Der kan være en forvirrende række af realkreditlån, men for de fleste homebuyers er der i praksis kun en.

Det 30-årige faste pant er praktisk talt en amerikansk arketype, æbletærten af ​​finansielle instrumenter. Det er den vej, som generationer af amerikanere har taget til første gang hjem ejerskab. Ifølge Mortgage Bankers Association, ansøger de fleste mennesker, der ansøger om realkreditlån til 30-årige realkreditlån. Men mange af disse købere kunne have været bedre tjent, hvis de havde valgt i stedet for et 15-årigt fastforrentet realkreditlån; den 30-årige yngre og mindre populære søskende. Lånene er strukturelt ens - den største forskel er begrebet. (Se også En guide til køb af et hus i USA )

Et kortsigtet lån betyder en højere månedlig betaling, hvilket gør det 15-årige realkreditlån tilsyneladende mindre overkommeligt. Men i virkeligheden gør kortere sigt lånet billigere på flere fronter - i løbet af lånets fulde levetid vil en 30-årig pant endte med at koste mere end det dobbelte af den 15-årige mulighed.

Hvordan termen påvirker omkostningerne

Den primære driver for højere omkostninger er tid. Et realkreditlån er simpelthen en bestemt form for lånefinansiering - en sikret ved fast ejendom - og i et lånelån betaler låntageren renter beregnet på årsbasis mod udestående saldo på lånet. Både rentesatsen og den månedlige betaling er fastsat.

Da den månedlige betaling er fastsat, vil den del, der betaler renten, og den del, der skal betale hovedændring over tid. I starten, fordi lånebalancen er så høj, er det meste af betalingen renter. Men da saldoen bliver mindre, falder renteandelens andel også, og andelen går til primære stigninger. (For yderligere forklaringer, se Investopedias vejledning Mortgage Basics .)

I et 30-årigt lån falder selvfølgelig den saldo meget langsommere - effektivt, du lejer det samme beløb for mere end dobbelt så lang tid. (Det er mere end dobbelt så længe, ​​snarere end kun dobbelt så lang tid, for i et 30-årigt realkredit satser den primære saldo ikke så hurtigt som i et 15-årigt lån.) Når renten er 4% , betaler en låntager næsten næsten 2 gange mere interesse for at låne det samme beløb af hovedstol over 30 år sammenlignet med et 15-årigt lån.

Forskelle i rentesatser

Desuden fordi 15-årige lån er mindre risikable for banker end 30-årige lån, og fordi det koster bankerne mindre at lave kortere lån end længerevarende lån, betaler forbrugerne en lavere renten på en 15-årig pant - hvor som helst fra en fjerdedel af en procent til en fuld procent (eller point) mindre. Og de statsstøttede agenturer, der finansierer de fleste realkreditlån, opkræver yderligere gebyrer, kaldet prisniveaujusteringer på låneplan, hvilket gør 30-årige realkreditlån dyrere.

Fannie Mae og Freddie Mac opkræver prisjusteringer til låntagere, der har lavere kredit score eller lægger mindre penge.

"Nogle af de prisniveaujusteringer, der eksisterer på 30 år, eksisterer ikke om 15 år," siger James Morin, senior vicepræsident for detaillån til Norcom Mortgage i Avon, Conn. til Morin, rul disse gebyrer i deres pant til en højere sats snarere end at betale dem direkte.

Forestil dig så et $ 300.000 lån, der er tilgængeligt på 4% i 30 år eller på 3. 25% i 15 år. Den kombinerede effekt af den hurtigere afskrivning og den lavere rente betyder, at låne penge i kun 15 år ville koste $ 79, 441, sammenlignet med $ 215, 609 over 30 år eller næsten to tredjedele mindre.

Gnidningen er selvfølgelig den månedlige betaling. Prisen for at spare så mange penge på lang sigt er et meget højere månedligt udlæg: Betalingen på vores hypotetiske 15-årige lån er $ 2, 108 eller næsten 50% mere end den månedlige betaling for det 30-årige lån ($ 1, 432).

