Før boliglånskrisen i 2008-2009 var køb af et lukket hus et meget vanskeligere forslag. Ejendomshandelsjægere måtte tidligere følge auktioner, der blev sat på retsbygninger eller sigtes gennem reams af juridiske arkiver. Men den bølge af afskærmninger, der er fremkaldt af subprime-nedbrydning, har ikke kun øget antallet af tilgængelige egenskaber, det har gjort det lettere at finde og erhverve dem. Faktisk ligner processen ofte søgen efter andre typer hjem. Afskærmet boliger er tilgængelige på stort set alle ejendomsmarkeder over hele landet, hvilket giver både boligejere og investorer muligheder.

Sådan finder du afskærmet boliger

Man kan finde afskærmet egenskaber i tidsskrifter og websteder med flere noteringer (MLS), via online ejendomssøgninger, bankkontorer og websteder og lokale aviser. Der er mange hjemmesider, der nu specialiserer sig i at finde boliger og ejendomme, der er i afskærmning, som usa-afskærmning. com og Fannie Mae's HomePath. com. Nogle pengeinstitutter, som Bank of America, tilbyder også sider dedikeret til at hjælpe dig med at søge efter et lukket hus. I lokale multipelnoteringstjenester kan ejendomme, der udelukkes, ikke fremhæves i sig selv; Dette kan kun angives i ejendomsbeskrivelsen.

Långivere sælger i stigende grad deres beslaglagte aktiver gennem ejendomsmæglere, så tøv ikke med at spørge en ejendomsmægler om muligheder. Nogle ejendomsmæglere selv specialisere sig i afskærmning egenskaber.

Nærmere bestemt finder lokalisering af et lukket hus afhængig af, hvor præcis det er i afskærmningsprocessen: Ejendomme kan stadig være ejet af den oprindelige boligejer (i de tidligere stadier, i tilfælde af forekskludering og kortsalgsejendomme) eller ved en enhed som en bank eller regering (i de senere). Her er fem typer afskærmning og tilgang til køb.

1. Pre-Foreclosures
En ejendom er i forafskærmning efter, at realkreditinstitutter har meddelt låntagerne, at de er i misligholdelse, men før ejendommen udbydes til salg på auktion. Hvis et boligejendom kan sælge ejendommen i løbet af denne tid, kan han eller hun undgå foreclosure-procedurer og den negative virkning på deres kredithistorie og fremtidige udsigter (se Finansiering efter konkurs og afskærmning ). Som sådan er nogle husejere villige til at forhandle. Pre-foreclosures er typisk opført i amt og byhusbygninger. Derudover er mange online ressourcer, herunder www. afskærmning. com, liste egenskaber, der er i før afskærmning fase.

2. Kortsalg
Kortsalg opstår, når långiveren er villig til at acceptere mindre end hvad der skylder på et pant. Låntagere behøver ikke nødvendigvis at være i misligholdelse af pantbetalingen for en långiver at acceptere et kort salg; Men de behøver typisk at bevise en form for økonomisk trængsel, såsom tab af et job, hvilket sandsynligvis vil resultere i misligholdelse.Ofte er den pågældende bolig undervands, hvilket betyder, at den er mindre værd end den udestående pantbalance. For at kvalificere sig som et kort salg skal långiveren acceptere at "sælge ejendommen kort" ved at acceptere mindre end skyldig, og hjemmet skal være noteret til salg. Disse ejendomme er normalt annonceret som kortsalg "i afventning af bankgodkendelse."

Indkøb af en kort salgsejendom er i de fleste henseender det samme som et traditionelt køb, men sproget i kontrakterne vil variere, idet det angives, at vilkårene er underlagt långiverens godkendelse. En bank kan tage flere måneder at reagere på et kortsalgssalg, så processen kan tage betydeligt længere tid end et traditionelt køb. Mange ejendomswebsteder, herunder individuelle firmaer eller noteringstjenester, giver mulighed for at søge efter kort salg.

3. Sheriff Sale Auctions
En sheriff salg auktion sker efter långiveren har meddelt låntageren af ​​misligholdelse og tilladt en frist for låntageren at indhente pantbetalinger. En auktion er designet for långiveren til hurtigt at få tilbagebetalt for det lån, der er i misligholdelse. Disse auktioner forekommer ofte på byens bytestegninger, der forvaltes af de lokale retshåndhævende myndigheder. Ejendommen auktioneres til den højeste budgiver på et offentligt annonceret sted, dato og klokkeslæt. Disse meddelelser findes i lokale aviser og i mange online-steder ved at søge efter "sheriff-auktionsauktioner."

