)

Udfordring 1: Find en ejendom
Hele bøger er skrevet om at finde en god udlejnings ejendom. Så meget tekst er dedikeret til emnet på grund af dets kritiske betydning. Køb den forkerte ejendom, og du vil aldrig tjene penge. Husk at købe en fixer øvre kræver, at du har de færdigheder, tid, værktøjer og kontanter til at foretage de nødvendige reparationer. Hvis du ikke har travlt, kan det være en måde at få et godt køb på din investering. Hvis du allerede har et fuldtidsjob og en familie, er tid penge, og hvert minut brugt at reparere lejen er et minut ikke brugt på en mere rentabel eller fornøjelig aktivitet. (For at finde ud af, hvilke faktorer du skal veje, når du søger efter indkomstproducerende ejendomme, læs Top 10 funktioner af en rentabel udlejningsejendom .)

Udfordring 2: Forberedelse af enheden
At få enheden til lejeforhold kræver ofte, at der er et minimum af tæpper og maling. Begge varer kræver tid og penge. Vinduesskærme, dækplade og græsplænevedligeholdelse er andre fælles behov. Hver gang en lejer afgår, skal disse spørgsmål revideres, og frisk maling og nyt tæppe går langt i retning af at gøre en leje ejendom ser godt ud.

Udfordring 3: Find lejere
Internettet giver en hurtig og billig måde at finde potentielle lejere på. Selvfølgelig får du ofte hvad du betaler for. At køre en annonce i en velrenommeret publikation genererer ofte en bedre klasse af respondenter. I stedet for at collegebørn søger at spare penge, øger du din odds for at få familier og ansvarlige ældre voksne. At køre en annonce i en måned vil tage en lille smule ud af din tegnebog. Korrekt screening af dine lejere ved at køre en kreditcheck og baggrundskontrol tager en anden bid. Investeringen er vel værd tid og penge, da korrekt screening øger dine odds for at få ansvarlige lejere. Ansvarlige lejere betaler deres regninger til tiden, tager sig af din ejendom og kræver ikke, at du deltager i den dyre og tidskrævende udsættelsesproces. (For mere, se Tips til den potentielle udlejer .)

Udfordring 4: Trængsler
Selv gode lejere og perfekte udlejningsejendomme kommer med mange besvær. Brutte rør, fyldte afløb, brudte garageportfjedre, kæledyr og værelseskammerater er blot nogle af de udfordringer, der opstår. Selv gode lejere vil have din fulde opmærksomhed, når spildevandet støder op i deres hjem, eller kabelvirksomheden skærer telefonlinjerne ved et uheld.

Dårlige lejere er en endnu større udfordring. Daglige opkald og sen eller ubetalte leje kan øge besværet. Udflytningsdag er en anden udfordrende tid. Skader på vægge, gulve, tæpper og andre dele af hjemmet kan føre til tvister og dyre reparationer. Da ethvert øjeblik spildt er argumenterer, er et øjeblik, at huset sidder ledigt, du er ofte bedre af at bide kuglen og betaler for reparationerne selv. (Se Five Mistakes Real Estate Investors bør undgå mere. )

Udfordring 5: Vedligeholdelse
Vedligeholdelse af hovedkomponenter er en stor billetartikel. Nye apparater kostede hundredvis af dollars; et nyt tag eller indkørsel kan koste tusindvis af dollars. Hvis lejen er $ 500 pr. Måned og taget er $ 5, 000, kan du finde dig selv at miste penge hurtigt. Tilføj i tæppe, maling og en ny komfur, og lejere, der ikke bliver lange - og ejendommen kunne tabe penge i årevis.

Udfordring 6: Rentesatser
Hvad har rentesatser at gøre med noget? Masser! Når satser falder, er det ofte billigere at købe end at leje! At sænke lejen for at forblive konkurrencedygtig kan sætte en reel kram i din evne til at tjene penge. (For at lære mere skal du læse Leje eller købe? Der er mere til det end penge .)

Hvordan penge gøres
Med alle de udfordringer, der skal løses, kan den lille fyr lave en sorteper? Ja, men det kræver en plan. Fire lønsomme tilgange fremhæves nedenfor:

1. Duplex Deling af rummet ved at købe et duplex er ofte en rentabel virksomhed. Ved at leve i halvdelen af ​​ejendommen og leje halvt, kan du i det mindste bruge lejerne husleje til at betale nogle (eller alle) af pantet. Da du er på stedet og planlægger at tage vare på ejendommen alligevel, er ekstra kontanter en bonus. Selvfølgelig er alle udfordringerne stadig gældende, og at bo på stedet betyder, at du altid er tilgængelig og vil være i tæt kontakt med lejerne. Planlæg passende og skærmen omhyggeligt.

2. Gå Basic Udlejning af en ratty lejlighed, der ikke har nogen gode faciliteter, gør så lidt vedligeholdelse som muligt og ikke holder op med udseende fører til overskud. Hvis du ikke tror det, skal du kigge på off-campus boliger i enhver college by i landet. Det lyder ikke rigtig flot, men en ren, grundlæggende, fjernet ejendom (ingen loftsventilatorer, klimaanlæg osv.) Holder processen enkel. Fire vægge og et gulv giver et minimum af vedligeholdelseskrav og få ting, der kan bryde eller blive beskadiget. Tiltrækning af lejere gennem statsstøttede programmer, såsom § 8 boliger, giver garanteret indkomst. Udfordringen her har tendens til at være, at i bytte for et par bukke i hånden får du ofte en hård klasse lejere og en ejendom, der bliver slidt hårdt.

3. Langsigtede beholdninger Mange ejendomsinvestorer vil fortælle dig, at de i princippet bryder selv på husleje og udgifter. Deres tilgang er at købe en billigt prissat ejendom, lad lejere betale pantet, og så sælge i 30 år og tage kontanter. Selv om det er en rimelig tilgang, vil overskuddet sandsynligvis være lille.Efter afskrivning af ejendommen, mens den er i brug, kan kapitalgevinstskatten på salgsprisen være høj. Det kan være rentabelt, men kræver stadig tid og kræfter, der måske har været bedre brugt andre steder. (For en anden tag, tjek Top 5 Must-Haves for Flipping Houses .)

4. Hard Core Alvorlige udlejere tager en seriøs tilgang. De indarbejder, køber 10 enheder og udfører en væsentlig del af arbejdet selv. Det er en livsstilsbeslutning, der kræver spøgelser af alvorlig tid og energi, og en strategi for køb og salg for at maksimere tab af afskrivninger og minimere indkomst. (For mere, se Skal du indarbejde din virksomhed? )

Konklusion: En tilgang til dig?
Bliver en udlejer værd at indsatsen? Kun du kan beslutte. Bare sørg for at se før du springter og gå ind i dit nye forsøg med realistiske forventninger og en solid spilplan. Ved at vide, hvad du får dig til, inden du gør det, bliver du bedre forberedt på, hvad du støder på og mere tilbøjelige til at nyde oplevelsen. (For endnu mere, se vores Investopedia Special Feature: Ejendom: Fra Crash til Cash .)