Realkreditfradrag er et af de mest værdsatte amerikanske skattelettelser. Ejendomsmæglere, husejere, ville-være husejere og endda skatterådgivere udnytte sin værdi. I sandhed er myten ofte bedre end virkeligheden.

TUTORIAL: Personlig indkomstskat Guide

Mange boligejere får intet

Ifølge data udarbejdet af Præsidiets rådgivende panel om føderal skattereform fra 2005, modtager kun 54% af skatteyderne rentebetalinger på deres realkreditlån en skattefordel. Det efterlader en voldsom 46% af husejere betaler renter, men modtager ingen fordel overhovedet. Selv dem, der modtager en ydelse, vil sandsynligvis modtage langt mindre, end de forventer.

Realkreditfradrag er måske det mest misforståede aspekt af boligejendom. Det har taget på nær-mytisk status til det punkt, hvor mange vilde husejere sælges på fordelene, før de selv undersøger den underliggende matematik for at bestemme deres støtteberettigelse. Underliggende myten er to primære misforståelser. Den første er den forkerte ide om, at alle boligejere får en skatteafbrydelse. For det andet er det, at hver dollar, der betales i realkreditrenter, resulterer i en reduktion af skatteforpligtelsen i dollar for dollar. (Hvis du er et boligejer, er dette et emne, du vil forstå og bruge ved din tilbagevenden. Se Skatteafdrag på realkreditinteresse .)

Misforståelse 1

På trods af hype forud for salget er der et betydeligt antal boligejere, der ikke modtager nogen skatteafgang overhovedet af rentegodtgørelsen. Husk at for at endda kvalificere for fradraget, skal boligejerne specificere deres fradrag ved fastsættelsen af ​​deres skattepligtige forpligtelse. Itemizing giver mulighed for at tage højde for særlige omkostninger, herunder pantrenter, ejendomsskatter og lægeudgifter. Da realkreditrenter ofte er den største udgift, en skatteyder står overfor, trækkes det ofte til som et økonomisk incitament til at købe et hjem.

Endnu en gang, mens en attraktiv ide i teorien er virkeligheden, er det ikke meningen, at specificere fradrag giver mening for alle. For det første er standardfradragsbeløbet baseret på din skatteansøgningsstatus. Ved hjælp af 2011-data som eksempel er skattepligtige, der er single eller gift, men indleverer hver for sig, standardafdraget er $ 5, 800. For husholdere er det $ 8, 500, og for ægtefæller, der sender fælles ret, er standardfradraget $ 11 , 600.

Skatteydere, der ikke har fradrag, der udgør mere end standardfradragsmængderne, kommer ikke til at specificere deres fradrag. Skatteydere, der ikke har tilstrækkelige fradrag for at kvalificere sig til specificering, får ingen fordel af at betale renter på deres realkreditlån. Glem ikke - næsten halvdelen af ​​alle boligejere med realkreditlån falder ind under denne kategori.

Misforståelse 2

Selv for husejere, der specificerer deres skatter og kvalificerer sig til rentegodtgørelsen, er fradragsbeløbet kun en brøkdel af den rente, der er betalt på realkreditlånet. Endnu en gang kræves et lille antal crunching for fuldt ud at forstå situationen, fordi fradraget ikke er et skattefradrag - du får ikke en $ 1 skattepause for hver brugt dollar; Du får pennies på dollaren. I modsætning til en kredit, der giver en dollar-for-dollar reduktion på de faktiske skattebeløb, der skyldes, reducerer rentenedsættelsen fradragsbeløbet det skattebeløb, der er skattepligtigt, baseret på skatteydernes skatkonsol. (Fra community-baserede tjenester til fri software, er der mange gratis ressourcer til at hjælpe med dine skatter, læs 6 Kilder gratis skat hjælp .)

For eksempel bruger en skatteyder $ 12, 000 på realkreditlån renter og betaling af skat til en individuel skatteprocent på 35% ville være tilladt at udelukke $ 12.000 fra skattepligtige forpligtelser, hvilket resulterede i en besparelse på $ 4, 200. Så ejer boligen $ 12.000 til banken i interesse for at få en tredjedel af det beløb, der er udelukket fra beskatning.