4. Bankejede Egenskaber
Egenskaber, der ikke sælger på auktion, går tilbage til banken. det vil sige, de bliver Real Estate Owned (REO) egenskaber. De forvaltes ofte af en banks REO-afdeling, som opretholder en fortegnelse over de bankejede ejendomme. Online kilder som www. RealtyTrac. com har omfattende lister, der kan søges efter by, stat eller postnummer.

5. Regeringsejede ejendomme
Nogle boliger købes med lån garanteret af Federal Housing Administration (FHA) eller Department of Veterans Affairs (VA). Når disse ejendomme går i afskærmning, bliver de repossessed af regeringen og sælges af mæglere, der arbejder for regeringen. En statsregistreret mægler skal kontaktes for at købe en statsejet ejendom. Købere kan undersøge sådanne ejendomme på www. hud. gov (klik på "TOPIC AREAS" og vælg "Homes for Sale").

Hvorfor afskærmede boliger er billigere

Det største salgsargument for afskærmede boliger er selvfølgelig deres nedskrevne pris - ofte betydeligt lavere end andre lignende ejendomme i samme område (kendt som sammenlignelige eller comps, i mægler -tale). De fleste afskærmninger sælges mindst 5% under markedsværdien med endnu større rabatter i visse regioner. Købere kan også drage fordel af yderligere besparelser med frynsegoder som nedsat nedbetalinger, lavere renter eller eliminering af appraisationsgebyrer og visse lukningsomkostninger.

Hvad gør dem sådan en aftale? Hvis boligen er i fortilskærmning eller kortsalgsfase, er ejerne i en økonomisk bind - de har brug for penge. Og tiden er ikke på deres side: De skal losse ejendommen og få hvad de kan, mens de kan, for at de ikke mister det helt.Kort sagt, disse sælgere forhandler ikke lige fra en styrkeposition. Mens det kan virke grusomt at udnytte andres ulykke, kan købere nyde godt af det.

De kan få endnu mere udbytte, hvis ejendommen faktisk er blevet beslaglagt. Sheriffens kontor er ikke interesseret i at hænge på et hus; banker ønsker ikke at være i udlejeren forretning. Finansielle institutioner ønsker ofte at slippe af med afskærmet ejendomme hurtigt (til en rimelig pris, selvfølgelig - de skal svare til investorer og revisorer, at de har gjort ethvert forsøg på at inddrive så meget som muligt af det oprindelige lånebeløb). Igen fordeler dette køberne.

Endelig er afskærmede boliger sædvanligvis solgt i "as-is" -tilstand - hvis der er skader, er reparationer ikke en del af ligningen - og som brugt bil og vintage møbler aficionados ved, "as-is" oversætter til en rabat. Selvfølgelig kan "as-is" være et dobbeltkantet sværd, som vi diskuterer nedenfor.

Risici ved køb af afskærmede boliger

Ejendom Problemer

Selvom den bærer en kompenserende rabat, kan "tilstand" være temmelig dystre. Hvis boligen stadig befinder sig hos ejerne, er det ofte dårligt vedligeholdt. Hvis folk ikke kan foretage pantbetalingen, vil de sandsynligvis falde bag ved at betale for regelmæssig vedligeholdelse, for ikke at nævne større reparationer. Derudover er nogle mennesker, der står over for eller tvunget til afskærmning, forbitret og tager deres frustrationer i deres hjem, før banken tager tilbage. Dette indebærer ofte fjernelse af apparater og inventar, og til tider endda rent vandalisme.

Hvis ejendommen allerede er blevet repossessed, kan situationen blive endnu værre. Kriminalitet er et stort problem med ledige boliger. Unkempt græsplæner og forfaldne tage annoncerer til tyve, at stedet er tomt. Mange af disse opportunister vil rane hjemmet for kobberrør, kobberledninger, apparater og inventar. Det ledige hjem kan også blive en magnet for narkotikaaftaler, prostitution og voldelige forbrydelser. Dårlige samfund er særlig hårdt ramt, fordi de har færre ressourcer til at foretage forbedringer i forhold til beboere i mere velhavende områder. Selv uden kriminalitetselementet har hjem, der har sovet i måneder eller endog år, sandsynligvis været udsat for elementerne og dermed en betydelig risiko for en eller anden form for skade: forme, nedsat VVS, trærot, termitter - ting der kræver væsentlig udlæg at fastsætte, hvilket gør prissammenligningen mindre af et godt køb. Nogle pengeinstitutter vil gøre grundlæggende vedligeholdelse af deres REO-ejendomme, såsom vinterarbejde. Alligevel afviser de ethvert ansvar for ejendommens nuværende tilstand, og de vil heller ikke foretage reparationer, før de sælges. Selvfølgelig kan en hjemmeinspektionsrapport afsløre mange potentielle problemer, og en generel entreprenør kan levere reparationsoverslag. Desværre har købere på auktion ofte ikke mulighed for at inspicere deres ejendomme før køb, hvilket betyder at du kan finde et hvilket som helst antal ubehagelige overraskelser i dit hus, efter at du har logget på den stiplede linje.(For mere, se Faldgruberne ved køb af et afskærmningshus .)

