Flere og flere mennesker ser på udlandet for ferieboliger, udlejningsindtægter og steder at bosætte sig under pensionering - hvad enten det er fem eller 30 år væk. De skattefordele ved at eje ejendomme i udlandet svarer til dem, der ejer hjemme, med få undtagelser.

De fordele, som ejendomsejere kommer fra USA, skattelovgivning afhænger af, hvordan ejendommen bruges. Hvis du f.eks. Bor i hjemmet, kan du generelt fratrække realkreditrenter og ejendomsskatter. Hvis ejendommen bruges til lejeindtægter, kan du stadig fratrække realkreditrenter og ejendomsskatter plus at fratrække en række andre udgifter, herunder ejendoms- og ansvarsforsikring, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger og lokale og lange rejseudgifter i forbindelse med fastholdelse af ejendommen .

Læs videre for at se, hvordan amerikanske skattelovgivninger behandler udenlandsk ejendomsret, samt skatteimplikationerne ved at sælge ejendommen.

Ejendom til personlig brug

Hvis du bruger ejendommen som et andet hjem - ikke som en leje - kan du fratrække realkreditrenter, som du ville for et andet hjem i USA. Dette inkluderer at kunne fradrage 100% af den interesse du betaler på op til $ 1. 1 million af gæld, der er sikret af dit første og andet hjem (det er det samlede beløb - det er ikke $ 1. 1 million for hver ejendom). Du kan også fratrække ejendomsskatter på din anden og, for den sags skyld, så mange egenskaber som du ejer. Som med en primær bolig kan du ikke afskrive udgifter såsom forsyningsselskaber, vedligeholdelse eller forsikring, medmindre du er i stand til at kræve hjemmetabatfradrag. For mere, se Skatteafbrydelser for andre boligejere og Sådan kvalificerer du dig til hjemmet skatteafdrag .

Lejebolig

Skatteregler er mere komplicerede, hvis du modtager huslejeindtægter på ejendommen. Forskellige regler gælder, afhængigt af hvor mange dage hvert år hjemmet bruges til personlig snarere end udlejningsbrug. Generelt falder du i en af ​​tre kategorier:

1. Du lejer hjemmet i 14 eller færre dage . Hjemmet kan lejes til en anden i op til to uger (14 nætter) hvert år uden at skulle indberette denne indkomst til IRS. Selvom du lejer det for $ 5, 000 pr. Nat, behøver du ikke at rapportere lejebeløbet, så længe du ikke har lejet i mere end 14 dage. Huset betragtes som en personlig bolig, som giver dig mulighed for at fratrække realkreditrenter og ejendomsskatter i henhold til standardreglerne for hjemrejsende, men ikke lejebeløb eller udgifter.
2. Du lejer hjemmet i 15 eller flere dage, og bruger det i mindre end 14 dage eller 10% af de dage, hvor boligen blev lejet. I dette tilfælde betragter IRS hjemmet en lejebolig, og udlejningsaktiviteterne betragtes som en virksomhed.Du skal indberette alle udlejningsindtægter til IRS, men den gode nyhed er, at dette giver dig mulighed for at fratrække lejeudgifter, som f.eks. Realkreditrenter, ejendomsskatter, reklamekostnader, forsikringspræmier, forsyningsselskaber og gebyrer til ejendomsforvaltere. En bemærkelsesværdig forskel mellem en udlejningsbolig i hjemmet og en udland: Din ejendom i udlandet afskrives over en 40-årig periode i stedet for de nuværende 27 5 år for boligområder. I begge tilfælde afskriver du kun værdien af ​​strukturen (bygningen); du kan ikke afskrive værdien af ​​jorden.
3. Du bruger ejendommen i mere end 14 dage eller 10% af de samlede dage det blev lejet. I dette tilfælde betragtes din ejendom som en personlig bolig, og reglerne for personlig brug gælder. Du kan fratrække realkreditrenter og ejendomsskatter, men du kan ikke fratrække lejeomkostninger eller tab. Husk: Hvis et familiemedlem bruger huset (f.eks. Din ægtefælle, søskende, forældre, bedsteforældre, børn og børnebørn), tæller det som en personlig dag, medmindre du samler en retfærdig lejepris.