Matematisk bruger ikke $ 12, 000 for at reducere mængden af ​​penge, du vil betale skat på med $ 4, 200 simpelthen ikke giver mening. Endnu værre skal en ærlig vurdering af de faktiske bundlinjebesparelser udlede værdien af ​​standardfradrag. Tabellen nedenfor giver en sammenligning.

Skattebetalingsstatus	Standardafdrag	Værdi af standardafdrag i 35% skatkonsol	Værdi på Hensættelsesgodtgørelse på $ 12.000 i rente	Bundlinjeforskel Mellem Standard Fradrag og realkreditdækning
Enkelt	$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170
Overordnet husholdning	$ 8, 500	$ 2, 975	$ 4, 200	$ 1, 225
Gift	$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	$ 140

Brug af vores $ 12, et ægtepar i 35% skatkonsollen vil få et standardfradrag på $ 11 600, hvilket er værd at $ 4, 060 i reducerede skattebetalinger. Hvis parret opregnede deres fradrag på skema A, ville realkreditfradragene komme til $ 4, 200. Selv uden rentegodtgørelse ville skatteyderne få standardfradragsbeløbet. Forskellen mellem de to - værdien tilføjet ved at betale $ 12.000 reelle dollars til banken i realkreditrenten - er $ 140. (Hvis du ikke tager standardfradrag i år, kan du spare hundredvis af dollars. Tjek En oversigt over produktive fradrag for mere.)

Skatteydere i lavere skattebeslag får en endnu mindre fordel. En skatteyder bruger $ 12.000 på pant rente og betale skat til en individuel skatteprocent på 25% ville kun modtage en $ 3, 000 skattefradrag. "Fordelen" med rentegodtgørelsen er vist på nedenstående tabel.

Skattebetalingsstatus	Standardafdrag	Værdi af standardafdrag i 25% Skatkonsol	Værdi på Hensættelsesgodtgørelse på $ 12, 000 i rente	Bundlinjeforskel Mellem Standard Fradrag og realkreditdækning
Enkelt	$ 5, 800	$ 1, 450	$ 3, 000	$ 1, 550
Overordnet husholdning	$ 8, 500	$ 2, 125	$ 3, 000	$ 100
Gift	$ 11, 600	$ 2, 900	$ 3, 000	$ 100

rapporterer, at "MID-gennemsnittet (realkreditrenter) stiger støt med indtægter fra $ 91, for dem med årlige indkomster mindre end $ 40.000 til $ 5, 459, for dem, der foretager mere end $ 250.000."Oplysningerne viser, at et skattefradrag, der sandsynligvis er indført for at fremme boligkøb, ikke opmuntrer borgerne til at marginalisere sig mellem at leje og eje. I stedet bruges den mest af skatteydere, der specificerer, som har tendens til at være husstande med højere indkomst. Læs om de politiske partiers forskelle i skatte ideologi, og hvordan det kan påvirke din lønseddel. Se Partnere for skatter: Republicans vs Democrats .)

En bedre måde

I stedet for at bruge store beløb af penge af interesse for lidt til gengæld vil du være langt bedre af at betale kontant for dit nye hus. Et kontant køb vil spare dig for titusindvis af dollars, fordi du ikke betaler nogen renter. (Dette kan være den største gæld du ' Lær hvorfor du bør gå på pension snarere end senere, i Betaling af dit boliglån .)

Selvfølgelig er der altid argumentet om at du kan tjene flere penge ved at betale renter og investere Resten af ​​dine penge på aktiemarkedet. Det lader til en stor strategi, når markedet går op, men prognosticatorer, der giver det råd, er ingen steder at se, når aktiemarkedet falder 40%, hjemmeværdier falder 40%, og deres investeringsrådgivninger forlader boligejerne, der skyldes mere på deres realkreditlån end hjemmet er værd.

Da der ikke er nogen investering derude, der sikrer bedre afkast end det beløb, du vil spare ved at undgå rentebetalinger, er det konservative valg klart. Undgå at foretage rentebetalinger, hvis du kan. Betal huset hurtigt, hvis du ikke kan.