Skjulte omkostninger

Sammen med uforudsete reparations- og renoveringsarbejder, er delinquencies som tilbage skat og liens til dem, enten af ​​IRS eller staten eller andre kreditorer) kan tilføje yderligere omkostninger til et ellers ønskeligt hus. Uanset hvad der skylder, skal regeringen først betales og afregnes, før købsprocessen kan gå videre. Dette gælder hovedsagelig for ejendomme, der udbydes en bank vil altid afregne enhver pant i tilknytning til ejendommen, før den videresælges til en anden part.

Budgivere på auktion skal betale for deres ejendomme i kontanter på købstidspunktet: Ingen finansiering er tilladt. Så sørg for at købe din lejlighedskøb ikke efterlade dig kontanter fattige.

Langsom proces

De foregående komplikationer betyder ofte masser af papirarbejde. Typisk vil foreclosures have en række yderligere dokumenter, der skal udfyldes for at forberede sig til lukningen, hvilket ikke altid er så rettidigt. Hvis det er en kort salgssituation, skal ejerens långiver godkende aftalen, og det kan tage et stykke tid, som tidligere nævnt. Alvorlig skade, der findes i huset, kan resultere i en lavere hjemmeevaluering, hvilket kan påvirke køberens evne til at sikre et lån. Nogle långivere vil ikke låne under et bestemt beløb i dollar, fordi fortjenestepotentialet på et mindre lån ikke er værd at risikoen.

Mens du tror, ​​at en bank ville være ivrig efter at aflæse en repossessed bopæl, kan responstider mellem banken og andre involverede parter være træg med REO-ejendomme også. Hvor lang tid det tager at få svar på dit bud, kan variere meget. hvis banken, der besidder din ejendom, er oversvømmet med afskærmninger, så kan det tage meget længere tid for banken at behandle din anmodning. Banker med betydelige efterslæb har været kendt for at tage op til 90 dage for at svare på et tilbud. Hvis du planlægger at finansiere købet, ville du være klogt at bruge tid til at få forhåndsgodkendelse for et pant.

Konkurrence

Som med ethvert marked, når der er en chance for at erhverve noget med rabat fra den løbende kurs, vil efterspørgslen svæve. Så øget interesse og konkurrence - ikke kun fra potentielle beboere, men fra investorer og flip fagfolk - er uundgåelige, når man beskæftiger sig med værdifulde afskærmede egenskaber. Ofte kan et afskærmet hjem prissættes smukt under de andre boliger i det omkringliggende område, men når ordet kommer ud, kan mange tilbud komme hurtigt, og der kommer en budkrig. Så hvad der engang var et underpriset hjem i et stort kvarter, kan hurtigt blive en dyr ejendom.

Forudsatte købere af lukkede boliger kan være klogt at indsende bud på flere ejendomme på én gang, fordi det er muligt for konkurrerende købere at sikre en ejendom med et højere bud eller et alt kontanttilbud. Men lad dig ikke blive afskrækket, hvis en anden trumper dit tilbud til en bestemt ejendom; Check tilbage med jævne mellemrum for at se om det vises i bankens opgørelse. Afskærmning tilbud tendens til at falde gennem ganske ofte.

Køb af et lukket hus

Hvis du køber fra en bank, skal du skærpe dine forhandlingsfærdigheder og starte processen med et lowball-tilbud på den ejendom du ønsker. Banker, der har akkumuleret betydelige varebeholdninger af afskærmede ejendomme, vil være mere tilbøjelige til at forhandle om pris; Jo længere tid banken har holdt ejendommen, desto større er sandsynligheden for, at det seriøst overvejer lavere tilbud, især på ejendomme, der har været holdt i længere perioder. Derfor skal du sandsynligvis lave dit oprindelige bud til en pris, der er mindst 20% under den nuværende markedspris, eller måske endnu mere, hvis den ejendom du byder på ligger i et område med en høj forekomst af afskærmninger.