Salg af ejendommen

Hvis du sælger dit hjem i udlandet, svarer skattemæssig behandling til at sælge et hjem i USA - og afviger afhængigt af, hvordan ejendommen blev brugt. Hvis du har boet i hjemmet i mindst to af de sidste fem år, kvalificeres det som din primære bopæl, og du kan udelukke op til $ 250.000 af kapitalgevinster (eller op til $ 500.000 for giftige skattepligtige) fra salget. Denne udelukkelse fra primært hjem salg gælder ikke, hvis hjemmet ikke var din primære bolig, i hvilket tilfælde du skylder den sædvanlige kapitalgevinstskat.

Hvis du sælger en udlejningsejendom i USA, kan du muligvis lave en 1031 udveksling (også kaldet en lignende venlig udveksling), hvor du bytter en udlejnings ejendom til en anden ejendom af lige eller stor værdi på en udskudt skat. Mange investorer bruger denne type transaktion for at undgå at betale kapitalgevinstskat.

En væsentlig forskel i skattemæssig behandling af indenlandske versus udenlandsk ejendom er imidlertid, at ejendommen i USA ikke anses for at være lige så god som enhver ejendom i udlandet. U.S.A. § 1031 tillader kun indenlandsk og indenlandsk udveksling. USA anser enhver ejendom uden for USA for at være lige så venlig med nogen anden lignende ejendom uden for USA, så det er muligt at 1031 bytte et hus i Panama til en anden i Panama, eller Ecuador eller Costa Rice, for den sags skyld. Det kan ikke betragtes som ligefrem med nogen form for ejendom i USA.

Dobbeltbeskatning

Hvis du driver dit hjem i udlandet som udlejningsejendom, skal du skylde skatter i det land, hvor ejendommen er beliggende. For at forhindre dobbeltbeskatning kan du tage en skattefordel på din amerikanske skattelov for eventuelle skatter, du har betalt til det fremmede land, der vedrører nettoindtjeningen. Der er dog maksimalt tilladt skattekredit: Du kan ikke tegne en kredit for mere end størrelsen af ​​USAs skat på lejebeløbet, efter fradrag af udgifter.

Ud over at betale en skattelettelse for betalte lejeindtægter, kan du også kræve en udenlandsk skattefordel, hvis du sælger ejendommen og betaler kapitalgevinstskat i det fremmede land.

Bundlinjen

Når du køber i udlandet, skal du være ekstra forsigtig med planlægning og detaljer. Mange lande har regler og regler om, hvem der kan eje en ejendom, og hvordan den kan bruges. Hvis du køber et hjem i udlandet, skal du sørge for, at transaktionen gennemføres, så den beskytter dine ejendomsrettigheder. I USA modtager husboere titlen på ejendommen; denne sondring er ikke så tydelig i alle lande.

Vær også opmærksom på, at du som udlændingsejer kan kræve at indsende en række amerikanske skatformularer afhængigt af din nøjagtige situation. For eksempel, hvis du udlejer dit hjem i udlandet og åbner en bankkonto for at samle husleje, skal du indsende en FBAR-formular (Rapport om udenlandsk bank og finansregnskab), hvis den samlede værdi af alle dine konti er $ 10.000 eller mere "på en bestemt dag i kalenderåret. " Andre former omfatter Formular 5471 - Information Retur af U.S. Personer med respekt for visse udenlandske selskaber (hvis din ejendom er afholdt i et udenlandsk selskab); og Form 8858 - Information Retur af USA Personer med respekt for Udenlandske Uægte Entiteter (hvis din offshore ejendom holdes i en udenlandsk LLC).

Fordi udenlandsk ejendomsret og skattelovgivning er kompliceret og ændrer fra tid til anden, skal du beskytte dig selv ved at konsultere en kvalificeret skattekonsulent og / eller ejendomsadvokat både i udlandet og i USA.