Køb et strandhus kan levere et fremragende investeringsafkast (ROI), der giver dig en pålidelig indkomststrøm og giver dig et sted på stranden til ferie gratis, når du ønsker det.

Metoden efterfulgt af mange strandhus investorer er at købe huset og derefter udleje det under peak turisme gange. For eksempel ville en strandhusejeren i Florida sikre, at hans hus er til rådighed til leje i snowbirdsæsonen fra oktober til marts, når beboere i Midwestern og New England stater nedstammer på Sunshine State for at undslippe kulden.

Mange ejendomsinvestorer, der finder et strandhus i et område med høj udlejningsbehov og holder det besat gennem hele den travle årstid, hævder at tjene penge i løbet af disse måneder for at dække udgifterne for hele året effektivt tillader dem at bo i huset gratis i nonpeak sæson. Konceptet er bemærkelsesværdigt forløbende At eje et feriehus på stranden er noget, mange amerikanere stræber efter, mens det at købe et sådant hjem gratis er endnu bedre.

Før du tager springet, forstår du imidlertid økonomien ved at eje et strandhus og de udfordringer, du står over for, for at slutte dig til deres rækker. Dyrt fast ejendom, høje låneomkostninger, ublu forsikringsrenter, regninger og ejendomsforvaltningens ins og outs repræsenterer nogle af de vanskeligheder, du kan forvente at møde som ejer af strandhuse.

Ejendomsomkostninger

Intet tilføjer en præmie til prisen på et hus som en strand beliggenhed. Selv et hus beliggende kun inden for gåafstand af stranden koster væsentligt mere end et sammenligneligt hus 10 miles inde i landet.

For eksempel i Delray Beach, Florida, en populær strandby i Palm Beach County, var mediehusprisen i 2017 $ 254 000, ifølge Zillow. Men rew beachfront hjem er tilgængelige for under $ 1 million.

Det faktum, at ejendomme nær stranden typisk koster meget, er ikke banebrydende oplysninger, men det kan ikke overvurderes, hvad en stor investering du laver, når du beslutter dig for at købe et strandhus. Dette gør det endnu vigtigere at forstå investeringens økonomi, især de omkostninger, du sandsynligvis står over for.

Lånekostnader

Lånesatsen for en investering eller ferieejendom er næsten altid højere end for en ejerbolig. Strandhuse er specielt udfordrende, da det på grund af deres høje priser er sandsynligt, at dit realkreditlån vil være et jumbolån, som har tendens til at være dyrere end et konformabelt lån.

På et lånebeløb på $ 1 mio. Kan et enkelt procentpoint, der lægges til din rente, forøge din månedlige betaling væsentligt. Hovedstol og rentebetaling på en $ 1 million pant, med en sats på 4% og en periode på 30 år, er $ 4, 774.Det samme pant, men med 5% renten koster $ 5, 368 pr. Måned i hovedstol og renter. En forskel på $ 600 pr. Måned kan ikke lyde som meget, især når man beskæftiger sig med investeringsbeløb i millioner, men i en budgetopgørelse kan det være forskellen mellem landing i sort og rød.

Forsikringspriser

Boligforsikring på dit strandhus er sandsynligvis flere gange dyrere end for dit primære hjem. Næsten alle kyststater kræver, at boligejere skal købe flodforsikring. Især på østkysten er præmierne for denne dækning skubbet i løbet af det 21. århundrede, hvilket i høj grad skyldes flere orkaner, der punderer regionen og forårsager udbredt og dyr skade.

En årlig præmie på $ 10.000 eller mere for oversvømmelsesforsikring er ikke ualmindeligt for en Florida Beach Home. Andre stater på østkysten, som f.eks. North Carolina, er mere rimelige, men det er tvivlsomt, at du vil tjene så meget i lejeindtægterne der uden de 12 måneder med varmt vejr. Forsikringsomkostningerne i Californien er typisk lavere end på østkysten, men staten mere end gør op for det med ublu ejendomspriser.

Bills

De månedlige regninger for et strandhus strækker sig ud over dit pant, brugs og kabelregninger. For en ting er din skatteregning sandsynligvis rejst på grund af dit strandhuss værdi. Hvis din strandhus er en indkomstegenskab, betyder det også, at du også skal betale for ting som markedsføring, reklame, ansættelse af folk til at vise din ejendom, behandling af lejeudbetalinger, og hvis du er uheldig, er juridiske omkostninger, der skyldes lejemægter. Disse penge tilføjer. Driftsomkostninger, der ikke omfatter dit pant, skat og forsikring, kan nemt spise op halvdelen af ​​indtægterne fra dit strandhus.

Ejendomsadministration

Ejendomsadministration involverer meget mere end underskrivelse af lejekontrakter og indsamling af lejekontrol. Når der går noget i huset, som f.eks. En HVAC-enhed eller et køleskab, er det dit ansvar, som ejendomsindehaveren har fastgjort. Grundehold, maleri, tagvedligeholdelse og skadedyrsbekæmpelse er blot et par andre ting, du skal holde dig som en ansvarlig strandhus ejer.

Medmindre du er en fuld-time fast ejendom investor uden et andet job, er det tvivlsomt du har tid eller ønsket om at jonglere disse forpligtelser alene. Selv fuld tid fast ejendom investorer generelt ikke klare deres egne egenskaber, fordi de har for mange til at spore.

Dette betyder at du sandsynligvis vil ansætte en ejendomsadministrator for at koordinere job som landskabspleje, vedligeholdelse og reparation. Derudover kan en god ejendomsadministrator markedsføre dit strandhus i turistsæsonen, gennemføre lejekontrakter, håndtere udsættelser og forsinkede betalinger, vise din ejendom til interesserede lejere og håndtere lejebetalinger. At have en ejendomsadministrator du kan stole på er uvurderlig, især hvis du ikke bor inden for kørselsafstand fra dit strandhus.

Når det er sagt, er gode ejendomsforvaltere ikke billige.Afhængigt af omfanget af tjenester opkræver de fleste ejendomschefer 6 til 12% af den samlede leje. Dette kan hurtigt spise i din margen.