Hvis du kan betale for ejendommen og eventuelle nødvendige renoveringer i kontanter, er du i en misundelsesværdig position. Derfor beslutter nogle købere at samarbejde med eksterne investorer, der kan hjælpe dem ud på forsiden og dele fortjeneste, når hjemmet går igen på salgsstedet. Faktisk repræsenterer kontantforretninger en betydelig del af REO-salget.

Finansieringsindstillinger for lukkede boliger

Du kan bruge et realkreditlån til at købe en REO ejendom, selvom private långivere har tendens til at være skittish om finansiering afskærmning tilbud. Der er dog to finansieringsmuligheder til rådighed for dem, der kvalificerer - 203 (k) lån fra Federal Housing Administration (FHA) og HomeSteps programmet via Freddie Mac, en af ​​de statsstøttede virksomheder, der genopretter realkreditlån.

203 (k) Lån

FHA har udformet sine 203 (k) realkreditlån for at hjælpe med at afhjælpe de bekymringer hos banker, der ellers ville være væk fra højrisiko-REO. indkøb. Ved at opkræve låntagere en realkreditforsikringspræmie kan de garantere lån udstedt af private långivere, der deltager i programmet.

For låntagere er en af ​​de store fordele evnen til at finansiere boligkøb plus eventuelle nødvendige reparationer i et enkelt pant. Den mere grundlæggende version, et strømlinet 203 (k) lån, er beregnet til begrænsede reparationer, der ikke kræver ingeniørmæssige eller arkitektoniske planer. Enkeltpersoner kan låne op til $ 35.000 over husets salgspris til dækning af grundlæggende retsmidler som nye apparater, sidespor og vinduer.

Med mere omfattende løsninger, som f.eks. At bygge en tilføjelse eller tage sig af strukturelle skader, er et traditionelt 203 (k) lån normalt den bedste løsning. I modsætning til den strømlinede variant skal boligejere tage mindst $ 5, 000; Det maksimale beløb er baseret på FHA grænser for hvert amt. Derudover skal du betale for en uafhængig konsulent til at inspicere ejendommen og kontrollere, at arbejdet opfylder programretningslinjer.

En yderligere ulempe ved disse lån er prisen. Udover at betale realkreditforsikring betaler låntagere typisk rentesatser, der er kvart på et procentpoint højere end dem på konventionelle lån. De kan også være nødt til at gaffel over et eller to punkter, som er forhåndsgebyrer, der hver især er 1% af hovedbeløbet.

Figur 1. En sammenligning mellem traditionelle 203 (k) lån og den strømlinede version.

(Kilde: Bank of America website)

HomeSteps

Freddie Mac leverer likviditet til realkreditmarkedet ved at købe lån fra banker, samle dem og sælge dem til investorer som værdipapirer. Med HomeSteps tilbyder organisationen - gennem sine private udlånspartnere - særlig finansiering til dem, der kun ønsker at købe de afskærmede egenskaber, som den ejer. HomeSteps er i øjeblikket kun tilgængelig i følgende stater: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas og Virginia.

Hvis du tilfældigvis bor i en af ​​disse stater, har HomeSteps nogle betydelige fordele. Chief blandt dem er, at du ikke behøver at købe realkreditforsikring, hvilket skiller det fra 203 (k) lån. Det alene kan spare købere hundredvis, endda tusindvis af dollars i løbet af realkreditlånet. Endvidere kræver et HomeSteps realkreditlån ikke en vurdering ved oprindelse, hvilket kan være en stor hindring for dem, der søger et konventionelt lån.

Købere kan finde en liste over familiehuse, ejerlejligheder og flere familieejendomme på HomeSteps hjemmeside.

Den nederste linje

På ydersiden kan afsatte boliger virke frygtelig tiltalende. Men omkostningerne kan være yderst uforudsigelige, og underliggende skader kan gøre en ejendom uønsket. Købsprocessen er ofte træg, hvilket kan anspore andre tanker i købernes sind, mens den store efterspørgsel efter lokkende afskærmet egenskaber kan skubbe nogle håbfulde købere væk.

Når alt dette siges, kan afskærmede boliger lukke op med at blive utrolige tilbud. Købere har den enestående mulighed for at betale undermarkedsværdi for boliger, som ikke ville være tilgængelige for dem under normale omstændigheder. Hvis der er besparelser på overtagelsessiden, forbedrer det sandsynligheden for, at køberen realiserer værdsættelse af hans aktiv og en gevinst på hans investering, hvis han sælger i fremtiden.

Hvis man gør det ansvarligt, kan man købe et lukket hus, så en køber kan høste et utal af fordele i mange år fremover.