Hvis du er ved at gå på pension

Hvis du har råd til den højere betaling, er det i din interesse at gå med det kortere lån, især hvis du nærmer dig pension, når du er afhængig af en fast indkomst.

For nogle eksperter er det muligt at få råd til den højere betaling, herunder at have en regnfuld dag, der er gemt væk - ifølge Bob Walters, økonomichef for Quicken Loans, bør dine likvide besparelser svare til mindst et års indtjeningsværdi. Hvilke finansielle planlæggere som om det 15-årige realkreditlån er, at det rent faktisk er "tvunget at spare" i form af egenkapital i et aktiv, som normalt værdsætter.

Der er nogle tilfælde, hvor en låntager kan have incitamenter til at spare og investere pengene på andre steder, som i en 529-konto for college undervisning eller en 401 (k) pensionskonto, hvor en arbejdsgiver svarer til låntagerens bidrag. Og med realkreditrenterne så lave, kan en låntager i teorien vælge at låne med en 30-årig note og investere forskellen mellem den lavere månedlige betaling og det højere beløb, han eller hun ville have betalt hver måned på det 15-årige pant.

I det forrige eksempel var en 15-årig låns månedlig betaling $ 2, 108, og den 30-årige låns månedlige betaling var $ 1, 432. En låntager kunne investere forskellen på $ 676 andre steder.

Beregningsberegningen er, hvor meget (eller om) afkastet på den eksterne investering, minus den kapitalgevinstskat, du skylder på den, overstiger renten på realkreditlånet efter at have regnet med realkreditrenten fradrag. (For nogen i 25% skatkonsollen kan fradraget reducere den effektive realkreditrente på 4% til 3%.)

Denne gambit kræver imidlertid en risiko for risiko ifølge Shashin Shah, en certificeret finansiel planlægger i Dallas, fordi låntageren skal investere i volatile aktier.

"I øjeblikket er der ingen fasteinvesteringsinvesteringer, der ville give et højt nok afkast for at gøre dette arbejde," siger Shah.Det kræver også, at disciplinen systematisk investerer ækvivalenten af ​​de månedlige forskelle og tiden til at fokusere på investeringerne, som siger Shah, de fleste mangler.

(For mere om de særlige overvejelser om at få et pant i forskellige livsfaser, se

Få et realkreditlån i din 20s og Få et realkreditlån i 50'erne .) En bedste af begge verdener?

De fleste låntagere mangler åbenbart - eller i hvert fald tror, ​​at de mangler - det med til at gøre de højere betalinger, der kræves af et 15-årigt realkreditlån. Men der er en simpel løsning for 30-årige låntagere at inddrive meget af besparelserne på det kortere realkreditlån: Du skal blot gøre de større betalinger af en 15-årig tidsplan på dit 30-årige realkreditlån, forudsat at realkreditlånet ikke har nogen forudbetaling.

Du har ret til at uddanne de ekstra betalinger til revisor, og hvis du foretager betalingerne konsekvent, betaler du pant i 15 år. Hvis tiderne bliver stramme, kan du altid falde tilbage til de normale, lavere betalinger af den 30-årige tidsplan.

(Se også

Fordele og ulemper ved et 15-årigt realkreditlån og Fordele og ulemper ved et 30-årigt realkreditlån.) Bottom Line

Mange købere ville Vær godt bevart, hvis de vælger et 15-årigt fastforrentet realkreditlån i stedet for et 30-årigt realkreditlån. En lavere rente og kortere sigt betyder, at du vil betale betydeligt mindre for dit lån. Gør matematikken selv nedenfor ved at bruge Investopedias pantelommer.

Og som Shah siger: "Der er ikke en enkelt kunde, som vi har, der har betalt deres hus, der nogensinde har følt sig dårligt om det. "Gnidningen er den højere månedlige betaling, og det er fornuftigt at afveje værdien af ​​et mindre kostbart pant mod andre opsparingsprioriteter som college, pension og en regnfondsfond.

(Du kan også være interesseret i at læse

6 tips til at blive godkendt til et lån og Lån: Hvor meget kan du bedømme? )